Was macht eine WEG-Verwaltung und wer benötigt sie?

Für den Aufgabenbereich einer WEG-Verwaltung gibt es gesetzliche Vorgaben. Bei ihrer Bestellung, Abberufung und Tätigkeit sind daher einige Besonderheiten zu beachten.

Was ist eine WEG?

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird der Käufer automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die meist durch eine Hausverwaltung vertreten wird. Neben der Wohnung selbst, dem Sondereigentum, werden auch immer Teile am Gemeinschaftseigentum, erworben, beispielsweise am Dach und Hausflur, am Grundstück oder den Stellplätzen. Dabei handelt es sich um die sogenannten Miteigentumsanteile. Der Wohnungseigentümer erhält somit bestimmte Rechte und Pflichten.

Eine WEG wird begründet, wenn für den ersten Eigentümer beim örtlichen Amtsgericht ein Grundbucheintrag erfolgt. Die rechtliche Grundlage für die WEG ist im Wohnungseigentumsgesetz verankert. Darin werden u.a. Vorgaben zur Verwaltung der WEG gemacht. Wichtigste Grundlage der WEG ist die Teilungserklärung, die festlegt, wie das Eigentum verteilt wird. Das Dokument definiert, was Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Teileigentum (für gewerbliche Räume) ist und für welche Räume bzw. Flächen Sondernutzungsrechte bestehen.

Die Unterscheidung ist besonders für die Bewirtschaftung der Immobilie und die Kostenaufteilung wesentlich: Für die Räume und Gegenstände des Sondereigentums trägt jeder Eigentümer alleine die Verantwortung und auch die Kosten, die beispielsweise für Reparaturen anfallen.

Für das Gemeinschaftseigentum sind dagegen alle verantwortlich; das gilt beispielsweise für das Dach, Treppenhaus oder Rohre in den Wänden, die mehrere Wohnungen versorgen. Über Instandhaltungen, die diese Dinge betreffen, entscheidet die gesamte Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Auch die entstehenden Kosten werden von allen getragen.

In der Regel dient die Eigentümerversammlung, um Beschlüsse zu fassen. Oft legen WEGs auch Gemeinschaftsordnungen fest – zum Beispiel, was die Stimmrechtsverteilung anbelangt, aber  auch die Nutzungsart der Wohnung oder Regelungen für das Zusammenleben der Bewohner.

Gut zu wissen: Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben sind sie Teil der Eigentümergemeinschaft und müssen Mehrheitsbeschlüsse, auch wenn nicht mit ihnen übereinstimmen, akzeptieren und ggf. finanziell mittragen.

Welche Aufgaben übernimmt eine WEG-Verwaltung?

Auch die Entscheidung über das Einsetzen einer Hausverwaltung muss durch einen Mehrheitsbeschluss zustande kommen. Dabei sind zwei voneinander getrennte rechtliche Schritte zu beachten: Zum einen die Bestellung des Verwalters und zum anderen der Vertragsabschluss. Will die WEG sich zu einem Zeitpunkt wieder von ihrem Verwalter trennen, gilt dieselbe Prozedur andersherum. Dann muss die Abberufung beschlossen und zusätzlich der Verwaltervertrag gekündigt werden.

Die Kernaufgaben einer WEG-Verwaltung sind in § 21 des Wohnungseigentumsgesetz aufgeführt. Dazu gehören folgende:

  • Die Aufstellung einer Hausordnung

  • Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, beispielsweise Reparaturarbeiten im Hausflur.

  • Feuerversicherung in angemessener Höhe, genau wie Versicherung gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, um finanziellen Schäden vorzubeugen.

  • Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage.

  • Die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, in dem die Einnahmen (Hausgeld) den Ausgaben (Rechnungen für laufende Nebenkosten) des Wirtschaftsjahres gegenübergestellt werden.

  • Einberufen der Eigentümerversammlung: Mindestens einmal im Jahr muss der WEG-Verwalter eine Versammlung einberufen, bei der beispielsweise über anstehende Investitionen abgestimmt oder Kostenabrechnungen besprochen werden.

Welche Verwaltungsarbeit wird nicht von einer WEG-Verwaltung erledigt?

Aus der Teilungserklärung geht hervor, welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum zu zählen sind. Eine WEG-Verwaltung ist ausschließlich für diese zuständig. Sie erfüllt die gesetzlichen Verpflichtungen der WEG und vertritt die Interessen aller; in diesem Sinne verfährt sie nach Mehrheitsbeschlüssen. Alle Vorhaben aber, die mit dem Sondereigentum zusammenhängen, betreffen eine WEG-Verwaltung nicht.

In Bezug auf das Sondereigentum ist der Eigentümer in seinen Entscheidungen, ob es um eine Renovierung oder die Verwaltung geht, komplett frei. So beispielsweise auch, was die Vermietung der Immobilie anbelangt. Aufgaben, wie Mietersuche, Vertragserstellung, Wohnungsübergabe etc. gehören nicht in eine WEG-Verwaltung. Der Eigentümer übernimmt sie entweder selbst oder übergibt sie einer Sondereigentumsverwaltung.

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