Grundsätzlich gilt, dass der Erwerber auch in die durch die Sicherheitsleistung begründeten Rechte und Pflichten eintritt, wenn während der Mietzeit die Mietsache veräußert wird, § 566 a S. 1 BGB. Hieraus ergibt sich, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution durch den Mieter nach Mietende gegen den Erwerber geltend zu machen ist.

Nach § 566a S. 2 BGB besteht die Rückzahlungspflicht des Veräußerers allerdings weiter, kann ihm also auch noch innerhalb von drei Jahren nach der Eigentumsübertragung treffen. Dies aber nur unter der Maßgabe, dass der Mieter die Kaution nicht vorrangig vom Erwerber zurückerlangen kann.

Der Veräußerer wird von seiner Haftung nach überwiegender Ansicht sogar auch dann nicht frei, wenn der Mieter der Herausgabe der Sicherheit an den Erweber zugestimmt hat. Eine solche Zustimmung des Mieters ist zweifelhaft, weil er dadurch auf sein gesetzliches Recht, die Kaution auch vom Veräußerer zu verlangen, verzichtet. In einer solchen Zustimmung wird eher nur das Verlangen des Mieters gesehen, sich sein Recht auf eine sichere Anlage zu bewahren. 

Sinnvoll erscheint unseres Erachtens für den Veräußerer die folgende Lösung, die auch das Landgericht Berlin mit Urteil vom 15.03.2011 (Az. 65 S 283/10) aufgezeigt hat, um aus einer Nachhaftung hinsichtlich der Kaution befreit zu werden: Der Veräußerer gibt die Kaution anlässlich der Veräußerung an den Mieter zurück und rechnet ordnungsgemäß ab. Nimmt der Mieter die Kaution an, handelt es sich dabei um einen Vertrag über die Aufhebung der Sicherungsvereinbarung. Der Erwerber hat dann nach überwiegender Ansicht einen erneuten Anspruch auf Kautionszahlung gegen den Mieter, weil der Mieter zuvor einer Übertragung der Kaution an den Erwerber nicht zugestimmt hat und der Veräußerer nur aus diesem Grund und nicht von sich aus die Kaution vor Eigentumsübergang an den Mieter übergibt.

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