Vermieterverein Newsletter 02/19

Mitglieder interessieren sich immer wieder für die Frage, ob und wann eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarf nach Eigentumserwerb möglich ist.

Der Grundstückserwerb ist erst mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen, erst zu diesem Zeitpunkt sind Sie rechtlich Eigentümer geworden und treten nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein. Dieser wird also mit allen Rechten und Pflichten des bisherigen Eigentümers und Vermieters fortgeführt. Ein Anspruch auf Abschluss eines neuen Vertrages besteht nicht.

Die Eigenbedarfskündigung kann also erst ab Eintragung im Grundbuch dem Mieter gegenüber wirksam erklärt werden. Wenn Eheleute gemeinsam Eigentum erwerben ist zu beachten, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gemeinschaftlich handeln müssen und beispielsweise das Kündigungsschreiben im Namen aller Vermieter ausgesprochen wird und auch von allen Vermietern unterschrieben wird.

Falls ein freundschaftliches Verhältnis zum Mieter besteht, kann die Kündigung angekündigt werden, rechtlich ist dies jedoch nicht notwendig.

Für eine Kündigung gilt die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB. Diese beträgt 3 Monate. Nach einer Mietdauer von 5 Jahren und von 8 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate.

Ein Kündigungsschreiben ist „nachweisbar“ zuzustellen, damit im Streitfall bewiesen werden kann, dass es dem Mieter zugegangen ist. Ein solcher Zugang kann natürlich dadurch nachgewiesen werden, dass der Mieter ein Empfangsbekenntnis unterschreibt und den Erhalt der Kündigung bestätigt. Eine Kündigung kann auch durch einen Boten zugestellt werden. Bote kann jede Vertrauensperson des Vermieters aus Familie oder Bekanntenkreis sein. Es könnte auch der Ehepartner sein, aber nur, wenn er nicht selbst Partei, also Vermieter, ist. Der Bote muss Kenntnis vom Inhalt des Kündigungsschreibens haben und dieses in den Briefkasten des Mieters einlegen. Das ist ausreichend. Ein Versand als Einschreiben-Einwurf wäre auch möglich, wenn eine Person, die nicht Vermieter ist, die Versendung des Kündigungsschreibens bestätigen kann. Den Zugang beim Mieter kann man online abfragen. Möglich ist auch die Vornahme der Zustellung durch den zuständigen Gerichtsvollzieher.

Hinzuweisen ist auf das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a BGB. Wenn in einem Haus nur zwei Wohnungen vorhanden sind und eine davon der Vermieter bewohnt, kann das Mietsverhältnis unter Berufung auf dieses Sonderkündigungsrecht ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes gekündigt werden. Das Gesetz bestimmt für diesen Fall, dass sich die sonst geltende Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert.

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