Was tun, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert?

Was sollten Wohnungseigentümer unternehmen, wenn Briefe, E-Mails und Anrufe an den Hausverwalter ins Leere laufen? Das kann für die Eigentümer ärgerlich sein und im schlimmsten Fall Kosten verursachen. Wie Sie sich verhalten sollten, wenn Ihr Verwalter nicht mehr erreichbar ist.

WEG-Verwalter reagiert nicht: Diplomatisch bleiben und Frist setzen

Wenn die Hausverwaltung ihren Pflichten nicht nachkommt, die Umsetzung von Beschlüssen oder Weisungen auf sich warten lässt, kann das zu einer Geduldsprobe für den Eigentümer werden. Er sollte dennoch versuchen, eine Klärung in einem persönlichen Gespräch zu erlangen. Reagiert der Verwalter nicht auf direkte Anfragen, liegt der erste Schritt darin, den Verwaltungsbeirat hinzuziehen und das Gesprächsersuchen über diesen vortragen zu lassen.

Aber zeigt auch das keine Wirkung, kann der Verwalter in einem Schreiben auf seine Pflichten hingewiesen werden. Wurde beispielsweise eine bestimmte Maßnahme auf der Eigentümerversammlung beschlossen, ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet, sie umzusetzen. Dafür ist jedoch keine gesetzliche Frist vorgegeben. Die schriftliche Mitteilung an den Verwalter sollte also genau benennen, um welche Punkte es geht und eine Frist setzen, bis wann diese zu erfüllen oder zumindest anzugehen sind.

Auch bei ausbleibenden Jahresabrechnungen kann der Eigentümer Druck machen. Schließlich benötigt er sie, um seiner eigenen Pflicht gegenüber seinem Mieter nachzukommen und dessen Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Der Eigentümer hat bei der Erstellung der Jahresabrechnung einen Individualanspruch, den er ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung geltend machen kann. Ignoriert der Verwalter eine gesetzte Frist, kann der Eigentümer ihn deshalb auf die Abrechnungserstellung verklagen.

Verwalter lässt die Frist unkommentiert verstreichen – Vorsicht bei Alleingängen!

Die angegebene Frist verstreicht ohne, dass der Verwalter sich rührt. Nun kann eine Abmahnung folgen. Jeder einzelne Eigentümer ist berechtigt, eine formlose Abmahnung zu versenden, stärkeren Eindruck hinterlässt sie natürlich, wenn sie von der gesamten Eigentümergemeinschaft ausgeht. Auch, wenn die Abmahnung nichts an dem Verhalten des Verwalters ändern sollte, dokumentiert sie den Fehler bzw. das Versäumnis und bietet rechtliche Absicherung.

Eilt die Umsetzung einer Maßnahme, lassen sich manche Eigentümer dazu verleiten, die Sache selbst anzupacken anstatt auf den Verwalter zu warten. Davon ist jedoch abzuraten, da der jeweilige Eigentümer dann alleine handelt und nicht stellvertretend für die gesamte WEG. Bestellt er beispielsweise Handwerker, um eine Reparatur durchzuführen, kann die Eigentümergemeinschaft ihn ggf. auf den Kosten sitzen lassen. Er sollte daher das Fehlverhalten des Verwalters, eine Abmahnung oder die Abberufung auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen lassen bzw. bei Notwendigkeit eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen.

Dazu sollte er sich mit anderen Eigentümern abstimmen, denn der Verwalter muss eine Eigentümerversammlung organisieren, wenn mindestens ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung wünscht. Sollte er sich weigern, kann auch der Verwaltungsbeirat oder sein Stellvertreter die Einberufung vornehmen.

Konsequenzen ziehen: Abberufung des Verwalters

Bei der Eigentümerversammlung sollte nun entschieden werden, wie mit der Situation umgegangen wird: Sind die anderen Mitglieder ähnlicher Meinung? Sollte man Vertrag und Bestellung des Verwalters auslaufen lassen? Als wie schwerwiegend ist sein Fehlverhalten einzuordnen? Ist das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien nachvollziehbar gestört und deshalb eine Zusammenarbeit für die Eigentümergemeinschaft nicht mehr zumutbar, kann auch über eine Abberufung abgestimmt werden. Schließlich hat jeder Eigentümer Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung, auch wenn er dafür ggf. die Hausverwaltung wechseln muss.

Jedoch sollte sich die Wohnungseigentümergemeinschaft im Klaren darüber sein, dass es, um einer Hausverwaltung zu kündigen, zwei voneinander getrennter rechtlicher Akte bedarf: Der Abberufung durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung und der Kündigung des Verwaltervertrags. Anschließend muss eine neue Hausverwaltung gefunden oder die Verwaltung von der Eigentümergemeinschaft selbst übernommen werden. Ist durch das Aufschieben des Hausverwalters ein Schaden entstanden, beispielsweise am Gemeinschaftseigentum, können die Eigentümer ihn auf Schadensersatz verklagen.

Was gilt bei säumigen Miet- oder Sondereigentumsverwaltern?

Da bei einer Miet- oder Sondereigentumsverwaltung keine gesetzlichen Bestimmungen den Ablauf prägen, kann der Wohnungseigentümer eigenständiger verfahren. Er kann den Verwalter abmahnen und ihm eine Frist setzen, die Weisung auszuführen. Des Weiteren ist in der Regel der Vertrag von beiden Seiten ordentlich kündbar.

Viele Verträge für Miet- oder SE-Verwaltungen werden über ein Jahr geschlossen. Bei gewichtigem Fehlverhalten kann der Eigentümer den Vertrag natürlich auch außerordentlich kündigen.

Divider green

Bei einem Vertrag mit Home brauchen Sie sich zumindest über eine mögliche Unzuverlässigkeit der Sondereigentumsverwaltung keine Gedanken zu machen. Denn mit Home ist bereits zu Vertragsbeginn klar, welche Reparaturen und Kosten komplett übernommen werden und welche Home für Sie beauftragt und organisiert.

Da Sie immer Ihre Mietzahlungen erhalten und Home dafür verantwortlich ist, einen Endmieter zu finden, brauchen Sie sich um die Umsetzung von notwendigen Maßnahmen nicht mehr den Kopf zu zerbrechen.

Rundumsorglos vermieten.

Home ist die einfachste, sicherste und profitabelste Art und Weise Wohnungen zu vermieten.

  • Neuvermietung-Flatrate

  • Mieterbetreuung-Flatrate

  • Reparaturmanagement-Flatrate

  • Mietausfall-Schutz

  • Rechtsdienstleistungen

  • 50% Gewinnbeteiligung

Sie vermieten mehr als eine Wohnung?

image 1257