Der befristete Mietvertrag: Voraussetzungen und Besonderheiten

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Rechtskonforme Gründe für eine Befristung des Mietvertrages

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist für Vermieter eine Befristung von Mietverträgen nur noch möglich, wenn einer der im § 575 BGB definierten Gründe vorliegt und dieser bei Vertragsabschluss im Mietvertrag explizit schriftlich vereinbart wurde. Es handelt sich damit um den sogenannten qualifizierten Zeitmietvertrag.

Ausschließlich die folgenden drei Fälle erlauben eine Befristung, alle anderen Gründe rechtfertigen keinen Zeitmietvertrag mehr:

1. Eigenbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB): Sie möchten als Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen.

2. Umbau oder Instandsetzung (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB): Die Wohnung oder das Haus sollen nach der Mietzeit grundsaniert werden, sodass die Wohnung nicht mehr als Wohnraum genutzt werden kann.

3. Betriebsbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB):  Die Wohnung soll nach Ende des Mietvertrages von Mitarbeitern als Werkswohnung genutzt werden.

Geplanter Eigenbedarf

Möchten Sie als Vermieter oder direkte Angehörige Ihres Haushalts den Wohnraum in Zukunft selbst nutzen, können Sie das Mietverhältnis befristen. Zwingend ist hierfür, dass der Grund gem. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB schriftlich im Mietvertrag festgehalten wird und Sie Folgendes hierfür im Vertrag genau aufführen:

• Vollständiger Name der anschließend einziehenden Person 

• Verwandtschaftsverhältnis

Beispiel: Es steht bei Abschluss der Vermietung schon fest, dass Ihre beiden Kinder in die Wohnung nach drei Jahren für Ihr Studium einziehen werden. Sie können den Mietvertrag somit unter Angabe der beiden Namen, des Verwandtschaftsverhältnisses und des Grundes auf drei Jahre befristen. 

Gut zu wissen: Die Befristung aufgrund von Eigenbedarf steht ausschließlich natürlichen Personen zur Verfügung. Sofern Sie schon wissen, dass Sie die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt selbst nutzen wollen, ist es sinnvoll einen befristeten Mietvertrag zu wählen. Somit umgehen Sie später wegen Eigenbedarf kündigen zu müssen, was oftmals nur schwer durchsetzbar. Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie als Vermieter nachweisen, dass Sie die Wohnung benötigen. Bei einer Befristung genügt es, dass Sie die Eigennutzung lediglich planen.

Geplanter Umbau oder Instandsetzung

Sofern Sie grundlegende bauliche Veränderungen an der Wohnung planen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren oder gar gänzlich unmöglich machen würden, dürfen Sie ebenfalls das Mietverhältnis zeitlich befristen. Hierzu zählen:

• Grundlegende Sanierung

• Umbau

• Abriss

Beispiel: Sie haben die Absicht einer Kernsanierung Ihre Wohnung in 5 Jahren, haben jedoch noch keine konkreten Pläne vorliegen, wie diese Sanierung genau aussehen soll.

Gut zu wissen: Notwendig ist, dass die Absicht zu einer wesentlichen baulichen Veränderung der Wohnung in Form einer umfangreichen Sanierung oder Umbaus oder gar des Abrisses besteht, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne erhebliche Erschwernis unmöglich macht. Es müssen jedoch noch keine konkreten Pläne hierzu bei Abschluss des Mietvertrages vorliegen. Sobald es sich nur um unerhebliche Instandsetzungen und Renovierungsmaßnahmen handelt, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erlauben, liegt kein Befristungsgrund mehr vor und das Mietverhältnis geht automatisch in einen unbefristeten Vertrag über.

Betriebsbedarf

Soll der Wohnraum nach Ablauf des Mietverhältnisses als Dienstwohnung oder Gewerberaum genutzt werden, dürfen Sie als Vermieter ebenfalls einen zeitlich befristeten Vertrag abschließen.

Beispiel: Sie besitzen als Eigentümer eine Immobilie mit mehreren Einheiten und möchten eine der Wohnungen an Ihren Hausmeister vermieten. Der Einzug des Hausmeisters verschiebt sich jedoch anders als ursprünglich geplant um ein Jahr in die Zukunft.

Gut zu wissen: Gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB bleibt der Befristungsgrund bestehen, auch wenn sich der ursprünglich anvisierte Zeitpunkt des Eintreten des Grundes nach hinten verschiebt.

Befristung ohne gesetzlichen Grund

In manchen Fällen können Sie Immobilien auch ohne einen der drei gesetzlichen Gründe befristet vermieten, und zwar im Fall von:

• Möblierten Ferienimmobilien

• Zimmer in Studentenwohnheimen

• Oder vergleichbaren Einrichtungen

Befristung mit ungültigem Grund

Wenn keiner der obigen gesetzlich wirksamen Gründe vereinbart wurde, liegt kein qualifizierter Zeitmietvertrag vor. Die Befristung ist somit unwirksam und das vertraglich vereinbarte Mietverhältnis gilt damit automatisch auf unbestimmte Zeit. Das heißt wiederum, dass das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung beendet werden kann. 

