Wann ist ein Immobilien Investment rentabel?

Die Grundidee ist einfach: Der Anleger kauft eine Eigentumswohnung und vermietet sie. Von den Mieteinnahmen bestreitet er alle Ausgaben und laufenden Kosten, die in Zusammenhang mit dem Immobilien Investment entstehen. Nach zehn Jahren darf er sie steuerfrei verkaufen. Während die Zinsen bei Sparkonten weiterhin niedrig liegen oder gar in den Negativbereich fallen, steigen die Preise am Immobilienmarkt an. Mit der Kapitalanlage schützt er so seine Ersparnisse vor Negativzins und Inflation und darf gleichzeitig auf eine Wertsteigerung während der Halteperiode hoffen.

Immobilien Investment: Welche allgemeinen Risiken gibt es?

Viele Menschen empfinden Immobilienanlagen als sicherer, weil sie nicht wie andere Anlageformen den Schwankungen an der Börse ausgesetzt sind. Doch gibt es auch hier Risiken, die bedacht werden sollten:

  • Der bisher andauernde Aufschwung könnte irgendwann enden. Da Immobilien eine langfristige Investition sind, ist die Gesamtentwicklung schwer abzuschätzen.

  • Staatliche Eingriffe, wie die Mietpreisbremse oder der Berliner Mietendeckel, könnten ausgeweitet werden und das Wachstum des Immobilienmarkts hemmen.

  • Wohnungsneubau: Werden zu viele neue Wohnungen gebaut, erhöht das natürlich das Angebot. In der Folge sinken die Mietpreise.

Immobilienkauf: Wie den Wert des Objekts richtig analysieren?

Wichtige Faktoren und Fragen, die vor dem Kauf einer Immobilie abgewogen werden sollten, liegen in:

Lage und infrastrukturelle Anbindung

Hier sollten Mikro- und Makrolage betrachtet werden: Was zeigt die Entwicklung der Region, auch hinsichtlich der Bevölkerung und Wirtschaft? Wie ist die unmittelbare Nachbarschaft und deren Attraktivität zu bewerten?

Zustand und Energieeffizienz

In welchem Alter und Zustand ist die Immobilie? Müssen absehbare Renovierungskosten einkalkuliert werden? Welcher Verbrauch lässt sich aus dem Energieausweis lesen?

Kaufpreis

Wenn Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete teilen, erhalten Sie den Zeitraum, den Sie ungefähr benötigen, um die Anschaffungskosten einzunehmen. Der Wert sollte im angemessenen Fall zwischen 20 und 25, niemals über 30 liegen. Achten Sie darauf, dass die Immobilie nicht überbewertet ist, denn je früher die Abbezahlung erfolgt, desto lukrativer das Investment. Generell sollten Sie alle Nebenkosten, die beim Kauf anfallen, mit berücksichtigen.

Eigentümergemeinschaft

Hier sollten mehrere Punkte betrachtet werden, die Aufschluss über die zukünftigen Kosten geben können:

  • So sollten die Beschluss-Sammlungen der WEG geprüft werden: Wann wurden Sanierungen durchgeführt? Gibt es womöglich einen Investitionsstau?

  • Die Höhe des Hausgeldes. Bestehen eventuell Zahlungsrückstände?

  • Die Höhe der Instandhaltungsrücklagen? In welchem Verhältnis stehen sie zu den anstehenden Maßnahmen?

  • Wie groß ist die Eigentümergemeinschaft? Gibt es ein Mehrheitseigentümer? Und welchen Eindruck macht der Entscheidungsprozess der WEG?

Mieter

Was sagt der bisherige Verlauf der Vermietungen aus? Gab es häufige Mieterwechsel oder kam es häufig zu Mietminderungen, gar Mietausfällen?

Immobilien Investment: Einnahmen realistisch schätzen und Rendite berechnen

Um einschätzen zu können, ob die Investition langfristig erfolgreich sein wird, sollten Sie bei einer Kapitalanlage in Immobilien einiges beachten:

Mieteinnahmen

Beschäftigen Sie sich mit der lokalen Mietpreisentwicklung: Wie steht es um den Mietspiegel oder die ortsübliche Vergleichsmiete? Wie hat sich der Mietpreis in den letzten Jahren entwickelt? Wenn  die Mietpreisbremse vor Ort eingeführt wird, kann das Ihre Kalkulation beeinträchtigen, da Mieterhöhungen dann nur sehr begrenzt möglich sind. Zudem sollten Sie die laufenden Kosten, wie Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten, bereits von den Einnahmen abziehen.

Ausgaben

Auch die Ausgaben müssen realistisch veranschlagt werden: Gibt es absehbare Ausgaben für notwendige Sanierungen oder Renovierungen? Auch ein Puffer für unvorhergesehene Reparaturen sollte einkalkuliert werden.

Weitere Punkte

  • Wie wirken sich die Mieteinnahmen auf Ihren Steuersatz aus? Welche Kosten, die mit der Immobilie entstehen, dürfen Sie von der Steuer wiederum absetzen bzw. welche Abschreibungsmöglichkeiten haben Sie?

  • Gibt es eine solide Finanzierung und eine Zinssicherung über einen ausreichend langen Zeitraum?

  • Schließlich sollte mit den vorhandenen Werten die mögliche Rendite berechnet werden. Darüber lässt sich die Anlageform auch mit anderen, beispielsweise Aktien oder Anlagen, vergleichen. Experten raten bei einer Immobilie zu einer Rendite von mindesten vier bis fünf Prozent.

Wer tatsächlich einen Kauf tätigen möchte, sollte für den Einzelfall noch weiter differenzierte Berechnungen anstellen und sich beispielsweise auch die Eigenkapitalrendite oder die Objektrendite anschauen.

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