Hausverwaltung kündigen: Wie und mit welchen Fristen ist es möglich?

Ein Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung zu beenden, ist nicht immer einfach. Es müssen Formalien eingehalten und Kündigungsfristen beachtet werden. Dabei ist zwischen einer WEG-Verwaltung oder einer Miet- oder Sondereigentumsverwaltung zu unterscheiden. Im Folgenden erklären wir Ihnen, welche Regeln und Abläufe in den unterschiedlichen Fällen von Bedeutung sind.

Hausverwaltung kündigen: Die Eigentümergemeinschaft möchte nicht mehr mit dem WEG-Verwalter zusammenarbeiten

Möchte eine Eigentümergemeinschaft ihrer Hausverwaltung kündigen, muss sie sich im Klaren darüber sein, dass es sich dabei um zwei verschiedene rechtliche Schritte handelt.

Abberufung des Verwalters

Dies erfolgt, genau wie bei seiner Bestellung, durch einen Mehrheitsbeschluss bei der Eigentümerversammlung. Wird von einem Viertel der Eigentümer eine Versammlung gefordert, muss der Verwalter diese einberufen.

Sollte er sich weigern, weil er mit diesem Punkt auf der Tagesordnung nicht einverstanden ist, kann die Versammlung auch von dem Verwaltungsbeirat oder dessen Stellvertreter einberufen werden.

In § 26, Abs. 1 des Wohnungseigentümergesetzes wird dieser Vorgang festgelegt. Darin ist auch geregelt, dass die erste Bestellung eines Verwalters für höchstens drei Jahre, die weiteren für den Zeitraum von höchstens fünf Jahren erfolgen dürfen. Der Beschluss zur Abberufung kann aber auch auf anderem Wege gefasst werden, nämlich, wenn alle Eigentümer ihr schriftlich zustimmen.

Zeitgleich damit sollte der nächste Schritt, die Kündigung des Verwaltervertrags, beschlossen werden. Dazu wird oft ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft bestimmt und zur schriftlichen Kündigung gegenüber dem Verwalter bevollmächtigt.

Kündigung des Verwaltervertrags

Hier sollte der Vertrag genau ins Auge genommen werden, denn die Regelungen für die Beendigungen des Vertrages können unterschiedliche Herangehensweisen erfordern.

  • In der Praxis endet oft der Verwaltervertrag zeitgleich mit dem Ablauf des Bestellungszeitraum.

  • Der Vertrag verlängert sich von alleine, wenn er nicht fristgerecht beendet wird. Dann sollte er natürlich pünktlich gekündigt werden, um die Kündigungsfrist gleichzeitig mit dem Bestellungszeitraum auslaufen zu lassen.

  • In vielen Verwalterverträgen wird die Kündigungsmöglichkeit vor Ablauf des Bestellungszeitraums auf das Vorliegen von wichtigen Gründen reduziert. Diese wiederum müssen gewichtig genug sein, um ein zerstörtes Vertrauensverhältnis beim Kunden zu rechtfertigen. Besteht einer dieser Gründe, zum Beispiel hat die Eigentümergemeinschaft festgestellt, dass der Verwalter Gelder veruntreut, muss die Abberufung und Kündigung innerhalb von zwei Monaten stattfinden. Dann ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

  • Treffen diese beiden Bedingungen nicht zu, weil weder der Verwalter für einen festen Zeitraum bestellt wurde noch der Verwaltungsvertrag eine Abberufung auf wichtige Gründe beschränkt, ist sie jederzeit möglich. Daran schließt sich eine ordentliche, fristgemäße Kündigung nach den Vertragsvorgaben an.

Beispiele für wichtige Gründe

Wichtige Gründe, die eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen, finden sich vor allem in Pflichtverletzungen des Verwalters, beispielsweise

  • wenn dieser das Vermögen der Eigentümergemeinschaft (Rücklagen) nicht gesondert auf einem Konto deponiert und verwaltet.

  • Der Verwalter seiner gesetzlichen Pflicht, einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, nicht nachkommt.

  • Gemeinschaftsvermögen veruntreut wird.

  • Jahresabrechnungen nicht erstellt werden.

  • Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht umgesetzt werden.

  • Aufträge zugunsten eines eigenen Vorteils an bestimmte Unternehmen vergeben werden.

  • Der Verwalter insolvent ist.

Wie diese Liste zeigt, müssen die Gründe, um einer WEG-Verwaltung außerordentlich kündigen zu können, ein bestimmtes Ausmaß haben. Handelt es sich nur um Nachlässigkeiten oder kleinere Ungereimtheiten, sollte der Verwalter zunächst abgemahnt werden. Falls sich dann die Fehler wiederholen, lässt sich die Notwendigkeit einer vorzeitigen Abberufung und Kündigung eindeutig belegen.

Die WEG-Verwaltung möchte nicht mehr für die Eigentümergemeinschaft tätig sein

Aber kann auch die Hausverwaltung kündigen? Wie das AG Hamburg-Blankenese in einem Urteil von 2016 beschloss, darf ein beauftragter Verwalter jederzeit sein Amt niederlegen, auch wenn er damit gegen den Verwaltervertrag verstößt. In diesem speziellen Fall wurde die Amtsniederlegung mit mangelnder Kommunikation zu der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Ob der Grund ausreichend gewichtig ist, spielt für die Wirksamkeit der Amtsniederlegung keine Rolle. Eventuell kann aber der Verwalter durch einen Vertragsverstoß schadensersatzpflichtig werden.

