Man unterscheidet das sog. Abflussprinzip und das sog. Leistungsprinzip.

Beim Abflussprinzip werden dem Mieter alle im abzurechnenden Jahr bezahlten Beträge, unabhängig welchem Leistungszeitraum sie zugehören, in Rechnung gestellt. Beim Leistungsprinzip werden nur die im Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten abgerechnet.

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies: Leistungsprinzip = die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Mieter verursacht. Abflussprinzip =  die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Vermieter bezahlt.

Die meisten Betriebskosten können sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Nur für die Heizkosten machte der BGH eine Ausnahme – hier ist zwingend nach dem Leistungsprinzip abzurechnen, da der Mieter nur das an Heizkosten bezahlen soll, was er im Abrechnungsjahr auch verbraucht hat. Es ist daher immer eine Rechnungsabgrenzung vorzunehmen. Außerdem ist die verbrauchte Energiemenge vom Vermieter jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres zu erfassen.

Nicht entschieden vom Bundesgerichtshof ist allerdings der Sachverhalt, wenn im Abrechnungszeitraum bei Geltung des Abflussprinzips ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Dann könnte es sein, dass der neue Mieter Betriebskosten zu zahlen hat, die der Vormieter verursacht hat. Von daher wäre grundsätzlich eine Abrechnung nach dem sog. Leistungsprinzip vorzuziehen.

Home HT GmbH | Mulackstraße 19 | 10119 Berlin