Vermieterverein Newsletter 02/19

Soll die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden, sollte bei Vorhandensein eines Mietspiegels auf diesen zur Begründung Bezug genommen werden.

In manchen Fällen mag die alternative Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen für den Vermieter vordergründig formal das bessere Begründungsmittel sein: Drei Wohnungen zu finden, für die eine höhere Miete gezahlt wird, als für die konkrete Vertragswohnung ist selbst unter der Einschränkung, dass die Wohnungen vergleichbar sein müssen, nicht allzu schwierig, wenn die Wohnungen aus dem eigenen Bestand stammen.

Dass diese drei Vergleichsmieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben ist zwar theoretisch möglich, aber grundsätzlich unwahrscheinlich. Dies liegt daran, dass die ortsübliche Vergleichsmiete keine am Markt zu findende tatsächlich vorkommende Miete ist, sondern dass es sich um einen Querschnitt von Mieten handelt. Dieser Querschnitt kann zwar durch die drei Werte getroffen werden, wird es aber in der Praxis kaum, weil der Vermieter den richtigen Querschnitt selbst nicht kennt und diese Werte regelmäßig nicht nach den Repräsentativitätsgesichtspunkten aussucht, sondern nach der Höhe der Miete.

Deshalb zweifeln Mieter Mieterhöhungen, die mit Vergleichswohnungen begründet werden, eher an. Insbesondere in den Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert, ist es auch mittels der Begründung eines Erhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen kaum möglich, Mieterhöhungen über die Werte des Mietspiegels durchzusetzen. In Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel muss der Vermieter zudem gem. § 558 a Abs. 3 BGB im Mieterhöhungsverlangen auf dessen i. d. R. niedrigeren Werte hinweisen.

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