Eigenbedarfskündigung: Der Vermieter benötigt seine Wohnung selbst

Es gibt nur wenige Möglichkeiten für Vermieter, ihren Mietern ordentlich zu kündigen. Eine davon ist die Eigenbedarfskündigung. Wann sind Sie als Wohnungseigentümer dazu berechtigt und wie sollten Sie sie umsetzen?

Kündigung aufgrund von Eigenbedarf: Wann darf sie erfolgen?

Wenn der Vermieter seine Eigentumswohnung selbst nutzen möchte, kann er dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Denn mit diesem Anliegen erfüllt der Vermieter die Voraussetzungen eines berechtigten Interesses, wie es § 573 BGB für eine ordentliche Kündigung fordert. 

Eine Eigenbedarfskündigung darf erfolgen, wenn der Vermieter selbst, seine Familienmitglieder oder Angehörige seines Haushalts die Wohnung beziehen möchten. Das ist jedoch nur möglich, wenn es sich bei dem Vermieter um eine natürliche Person handelt; Unternehmen oder Investoren können also nicht von diesem Recht Gebrauch machen.

Die Fristen bei einer Eigenbedarfskündigung entsprechen denen, die bei einer ordentlichen Kündigung vorgeschrieben sind und hängen somit von der Zeit ab, die der Mieter bereits in der Wohnung gelebt hat:

  • kürzer als 5 Jahre → 3 Monate

  • länger als 5 Jahre → 6 Monate

  • länger als 8 Jahre → 9 Monate

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Gut zu wissen: Wenn Sie bereits bei dem Einzug des Mieters nachweislich wussten, dass Sie Ihre Eigentumswohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt benötigen würden, aber den Mieter darüber nicht informiert haben, verlieren Sie damit das Recht, die Eigenbedarfsregelung zu nutzen.

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Eigenbedarf: Welche Angehörigen dürfen in die Wohnung einziehen?

Die Kündigung ist vor allem dann unstrittig, wenn sie aufgrund des Eigentümers selbst oder nahen Verwandten erfolgt. Dazu zählen:

  • die eigenen Eltern

  • Kinder oder Stiefkinder

  • Geschwister

  • Großeltern oder Enkel

  • sowie Neffen und Nichten

Soll die Eigenbedarfskündigung wegen eines entfernteren Verwandten, beispielsweise eines Cousins oder anderer Menschen aus dem Umfeld des Vermieters, wie Lebenspartner oder Schwiegereltern stattfinden, muss eine enge zum Wohnungseigentümer bestehende Beziehung glaubhaft gemacht werden können.

Wie sollte der Vermieter die Eigenbedarfskündigung umsetzen?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf sollte der Vermieter einige Regeln beherzigen, um sicherzugehen, dass das Schreiben wirksam ist:

  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und per Post zugestellt werden. Per E-Mail, Fax oder SMS kündigen, ist nicht möglich.

  • Das Schreiben sollte alle Angaben enthalten, die immer in einer Kündigung erforderlich sind, wie Adressaten (alle Hauptmieter), Anschrift der Wohnung, Zeitpunkt, zu dem die Kündigung eintritt.

  • Außerdem beinhaltet es eine recht umfangreiche Begründung: So muss der Grund der Kündigung konkret benannt werden und auch die Person, die die Wohnung beziehen möchte, also der Vermieter selbst, sein Kind oder seine Mutter etc. Darüber hinaus sollte die Kündigung auch glaubhaft machen, warum sie zu diesem Zeitpunkt ausgesprochen wird. Ist der Vermieter Besitzer mehrerer Wohnungen, sollte er darstellen, warum der Eigenbedarf ausgerechnet diese Wohnung betrifft. Für den Fall, dass er u.a. eine Wohnung besitzt, die der zurückgeforderten ähnlich ist und zu Ende des Mietverhältnisses leersteht, muss er sie dem Mieter anbieten.

  • Das Schreiben muss vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten unterzeichnet werden.

Wichtig ist, dass der Vermieter nicht vorsorglich dem Mieter kündigen darf, wenn er vermutet, dass er die Wohnung bald selbst brauchen könnte. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur möglich, wenn sicher ist, dass die Person tatsächlich einziehen wird. Täuscht der Vermieter sie vor, um den Mieter loszuwerden, kann das Konsequenzen haben: Sollte der Vorwand vor dem Auszug des Mieters auffliegen, ist die Kündigung unwirksam. Hat der Mieter bereits die Wohnung geräumt, kann der Vermieter zu Schadensersatzforderungen verpflichtet werden.

Dürfen Mieter Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen?

Ein Mieter darf gegen eine Eigenbedarfskündigung bis zwei Monate vor dem  Auszugstermin Widerspruch einlegen. Innerhalb dessen können u.a. nachfolgende Begebenheiten als Gründe anerkannt werden:

  • Härtefall: Der Mieter ist alt oder krank, weshalb eine Kündigung für ihn besondere Härte bedeuten würde.

  • Der Vermieter hat die geforderten Formalien nicht eingehalten und beispielsweise seinen Eigenbedarf nicht ausreichend begründet.

  • Die Begründung des Vermieters ist absurd, weil die Wohnung für den beabsichtigten Zweck offensichtlich ungeeignet ist.

  • Der Vermieter ist keine natürliche Person ist und darf deshalb die Eigenbedarfskündigung nicht nutzen.

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