Hausverwaltung wechseln: Worauf sollten Eigentümer achten?

Immer wieder kommt es vor, dass Hausverwalter ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllen und Versäumnisse zu Lasten der Wohnungseigentümer gehen. Bei einem Wechsel der Hausverwaltung spielen Kündigungsfristen und in manchen Fällen auch gesetzliche Vorgaben eine Rolle. Gleichzeitig muss natürlich auch eine neue, vertrauenswürdige Hausverwaltung gefunden werden. Wie sollten Sie als Wohnungseigentümer hier verfahren?

Hausverwaltung wechseln: Wie wird eine Verwaltertätigkeit beendet?

Was bei einem Wechsel der Hausverwaltung zu beachten ist, hängt auch davon ab, ob es sich um eine WEG-Verwaltung oder eine Miet- bzw. Sondereigentumsverwaltung handelt.

  • WEG-Verwaltung

Die WEG-Verwaltung besitzt für ihre Bestellung, Tätigkeit und Abberufung einen gesetzlichen Rahmen. In § 26, Abs. 1 des Wohnungseigentümergesetzes ist festgelegt, dass die Abberufung – genau wie die Bestellung – nur durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer vorgenommen werden kann. Eine Alternative dazu ist der Umlaufbeschluss, in dem die Eigentümer schriftlich der Abberufung zustimmen. Als Voraussetzung dafür müssen meistens wichtige Gründe vorliegen. Das bedeutet, dass der Verwalter durch eine Verletzung seiner Pflichten Ursache für die Entscheidung gegeben haben muss. Anschließend sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft, beispielsweise durch ein bevollmächtigtes Mitglied vertreten, dem Verwalter den Vertrag fristgerecht kündigen.

In der Regel wird jedoch ein WEG-Verwalter für einen bestimmten Zeitraum bestellt. Zu Beginn auf drei Jahre, nachfolgend auf fünf Jahre. Damit bietet das Auslaufenlassen des Bestellungszeitraums eine weitere Möglichkeit, das Vertragsverhältnis zu beenden und die Hausverwaltung zu wechseln.

Divider green

Gut zu wissen: Überprüfen Sie vorher, ob die Laufzeit des Verwaltervertrags sich mit dem Zeitraum der Bestellung deckt und wann Sie den Vertrag fristgerecht kündigen müssen.

Divider green
  • Miet- und Sondereigentumsverwaltung

Die Kündigung einer Miet- oder Sondereigentumsverwaltung wird ausschließlich durch vertraglichen Absprachen geregelt. Beide Parteien besitzen das Recht zu einer ordentlichen und zu einer außerordentlichen Kündigung. In der Praxis werden oft die Verträge auf einen festen Zeitraum befristet, beispielsweise ein Jahr. Erfolgt keine Kündigung, verlängert sich die Laufzeit automatisch um ein weiteres Jahr. Dann gilt meist eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ablauf des Vertragszeitraums.

Wann dürfen Eigentümer der Hausverwaltung fristlos kündigen?

Bestehen Gründe, die schwerwiegend genug sind, die Vertrauensbasis zwischen Verwalter und Eigentümer nachhaltig zu stören, kann auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Das ist in der Regel der Fall, wenn der Verwalter seine vertraglichen Pflichten verletzt.

Beispiele in einer Miet- oder Sondereigentumsverwaltung sind

  • Insolvenz des Verwalters

  • Auftragsvergabe, die auf keiner Weisung des Eigentümers beruht

  • Umsetzungsverzögerung von Weisungen des Eigentümers, beispielsweise bei Instandhaltungen

  • Ausbleiben der Jahresabrechnung

Beispiele in einer WEG-Verwaltung sind

  • Verstöße gegen gesetzliche Bestimmungen, wenn der Verwalter keine Eigentümerversammlung einberuft,

  • den Wirtschaftsplan nicht erstellt

  • die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt

  • die Gemeinschaftsgelder nicht getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahrt

In Fällen, wie einer fehlenden Jahresabrechnung oder Verzögerungen beim Umsetzen von Beschlüssen und Weisungen, sollte der Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft zunächst abmahnen. Wiederholen sich die Fehler im Anschluss, kann das eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.

Wann sollten Eigentümer unbedingt die Hausverwaltung wechseln?

Natürlich können kleine Fehler immer passieren und müssen nicht gleich zu einer Auflösung des Vertragsverhältnisses führen. Aber gerade, weil der Verwalter Vollmachten erhält und damit Verantwortung trägt, sollte der Eigentümer, wenn sich beispielsweise Fehler häufen, Einsicht in die Unterlagen verlangen.

Sind Abrechnungen falsch erstellt worden, müssen diese in einer gesetzten Frist berichtigt werden. Fallen Sanierungskosten deutlich höher aus als besprochen oder fehlen Kontoauszüge, sollten Eigentümer skeptisch werden. Besonders, wenn Fehler methodisch erscheinen, ist es ratsam, die Hausverwaltung zu wechseln.

Den Wechsel gut vorbereiten: Wie die richtige Hausverwaltung finden?

Mit der Suche nach einer neuen Hausverwaltung sollten Sie frühzeitig beginnen, am besten einige Monate bevor der aktuelle Verwalter ausscheidet. Empfehlungen aus dem eigenen Familien- oder Bekanntenkreis, die aus erster Hand gute Erfahrungen bestätigen können, sind natürlich Gold wert.

Aber es gibt auch andere Möglichkeiten: Da es für die Tätigkeit Vorteile hat, wenn der Verwalter in der Nähe ist, lohnt sich ein Blick in die Nachbarschaft. Die Bewohner umliegender Häuser können sicherlich Auskunft geben, welcher Verwalter bei ihnen zuständig ist. Auch stellen Verwalterverbände wie der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDVI) und der Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) Listen von Mitgliedsunternehmen bereit.

Für eine Aufnahme in den Verband müssen die Verwalter einen Mindeststandard nachweisen können. Auch wenn Sie sich bereits entschieden haben, sollten Sie zunächst eine Probezeit von sechs Monaten vereinbaren, um die Arbeitsweise des neuen Hausverwalters kennenzulernen.

Divider green

Gut zu wissen: Bei dem Wechsel einer WEG-Verwaltung verlangt die Gesetzeslage, dass mindestens drei Angebote eingeholt werden.

Divider green

Wenn Sie auf der Suche nach einer neuen Sondereigentumsverwaltung sind, sollten Sie über eine Zusammenarbeit mit Home nachdenken. Wir mieten Ihre Eigentumswohnung und kümmern uns um die wesentlichen Anliegen, die sonst eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt: Instandhaltungsarbeiten, Neuvermietungen, Kontakt für Mieter etc. Und obendrein garantieren wir Ihnen Ihre monatlichen Mieteinkünfte!

Rundumsorglos vermieten.

Home ist die einfachste, sicherste und profitabelste Art und Weise Wohnungen zu vermieten.

  • Neuvermietung-Flatrate

  • Mieterbetreuung-Flatrate

  • Reparaturmanagement-Flatrate

  • Mietausfall-Schutz

  • Rechtsdienstleistungen

  • 50% Gewinnbeteiligung

Sie vermieten mehr als eine Wohnung?

image 1257