Auch hier muss nach der Amtsniederlegung eine Kündigung des Verwaltervertrags durchgeführt werden. Da ein Vertrag mit jedem Wohnungseigentümer besteht, muss der Verwalter auch jedem einzeln kündigen.

Wenn der Verwalter das nicht zeitgleich selbst übernimmt, muss die Kündigung seitens der Eigentümergemeinschaft ausgesprochen werden. Wann eine ordentliche und wann eine außerordentliche Kündigung angemessen ist, hängt natürlich auch von der Gewichtigkeit der vom Verwalter aufgeführten Gründe ab. Ist diese anzuerkennen, tritt die ordentliche Kündigung in Kraft, andernfalls die außerordentliche.

In der Regel ist aber der gängigere Fall, dass ein Verwalter, der die Hausverwaltung für eine Eigentümergemeinschaft beenden möchte, Bestellung und Vertrag einfach auslaufen lässt.

Kündigung des Vertragsverhältnisses zwischen Eigentümer und Mietverwaltung bzw. Sondereigentumsverwaltung

Die Kündigung einer Miet- oder einer Sondereigentumsverwaltung gestaltet sich deutlich einfacher, da sie ausschließlich den vertraglichen Vereinbarungen und keinen gesetzlichen Vorgaben unterworfen ist. Das bedeutet, dass die Schritte des Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer zur Abberufung und Kündigung entfallen. Sowohl der Mietshaus- oder Wohnungseigentümer als auch der Verwalter können nach den gleichen Regeln kündigen.

  • Die ordentliche Kündigung richtet sich nach den im Vertrag vereinbarten Fristen.

  • Die außerordentliche Kündigung nach § 626, Abs. 2 BGB. Ist für eine Partei die Fortführung des Vertragsverhältnisses unzumutbar, darf nach Eintreten oder Kenntnis des vorliegenden Grundes innerhalb von zwei Wochen außerordentlich gekündigt werden. Die Mitteilung über die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Ein häufiger Fall bei Vertragsverhältnissen zwischen Miet- oder Sondereigentumsverwaltungen und Eigentümern ist jedoch ein Vertrag, der über den Zeitraum von einem Jahr, läuft. In der Regel muss er mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf dieses Zeitraums gekündigt werden, andernfalls verlängert sich seine Laufzeit um ein weiteres Jahr.

Kündigung: Das Wichtigste zusammengefasst

  • WEG-Verwaltung: Es handelt sich bei der Abberufung und der Kündigung um zwei voneinander zu trennende rechtliche Schritte. Welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen, muss zuvor im Verwaltervertrag geprüft werden.

  • WEG-Verwaltung: Der Kündigung des Hausverwalters muss immer eine Abberufung, der ein Mehrheitsbeschluss zugrunde liegt, vorausgehen.

  • Der Bestellungszeitraum sollte sich mit dem des Vertrags decken, andernfalls kann es dazukommen, dass der Verwalter zwar keine Tätigkeiten mehr ausführen aber trotzdem noch entlohnt werden muss.

  • Folgende Fristen in Zusammenhang mit einer außerordentlichen Kündigung gelten:

Wenn die Eigentümergemeinschaft der WEG-Verwaltung - trotz eines festen Bestellungszeitraums - kündigen möchte, muss sie den Prozess von Abberufung und Kündigung innerhalb einer Frist von zwei Monaten, nachdem sie von dem Kündigungsgrund Kenntnis erhalten hat, durchführen.

Der WEG-Verwalter, der sein Amt niederlegen möchte, muss innerhalb von zwei Wochen, nachdem er von dem Kündigungsgrund erfahren hat, agieren.

Gleiches gilt für den Eigentümer von Mietobjekten, der den Vertrag mit dem Miet- oder Sondereigentumsverwalter beenden möchte und auch für den umgekehrten Fall, in dem der Verwalter dem Wohnungseigentümer kündigen will.

  • Die Fristen setzen in der Regel ein Tag, nachdem der Kündigende von dem Grund erfahren hat, ein.

  • Die außerordentliche Kündigung muss in diesem Zeitraum nicht nur ausgesprochen werden, sondern auch schriftlich den Betroffenen erreichen. Daher sollte sie nachweisbar, beispielsweise über einen Boten, per Einschreiben oder persönlich – dann am besten begleitet von einem Zeugen – zugestellt werden.

Mit Home Vermieten

Die Aufgaben einer Sondereigentumsverwaltung können auch auf moderne Weise ausgeführt werden: Mit Home entscheiden Sie sich für einen digitalen Prozess, der während der Vertragslaufzeit kaum persönliches Engagement von Ihnen verlangt.

Zu Beginn machen Sie home unkompliziert zu Ihrem Mieter, erhalten dann durchgängig für die Vertragslaufzeit Ihre Mietzahlungen und müssen sich weder um Instandhaltungen, Neuvermietungen oder die passende Sondereigentumsverwaltung kümmern.

Vermiete deine Wohnung mit Home.

Eine Frau mit einem iPad auf der Couch

Rundumsorglos vermieten.

Home ist die einfachste, sicherste und profitabelste Art und Weise Wohnungen zu vermieten.

  • Neuvermietung-Flatrate

  • Mieterbetreuung-Flatrate

  • Reparaturmanagement-Flatrate

  • Mietausfall-Schutz

  • Rechtsdienstleistungen

  • 50% Gewinnbeteiligung

image 1257