Fristlose Kündigung – Welche Regeln gelten für Mieter und Vermieter?

In einem Mietverhältnis haben beide Parteien das Recht, den Mietvertrag fristlos zu beenden. Dafür müssen jedoch bestimmte Gründe vorliegen, die eine Fortsetzung des Vertrags für eine Seite unzumutbar werden lassen. Wann das für Mieter oder Vermieter der Fall sein kann und mit welchen Folgen Sie rechnen müssen, lesen Sie hier.

Was ist der Unterschied zwischen außerordentlicher und fristloser Kündigung?

Wie der Begriff der außerordentlichen Kündigung bereits vermuten lässt, handelt es sich um eine Vertragsbeendigung, die außerordentlich geschieht und sich deshalb nicht an die vertraglich festgelegten Fristen hält. Beide Parteien verfügen über dieses Recht, wenn ausreichend gewichtige Gründe vorliegen. Bei einer außerordentlichen Kündigung müssen jedoch zwei Arten unterschieden werden:

Die außerordentliche fristlose Kündigung

Der § 543 BGB regelt, wann eine außerordentliche fristlose Kündigung angemessen ist. Ihr liegen immer Pflichtverletzungen der einen Seite zugrunde. Die Wirksamkeit ist also daran gebunden, dass für die jeweilige Partei eine Weiterführung des Vertragsverhältnisses als unzumutbar anzusehen ist. Im Einzelfall muss entschieden werden, ob eine vorherige Abmahnung vonnöten ist oder ob eine fristlose Kündigung ohne Vorwarnung bzw. Möglichkeit zur Verhaltensänderung oder Mängelbeseitigung berechtigt ist.

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Im Mietrecht besteht auch ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht, das beispielsweise beim Versterben des Mieters angewandt wird. In § 564 BGB wird festgelegt, dass das Mietverhältnis auf den Erben übergeht, sofern keine anderen Personen in das Mietverhältnis eintreten. Beide Seiten, also Mieter-Erbe und Vermieter, können innerhalb eines Monats den Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen.

Welche Gründe gibt es für eine außerordentliche Kündigung?

Anlass für eine außerordentliche fristlose Kündigung bieten für Mieter und Vermieter verschiedene Situationen:

Für den Mieter:

  • Die Wohnung befindet sich nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, so zum Beispiel, wenn zu Beginn des Mietzeitraums noch Bauarbeiten laufen, die den Mieter stark einschränken.

  • Der Vermieter hat dem Mieter trotz Vertragsschluss die Schlüssel- und Wohnungsübergabe verweigert.

  • In der Wohnung liegen schwere Mängel vor, die gesundheitliche Schäden beim Mieter hervorrufen können. So zum Beispiel ein Schimmelpilzbefall, Sicherheitsprobleme in der Baukonstruktion, wie nicht verkehrssichere Treppen oder Galerien.

  • Der Vermieter verletzt seine Pflichten, beispielsweise durch eigenmächtiges Betreten der Wohnung – ohne den Mieter darüber zu informieren oder um Erlaubnis zu bitten.

Für den Vermieter:

Andersherum können folgende Verhaltensbeispiele für den Vermieter Voraussetzung darstellen, um den Mieter fristlos zu kündigen:

  • Mietrückstand

  • Störung des Hausfriedens, beispielsweise durch Belästigung anderer Bewohner oder erhebliche Ruhestörung und andauernde Lärmbelästigung.

  • Gefährdung der Mietsache, beispielsweise bedingt durch den Verzicht auf Lüften oder Heizen oder extreme Vermüllung, bauliche Maßnahmen an der Gebäudesubstanz, die das Objekt gefährden könnten.

  • Unangekündigte Untervermietung oder Gewerbenutzung der Räumlichkeit, die den Abmachungen des Mietvertrags entgegenstehen.

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Gut zu wissen: In einem befristeten Mietverhältnis entfällt meist beidseitig das Recht zur ordentlichen Kündigung. Die Möglichkeit aber, bei Pflichtverletzungen außerordentlich fristlos zu kündigen, bleibt bestehen.

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Gründe für eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

  • Versterben des Mieters und Übergang des Mietverhältnisses auf einen Nachfolgemieter bzw. einen Erben

  • Mieterhöhungen, die der Mieter nicht akzeptieren möchte.

  • Sanierungsmaßnahmen

  • Untervermietung: Wenn der Vermieter ohne ersichtlichen Grund dem Mieter das Recht, seine Wohnung unterzuvermieten, verweigert.

  • Vertragsdauer: Wurde der Mietvertrag auf über 30 Jahre befristet, kann danach außerordentlich gekündigt werden.


