Vermieterverein Newsletter 02/19

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Sie können auch außerhalb der Wohnungen liegen und werden für die Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt, § 2 WflVO. Aus § 4 Nr. 4 WflVO ergibt sich, dass die Grundfläche von Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zu 50 Prozent auf die Grundfläche der Wohnung anzurechnen ist.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit der Freifläche nicht zu berücksichtigen sind. Ansonsten würden in unzutreffender Weise qualitative, subjektiv beeinflusste Kriterien (also der Wohnwert) in unzulässiger Weise mit rein quantitativen, objektiven Kriterien (Wohnfläche) verknüpft. Der Wohnwert habe schon begrifflich nur Einfluss auf die Vergleichsmiete, nicht aber auf die Wohnungsgröße.

Auch ausweislich der gesetzgeberischen Begründung zur Wohnflächenverordnung soll die Regelanrechnung nur 25 Prozent betragen, die Anrechnung zur Hälfte soll nur in Ausnahmefällen möglich sein und muss durch den Vermieter im Einzelfall begründet werden. Auch nach der DIN 283, die in manchen Regionen noch zur Berechnung herangezogen wird, ist eine Terrasse mit sogar maximal nur 25 Prozent angesetzt.

Eine Terrasse sollte also in der Regel zu 25 Prozent auf die Grundfläche angerechnet werden.

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