Kündigung des Mietvertrags: Worauf sollten beide Parteien achten?

Natürlich gibt es immer wieder plausible Gründe, ein Mietverhältnis aufzulösen: Der Mieter muss durch einen Jobwechsel umziehen oder der Vermieter benötigt unerwartet seine Eigentumswohnung für seine pflegebedürftigen Eltern. Neben Gründen für eine ordentliche Kündigung kommt es auch regelmäßig zu Auseinandersetzungen bzw. Pflichtverletzungen. Dann droht eine außerordentliche Kündigung. Wann welche Kündigungsweise angemessen ist und wer sich an welche Regelungen dabei halten muss, erfahren Sie hier.

Kündigung des Mietvertrags: Wann und wie kann der Mieter kündigen?

Ordentliche Kündigung

Ein Jobwechsel, der in eine neue Stadt verschlägt, oder eine Familiengründung, die einen größeren Wohnraum nötig werden lässt: Auch, wenn der Mieter mit Wohnung und Vermieter zufrieden ist, kann ein Umzug unvermeidbar sein. Der Mieter kann deshalb das Mietverhältnis jederzeit ordentlich und ohne die Angabe von Gründen beenden. In der Regel richtet er sich dann nach der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Oft wird aber auch eine kürzere Frist vereinbart, dann gilt natürlich diese.

Wichtig dabei ist, das eine Kündigung für einen Wohnraummietvertrag immer in schriftlicher Form erfolgen muss. Sie muss per Post zugestellt werden – Fax, E-Mail oder SMS genügen hier nicht – und sollte bis zum dritten des Monats beim Vermieter eingehen. Gültig ist sie, wenn sie von allen Hauptmietern gegengezeichnet wurde.

Darüber hinaus sollte das Schreiben folgende Angaben enthalten:

  • Die Anschrift der Wohnung

  • Zeitpunkt, zu dem die Kündigung eintreten soll.

  • Bitte um kurze Bestätigung der Kündigung

  • Verweis auf weitere Absprache bzgl. eines Übergabetermins

  • Zusätzlicher Hinweis, dass die Kündigung – sollte der Vermieter sie aus irgendeinem Grund verspätet erhalten – zum  nächstmöglichen Zeitpunkt wirksam wird.

Außerordentliche Kündigung

In besonderen Fällen, wenn ein schwerer Mangel besteht, kann der Mieter außerordentlich kündigen. Dann gelten gesetzliche Fristen nicht. Gründe können beispielsweise in folgenden Pflichtverletzungen des Vermieters liegen:

  • Der Mieter kann nicht zu Vertragsbeginn die Wohnung beziehen, weil sie noch nicht frei ist oder der Vermieter nicht zu einer Wohnungs- und Schlüsselübergabe bereit war.

  • Die Wohnung ist unbewohnbar. Das kann bei laufenden Bauarbeiten der Fall sein oder weil die Heizung im Winter für längere Zeit ausfällt.

  • Der Vermieter verhält sich übergriffig und betritt die Wohnung des Mieters ohne Erlaubnis.

  • Bestimmte Teile der Wohnung entsprechen nicht den gängigen Sicherheitsstandards und stellen dadurch eine Gefahr für den Mieter dar, beispielsweise weil Treppen nicht verkehrssicher sind.

  • Der Zustand der Wohnung ist aufgrund von Schimmelbefall oder giftigen Materialien für den Mieter gesundheitsgefährdend.

Generell sollte der Mieter, wenn möglich, zunächst den Vermieter abmahnen und ihm eine Frist setzen, in der der bestehende Mangel behoben werden muss. In der Regel – natürlich abhängig vom erforderlichen Aufwand – werden zwei Wochen als angemessen angesehen. Das Schreiben sollte detailliert das Problem erläutern. Bleibt die Reaktion des Vermieters aus, kann der Mieter im Anschluss daran fristlos kündigen.

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Gut zu wissen: Damit Ihnen bei der Kündigung keine Fehler unterlaufen und Sie alle Formalien erfüllen, hat Home eine Vorlage für Ihr Kündigungsschreiben vorbereitet. Sie können das pdf-Formular einfach ausfüllen und direkt an Ihren Vermieter versenden.

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Kündigung Mietvertrag: Wann ist dieser Schritt für Vermieter möglich?

Für einen Vermieter ist eine ordentliche Kündigung deutlich schwieriger. Da das Gesetz den Mieter vor willkürlichen Entscheidungen des Vermieters schützen will, gelten für ihn bestimmte Voraussetzungen.