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Fristlose Kündigung: Zuvor eine Abmahnung verschicken

Auch, wenn einer der oben genannten Gründe eintritt, sollte der Vermieter es immer erst mit einem persönlichen Gespräch und einer Einigung versuchen. Schließlich kostet eine fristlose Kündigung den Vermieter Aufwand und Nerven. Im unglücklichsten Fall zieht sich die Suche nach einem Nachmieter hin und der Vermieter muss Einbußen bei Miete und Betriebskosten hinnehmen.

Zeigt der Mieter kein Verständnis für die gerechtfertigten Anliegen des Vermieters, ist es ratsam, nicht direkt zur fristlosen Kündigung zu greifen, sondern zunächst eine Abmahnung zu verschicken, die den Mieter auffordert, das störende Verhalten einzustellen.

Tipps für das Schreiben einer Abmahnung:

  • Es gibt keine gesetzliche Vorgabe für die Form einer Abmahnung. Theoretisch könnte sie also auch mündlich erfolgen, der Vermieter sollte jedoch davon absehen, da er von Anfang an darauf achten sollte, dass seine Schritte korrekt und auch zu einem späteren Zeitpunkt gut nachvollziehbar sind.

  • Das Schreiben ist an alle im Mietvertrag genannten Hauptmieter adressiert.

  • Die Abmahnung muss eine konkrete Begründung enthalten, in der die Pflichtverletzung des Mieters benannt wird. Im Idealfall sollten Datum, Uhrzeit und ggf. Zeugen festgehalten werden.

  • Außerdem nennt sie eine Frist, innerhalb derer der Mieter das Fehlverhalten einzustellen hat. Diese sollte realistisch bemessen sein und sich am jeweiligen Einzelfall orientieren.

  • Der Vermieter kann auch für den Fall, dass der Mieter sich weigert, der Forderung nachzukommen, weitere rechtliche Schritte ankündigen.

  • Das Schreiben muss die Unterschrift des Vermieters oder eines Bevollmächtigten enthalten.

  • Wird das Schreiben per Einschreiben verschickt oder im Beisein eines Zeugens direkt eingeworfen, lässt sich die Zustellung später vor Gericht nachweisen.

Kommt der Mieter der Abmahnung nicht nach, wird der Vermieter konsequenterweise nach Ablauf des gesetzten Zeitraums fristlos kündigen. Die Notwendigkeit einer Abmahnung kann übrigens entfallen, wenn sie keine Aussicht auf Verbesserung der Situation hat. Dann darf der Vermieter direkt fristlos kündigen.

Andersherum – aus der Perspektive des Mieters – gilt das Gleiche: Funktioniert die Heizung im Winter nicht und der Vermieter schiebt die Reparatur auf, sollte der Mieter abmahnen und eine Frist setzen, zu der das Problem behoben sein muss. Danach kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Generell sollte die Abmahnung oder fristlose Kündigung zeitnah nur Feststellung des Mangels stattfinden. Andernfalls verliert sie an Glaubwürdigkeit.

Außerordentliche Kündigung: Wie geht es danach weiter?

Spricht der Mieter selbst eine außerordentliche Kündigung aus, sollte er bereits sicher über eine neue Bleibe verfügen, denn dann muss er innerhalb von kurzer Zeit die Wohnung verlassen. Kam die fristlose Kündigung vom Vermieter, kann er den Mieter, auch wenn sie berechtigt ist, nicht sofort auf die Straße setzen. Im Kündigungsschreiben wird ein Datum angegeben, zu dem die Wohnung geräumt sein muss. Dabei handelt es sich regelmäßig um eine Frist von ein bis zwei Wochen. Weigert sich der Mieter danach auszuziehen, wird der Vermieter eine Räumungsklage anstrengen. Erst wenn das Gericht die Rechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung befunden hat, darf über einen Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchgeführt werden. Dann kann der Vermieter sich die Kosten, die er für Anwalt und Räumungsklage vorstrecken musste, vom Mieter zurückholen.

Kann ein Widerspruch gegen eine fristlose Kündigung eingereicht werden?

Beide Parteien haben unter bestimmten Umständen das Recht, gegen die fristlose Kündigung Widerspruch einzulegen. Der Mieter darf darauf zurückgreifen, wenn sie für ihn und seine Familie besondere Härte bedeutet. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter alt oder krank ist. Es können aber auch besonders hohe Belastungen aufgrund eines anstehenden Abschlusses genannt werden. Oder bei einer Mieterin eine fortgeschrittene Schwangerschaft.

Aus der Sicht des Vermieters kann ein Widerspruch dann Sinn machen, wenn der Mieter seine fristlose Kündigung mit einem Mangel begründet, den er bereits bei Vertragsabschluss gekannt und hingenommen hat.

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