Fristlose Kündigung des Mieters: Was sollten Vermieter beachten?

Was tun, wenn das Verhalten des Mieters die Mietsache oder die Hausgemeinschaft gefährdet? Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist ein ernstzunehmender Schritt, der gut abgewogen und korrekt ausgeführt werden sollte. Wann Sie als Vermieter das Recht dazu haben und wie Sie sich im Zweifelsfall verhalten sollten, lesen Sie hier.

Fristlose Kündigung des Mieters: Wann ist sie berechtigt?

Manches Verhalten des Mieters mag nervig sein und unnötigen Aufwand für den Vermieter verursachen, ob es aber einen hinreichenden Grund für eine fristlose Kündigung bietet, ist nicht immer eindeutig und sehr oft abhängig vom jeweiligen Einzelfall. Eine Reihe von Pflichtverletzungen kann – zumindest, wenn der Mieter nicht bereit ist, sein Verhalten zu ändern – die Voraussetzungen bieten. Grundsätzliches ist in § 543 BGB beschrieben und gibt beiden Parteien die Möglichkeit, sofern eine Weiterführung des Vertragsverhältnisses unzumutbar ist, fristlos zu kündigen.

Beispiele, die zur fristlosen Kündigung seitens des Vermieters führen können:

Störung des Hausfriedens

Das ist der Fall, wenn es sich um eine andauernde Lärmbelästigung oder Ruhestörung handelt. Aber auch dann, wenn der Mieter im Hausflur mit Drogen dealt oder übergriffiges, aggressives Verhalten gegenüber anderen Bewohnern an den Tag legt.

Gefährdung der Mietsache

Ein Mieter gefährdet die Mietsache, wenn er nicht lüftet, sodass es leicht zu Schimmelbildung kommen kann oder wenn er trotz Frostgefahr, nicht heizen möchte. Auch bauliche Veränderungen können einen Grund darstellen, wenn die Bausubstanz des Gebäudes – beispielsweise tragende Wände – angegriffen werden.

Untervermietung oder gewerbliche Nutzung wider Vertragsabsprachen

Möchte der Mieter seine Wohnung untervermieten, hat er grundsätzlich das Recht dazu, muss es aber mit dem Vermieter absprechen. Geschieht das nicht, kann das zumindest Anlass für eine Abmahnung geben. Auch zu einer gewerblichen Nutzung, die in den meisten Wohnraummietverträgen ausgeschlossen wird, ist der Mieter nicht ohne Weiteres berechtigt.

Mietrückstand

Zahlt der Miete über einen Zeitraum von zwei Monaten seine Miete nicht, oder ergibt sich ein Rückstand von einer Monatsmiete innerhalb dieses Zeitraums oder zwei Monatsmieten über eine längere Zeitspanne, kann fristlos gekündigt werden.

Divider green

Gut zu wissen: Der Mieter kann, sollte er zum ersten Mal in dieser Situation gelandet sein, die fristlose Kündigung über eine Schonfristzahlung aufhalten. Erstattet der Mieter dem Vermieter den ausstehenden Betrag auf einen Schlag, verliert die fristlose Kündigung ihre Wirksamkeit.

Divider green

Gefälschte Dokumente

Stellt der Vermieter fest, dass das Zustandekommen des Vertrags auf gefälschten Dokumenten, so zum Beispiel falschen Gehaltsnachweisen oder falschen Angaben in der Mieterselbstauskunft basierte, hat er ebenfalls das Recht, den Vertrag fristlos zu beenden.

 Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses: Wie sollten Vermieter vorgehen?

In manchen Fällen ist eine fristlose Kündigung ohne Vorwarnung gerechtfertigt. Da aber viel von der individuellen Situation abhängt, sollte der Vermieter, wenn er auf der sicheren Seite stehen möchte, den Mieter zuvor abmahnen. Eine Abmahnung sollte – genau wie eine Kündigung – immer schriftlich in Papierform vorgenommen und per Post verschickt werden.

Lässt sich die Entgegennahme des Schreibens über einen Rückschein, einen Boten oder Zeugen nachweisen, stärkt das natürlich in einem womöglich folgenden Rechtsstreit die Position des Vermieters. Die Abmahnung muss das Fehlverhalten des Mieters genau benennen und ihm eine Frist setzen, zu der es zu unterlassen hat. In Zusammenhang mit einer Vermüllung der Wohnung, gibt sie an, bis wann er spätestens den Dreck entfernt haben muss.

Ändert der Mieter nach der Abmahnung sein Verhalten nicht, kann der Vermieter dann fristlos kündigen. Dazu sollten Sie unsere kostenlose Vorlage nutzen, die Ihnen hilft, unnötige Fehler zu umgehen.

Fehler, die Vermieter bei der fristlosen Kündigung unbedingt vermeiden sollten

Unterlaufen Vermietern Fehler bei der fristlosen Kündigung, kann das zu deren Unwirksamkeit führen. Besonders darauf sollten Sie also achten:

  • Zustellung des Kündigungsschreiben gewährleisten: Gerade bei einem angespannten Verhältnis sollte der Vermieter dafür sorgen, dass der Mieter den Erhalt des Briefes nicht leugnen kann.

  • Der Grund für die fristlose Kündigung muss möglichst genau genannt werden, beispielsweise genügt es nicht, den Mieter allgemein wegen Ruhestörung oder Lärmbelästigung zu beschuldigen. Es sollte ersichtlich sein, wann die Störung stattfand, dass sie sich regelmäßig ereignet etc. Fehlt die Begründung, ist die Kündigung in der Regel ungültig.

  • Auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss eine Begründung vortragen und den Familienangehörigen nennen, der nun die Wohnung beziehen möchte.

  • Für den Fall, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, um den Mieter loszuwerden, ist die Kündigung unwirksam. Außerdem kann er dadurch zu Schadenersatz verpflichtet werden.

Über eine Zusammenarbeit mit Home minimieren Sie das Risiko, hohe finanzielle Einbußen aufgrund der Zahlungsunfähigkeit eines Mieters oder seines vertragswidrigen Verhaltens zu haben. Home überprüft die Mietinteressenten Ihrer Wohnung professionell und steht Ihnen mit rechtlicher Betreuung zur Seite.

Rundumsorglos vermieten.

Home ist die einfachste, sicherste und profitabelste Art und Weise Wohnungen zu vermieten.

  • Neuvermietung-Flatrate

  • Mieterbetreuung-Flatrate

  • Reparaturmanagement-Flatrate

  • Mietausfall-Schutz

  • Rechtsdienstleistungen

  • 50% Gewinnbeteiligung

image 1257