Wegfall oder Verschiebung des gesetzlichen Grundes

Bei Wegfall des gesetzlichen Befristungsgrundes hat der Mieter Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag. Ähnliches gilt auch, sollte sich der Befristungsgrund nach hinten verschieben. Hier hat der Mieter Anspruch auf eine entsprechende Verlängerung der Mietdauer und muss diesen aktiv geltend machen. Er hat jedoch weiterhin das Recht, ebenso zum ursprünglich vereinbarten Vertragsende auszuziehen. 

Nachträgliche Vereinbarung oder Änderung des gesetzlichen Grundes

Den Befristungsgrund erst nachträglich zu vereinbaren oder zu verändern ist nicht möglich und unwirksam. Es spielt dabei keine Rolle, welcher der drei rechtlich wirksamen Gründe ursprünglich angegeben wurde. Der Befristungsgrund kann nicht nach Vertragsabschluss hinzugefügt oder ausgetauscht werden. Sollte der Befristungsgrund wegfallen, hat der Mieter schlicht einen Anspruch auf die Fortsetzung des Mietvertrages über das vereinbarte Vertragsende hinaus.

Beispiel: Statt des Hausmeisters soll die Wohnung Ihre Tochter für das Studium nach Mietende erhalten. Hier handelt es sich um zwei verschiedene Befristungsgründe: der Grund Betriebsbedarf (Nutzung als Dienstwohnung) würde gegen Eigenbedarf getauscht. Ein Austausch ist unwirksam, selbst wenn der neue Grund grundsätzlich rechtlich zulässig wäre. 

Wenn hingegen statt wie ursprünglich vertraglich vereinbart nicht Ihre Kinder die Wohnung nach Vertragsende beziehen möchten, sondern Ihre Eltern, ist dies rechtswirksam. Es handelt sich um den Befristungsgrund Eigenbedarf. Lediglich die betreffenden Personen ändern sich, nicht jedoch der zulässige, vereinbarte Befristungsgrund selbst.

Gut zu wissen: Welcher Verwandtschaftsgrad zählt zu Eigenbedarf? Für die Eigennutzung zulässig sind neben dem Vermieter selbst, die Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts, vgl. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB. “Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Entferntere Familienangehörige gehören in aller Regel nicht hierzu.” Quelle: www.mieterbund.de

Welche Laufzeit kann ein befristeter Mietvertrag haben? Kann ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?

Es gibt weder eine Einschränkung bei der Laufzeit noch bei der Verlängerung von befristeten Mietverträgen. Der qualifizierte Zeitmietvertrag kann für mehrere Jahre eingegangen werden sowie beliebig oft verlängert werden. Nach oben ist hier keine Grenze gesetzt.

Gut zu wissen: Im Vertrag selbst muss das Laufzeitende nicht exakt mit Datum benannt werden, es genügt die Dauer des Mietverhältnisses anzugeben. Laut Bundesgerichtshof Urteil aus 2013 berechnet sich die Gesamtlaufzeit basierend auf dem Übergabedatum des Wohnraums.

Nur unter Einhaltung dieser formalen Regeln ist der befristete Mietvertrag gültig

Halten Sie sich als Vermieter nicht an die folgenden Regeln, ist die Befristung des Mietvertrages ungültig und das Mietverhältnis gilt automatisch als unbefristet:

1. Schriftformerfordernis gem. § 126 BGB: Es ist zwingend den Zeitmietvertrag grundsätzlich in Schriftform zu vereinbaren und im Original zu unterschreiben. 

2. Rechtsgültiger Befristungsgrund gem. § 575 BGB: Der Befristungsgrund ist rechtswirksam, d.h. es handelt sich ausschließlich um einen der drei Gründe - Eigennutzung; ​​Umbau, Modernisierung oder Abriss; oder Nutzung als Dienstwohnung. 

3. Rechtswirksame Formulierung des Befristungsgrundes: Der Grund der Befristung wurde im Vertrag so formuliert, dass er rechtsgültig ist. Im Fall von Eigennutzung heißt dass, das der Namen der anschließend einziehenden Person sowie das Verwandtschaftsverhältnis im Vertrag angegeben wurde.

Auskunftsrecht des Mieters = Beweislast des Vermieters

Gem. § 575 BGB Abs. 3 Satz 3 hat der Mieter das Recht, vier Monate vor ursprünglichen, schriftlich vereinbarten Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter Auskunft über den Status der Befristung zu erhalten. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, dem Mieter innerhalb von einem Monat Antwort zu geben, ob der Grund und der Zeitpunkt der Befristung weiterhin bestehen. 

• Reagieren Sie als Vermieter innerhalb dieser Frist nicht, hat der Mieter Anspruch auf Verlängerung der Mietdauer um die Zeitspanne Ihrer verspäteten Reaktion. Als Vermieter sind Sie somit per Gesetz in Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes. 

