Mieter kündigen: Wie können Vermieter das Vertragsverhältnis auflösen?

Unabhängig davon, ob es wiederkehrende Probleme mit dem Mieter gibt oder der Vermieter seine Eigentumswohnung selbst nutzen möchte, ist es in Deutschland nicht ganz einfach, ein Mietverhältnis aufzulösen. Der Mieter wird im Gesetz gut geschützt. Daher müssen, sowohl bei einer ordentlichen als auch bei einer außerordentlichen Kündigung, bestimmte Gründe vorliegen und strenge Formalien eingehalten werden.

Ordentliche Kündigung: Welche Gründe berechtigen dazu?

Der § 573 BGB beschreibt drei Gründe, in denen der Vermieter den Wohnraummietvertrag ordentlich kündigen darf. Dazu zählen:

  • Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten.

  • Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, seine Familienmitglieder oder Angehörige seines Haushalts und möchte Eigenbedarf anmelden.

  • Der Vermieter kann nachweisen, dass er durch die Weiterführung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird. Wobei hier eine einträglichere Vermietung oder eine Verkaufsabsicht, die der reinen Gewinnerzielung dient, nicht ausreicht.

Des Weiteren bleiben die gesetzlichen Kündigungsfristen einer ordentlichen Kündigung zu berücksichtigen. Diese richten sich nach der Zeitspanne, die der Mieter bereits in der Wohnung gelebt hat:

  • kürzer als 5 Jahre → 3 Monate

  • länger als 5 Jahre → 6 Monate

  • länger als 8 Jahre → 9 Monate

Anhand der obigen Gründe kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse für eine des Mietvertrags vorweisen, das auch in dem  entsprechenden Schreiben dargelegt werden muss. Eine ordentliche Kündigung muss auf Papier erfolgen und per Post zugestellt werden. Nutzen Sie hier das kostenlose Muster von Home, um bzgl. der geforderten Formalien auf der sicheren Seite zu sein.

Außerordentliche Kündigung: Wann darf sie erfolgen?

Bei schwerwiegendem Fehlverhalten des Mieters, hat der Vermieter immer – auch in befristeten Verträgen – die Möglichkeit zu einer außerordentlichen Kündigung. Wann dieser Schritt gerechtfertigt ist, muss im Einzelfall bewertet werden. In einigen Situationen sollte der Vermieter zunächst abmahnen, bei anderen darf er direkt zu einer außerordentlichen Kündigung greifen. Auf eine Pflichtverletzung, bei der eine Verhaltensänderung des Mieters zu erwarten ist, wie beispielsweise Ruhestörung, sollte der Vermieter zuerst mit einer Abmahnung reagieren.

Mögliche Gründe für eine außerordentliche Kündigung können sich in folgenden Punkten finden:

Zahlungsrückstand

Gerät der Mieter in einen Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen. In diesem Fall ist zwar keine vorherige Abmahnung notwendig, aber der Mieter kann die Kündigung über eine Schonfristzahlung – sofern er diese Möglichkeit bisher noch nie genutzt hat – aufhalten.

Störung des Hausfriedens

In diesem Fall hängt die Angemessenheit einer außerordentlichen Kündigung stark von dem Ausmaß ab: Handelt es sich um eine gelegentliche Ruhestörung, sollte der Vermieter zunächst abmahnen. Ist das Verhalten des Mieters aber für den Vermieter unzumutbar, weil dieser im Hauseingang mit Drogen dealt oder gegenüber dem Vermieter selbst oder anderen Bewohnern aggressives Verhalten an den Tag legt, kann auch die direkte Kündigung gerechtfertigt sein.

Die Mietsache wird gefährdet oder stark vernachlässigt

Hier gilt das Gleiche: Wie gravierend ist die Pflichtverletzung? Führt der Mieter eine akute Gefährdung herbei, weil er beispielsweise Wände einreißt und damit die gesamte Bausubstanz bedroht, wird die Notwendigkeit einer fristlosen Kündigung wahrscheinlich nicht in Frage gestellt.

Weitere Gründe können beispielsweise in einer übermäßigen Vermüllung der Wohnung oder extremer Tierhaltung, einer unerlaubten Untervermietung oder einer dem Vertrag widersprechenden, gewerblichen Nutzung liegen. Der Vermieter sollte sich hier ggf. rechtliche Beratung einholen, um die Formalien gesetzeskonform zu erfüllen. 


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