Hinsichtlich der Bauarbeiten ist zu unterscheiden, ob es sich um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) oder um Modernisierungsmaßnahmen handelt (§ 555b BGB). Die Frage einer Duldungspflicht stellt sich nur, wenn Modernisierungsmaßnahmen betroffen sind. Erhaltungsmaßnahmen sind immer zu dulden.

Beide Maßnahmen sind dem Mieter anzukündigen, wobei strengere Regelungen bei den Modernisierungen gelten. Diese sind in Textform, also schriftlich, anzukündigen. Härtegründe kann der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen, wobei diese Frist nur zu laufen beginnt, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht.

Ist eine Duldungspflicht gegeben, besteht diese nicht nur darin, die Maßnahmen des Vermieters nicht durch aktives Handeln zu behindern. Vielmehr muss der Mieter den Zutritt des Vermieters und seiner Handwerker in die Wohnung gestatten; und zwar nicht nur in der Bauphase, sondern auch schon in der Vorbereitungs- und Planungsphase. Darüber hinaus muss der Mieter auch solche Einwirkungen hinnehmen, die zwangsläufig mit der Durchführung von Baumaßnahmen verbunden sind, wie Lärm, Schmutz und Staub, die – vorübergehende – Sperrung von Gas, Strom oder Wasser sowie die Beeinträchtigungen, die mit der Aufstellung eines Baugerüstes verbunden sind. In Extremfällen kann auch eine Pflicht des Mieters zur vorübergehenden Räumung der Wohnung in Betracht kommen.

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