• Liegt am ursprünglichen, schriftlich vereinbarten Ende des Mietverhältnisses der Befristungsgrund nicht mehr vor, steht dem Mieter eine Verlängerung der Laufzeit auf unbestimmte Zeit zu. 

Auch wenn für Sie als Vermieter grundsätzlich nicht die Pflicht besteht, von sich aus Auskunft über das weitere Bestehen des Befristungsgrundes zu geben, ist es dennoch ratsam, den Mieter unaufgefordert rechtzeitig darüber zu informieren. So verhindern Sie als Vermieter überhaupt mit einer Antwort in Verzug zu geraten. Geben Sie fristgerecht Auskunft über das Fortbestehen des Befristungsgrundes, endet auch die Laufzeit des Mietvertrages wie ursprünglich schriftlich festgelegt - der Mieter muss zum vereinbarten Mietende ausziehen.

Kündigung von befristeten Mietverträgen

Entgegen der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung mit dreimonatigen Frist, wie sie bei unbefristeten Mietverträgen besteht, besteht bei befristeten Mietverträgen ein beidseitiger Kündigungsverzicht. Die vereinbarte Befristung kann somit als Mindestmietdauer gesehen werden, auf die sich beide Parteien einigen. Der Kündigungsausschluss gibt Vermieter und Mieter mehr Planungssicherheit. Ein vorzeitiges Vertragsende, vor Ende der Befristung, ist nur in folgenden Fällen möglich:

1. Außerordentliche Kündigung: Sowohl Sie als Vermieter als auch der Mieter können den Mietvertrag außerordentlich kündigen, sofern ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Als Vermieter können Sie beispielsweise außerordentlich kündigen bei wiederholtem Ausbleiben der Mietzahlung oder Zahlungsverzug, Mietrückstand oder Störung des Hausfriedens. Mieter hingegen können immer dann außerordentlich kündigen, wenn das Fortbestehen des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Beispielsweise bei Tod des in der Wohnung mit lebenden, einkommenssichernden Partners und der anschließenden Verweigerung einer Untervermietung des Vermieters ohne triftigen Grund.

2. Vertragsaufhebung: Stimmen im beiderseitigem Einvernehmen beide Parteien einer Vertragsauflösung zu, kann auch dann ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig beendet werden.

3. Befristung von mehr als 4 Jahren: Sofern die vereinbarte Befristung vier Jahre überschreitet, stellt der Kündigungsverzicht laut BGH Urteil aus dem Jahr 2005 eine unangemessene Benachteiligung des Mieters da, auch wenn beide Parteien dem Verzicht ursprünglich zugestimmt haben (BGH 6.4.05, VIII ZR 27/04, Abruf-Nr. 051268).

Mieterhöhung nur unter dieser Bedingung möglich

Für Zeitmietverträge sind Mieterhöhungen grundsätzlich nicht zulässig. Während der Kündigungsverzicht den Vorteil der Planungssicherheit bietet, kann sich diese Regelung für Sie als Vermieter zum wirtschaftlichen Nachteil auswirken. 

Doch auch hier gibt es eine Lösung - per Klausel im Vertrag: Halten Sie im Mietvertrag explizit fest, dass Sie die Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erhöhen dürfen. Dann steht Ihnen das Recht zu, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen zu können.

Haben Sie eine entsprechende Klausel nicht im Mietvertrag vereinbart, können Sie über die Laufzeit des befristeten Mietvertrages nicht mehr als die ursprünglich vereinbarte Miete verlangen.

Fazit

Mit der Einführung des qualifizierten Zeitmietvertrages mit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist eine Befristung nur noch durch genaue Angabe einer der drei gesetzlich anerkannten Befristungsgründe gem. § 575 BGB möglich. Der Grund muss bei Abschluss im Mietvertrag explizit schriftlich angegeben werden und darf nicht im Nachhinein ausgetauscht noch hinzugefügt werden. Sofern kein gesetzlich erlaubter Grund schriftlich und genau bei Vertragsabschluss angegeben wurde oder dieser im Nachhinein wegfällt, gilt das Mietverhältnis automatisch als unbefristet. Mieter haben eine gegen Ende der Befristung ein Auskunftsrecht, ob der Befristungsgrund weiterhin zum vereinbarten Zeitpunkt bestehen bleibt. Kommen Vermieter einer Antwort nicht innerhalb eines Monats nach, hat der Mieter den Anspruch auf entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses. Besonderheiten bei befristeten Mietverhältnissen stellt der beiderseitige Kündigungsverzicht dar sowie, dass Mieterhöhungen nicht zulässig sind, außer hierzu wurde explizit eine Klausel im Mietvertrag vereinbart, die dem Vermieter ein entsprechendes Recht einräumt.

Wir hoffen, dieser Beitrag hat Ihnen gefallen. Wenn Sie mehr Fragen zum oder zum Vermietungs- und Verwaltungsservice bei Home für Ihre Wohnung haben, sprechen Sie unsere Experten oder telefonisch unter +49 (0)30 88789851.

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