Ordentliche Kündigung

Nach § 573 BGB bestehen für eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters nur wenige Möglichkeiten. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse nachweisen können, für das nur drei Begebenheiten in Frage kommen:

  • Der Mieter begeht Pflichtverletzungen.

  • Der Vermieter benötigt die Wohnung in absehbarer Zeit zum Eigenbedarf: Er selbst, ein Mitglied seiner Familie oder ein Angehöriger seines Haushalts möchte in die Wohnung einziehen.

  • Dem Vermieter entstehen Nachteile, da er über die Weiterführung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Vermietung der Immobilie zu dauerhaften Verlusten führt.

Außerordentliche Kündigung

Für eine außerordentliche Kündigung benötigt der Vermieter ebenso wie der Mieter überzeugende Gründe. Einige Beispiele für Vertragsverletzungen seitens des Mieters sind:

  • Erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung, beispielsweise andauernde Ruhestörung oder Lärmbelästigung, die über übliche Wohngeräusche hinausgeht. Oder die Belästigung anderer Hausbewohner. Dies kann auch in Form von Gestank geschehen, so beispielsweise durch eine übertriebene Tierhaltung.

  • Untervermietung der Wohnung, ohne den Vermieter darüber zu informieren.

  • Gewerbliche Nutzung der Wohnung, die nicht im Vertrag vorgesehen ist. Bei Homeoffice wäre natürlich ein fristlose Kündigung völlig überzogen. Erhält der Mieter aber Warenanlieferungen und häufigen Kundenbesuch, kann sie berechtigt sein.

  • Gefährdung der Mietsache, zum Beispiel durch den Verzicht auf regelmäßiges Lüften oder Heizen bei Frostgefahr.

  • Hohe Mietrückstände: Wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt hat, oder der Rückstand über diesen Zeitraum mehr als eine Monatsmiete ausmacht oder der länger angesammelte Rückstand zwei Monatsmieten übersteigt.

  • Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung können in einer nicht bezahlten Kaution liegen, oder falschen Angaben in der Mieterselbstauskunft bzw. gefälschten Unterlagen wie Gehaltsnachweisen oder der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Wie geht es nach der fristlosen Kündigung weiter?

Unabhängig davon, welche Seite die außerordentliche Kündigung ausspricht, wird in dem Schreiben in der Regel eine Räumungsfrist von zwei Wochen angekündigt. Verlässt der Mieter in diesem Zeitrahmen nicht die Wohnung, muss der Vermieter bei dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen.

Das Gericht prüft dann zunächst, ob die außerordentliche Kündigung rechtmäßig war. Auch, wenn der Vermieter darin bestätigt wird, darf er den Mieter nicht einfach selbst auf die Straße setzen. So muss er, sollte der Mieter sich weigern auszuziehen, einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Räumung durchführt.

Kündigung des Mietverhältnisses: Welche Formalien müssen erfüllt werden?

Damit die Kündigung eines Mietvertrags wirksam ist, muss sie in korrekter Form ausgeführt werden. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten einige Anforderungen berücksichtigen:

  • Jede Kündigung muss schriftlich auf dem Postweg erfolgen. Fax, E-Mail oder SMS reichen hier nicht aus.

  • Das Kündigungsschreiben muss gegengezeichnet werden. Das gilt sowohl für den Vermieter als auch für alle Hauptmieter der Wohnung.

  • Wichtige Informationen dürfen nicht fehlen: Adressat, Anschrift der Wohnung, Kündigungsdatum, Unterschrift.

  • Besonders in angespannten Mietverhältnissen sollte die Zustellung des Schreibens gewährleistet werden. Deshalb ist es ratsam, es per Einschreiben zu verschicken, von einem Boten überbringen zu lassen oder persönlich – idealerweise begleitet von einem Zeugen – einzuwerfen.

Für Vermieter

  • Unabhängig davon, ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt, muss eine konsistente Begründung aufgeführt werden.

  • Bei einer ordentlichen Kündigung orientiert sich der Vermieter an den gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich danach richten, wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat:

  • kürzer als 5 Jahre → 3 Monate

  • länger als 5 Jahre → 6 Monate

  • länger als 8 Jahre → 9 Monate

  • Kündigt der Vermieter aufgrund von Eigenbedarf, muss dieser auch tatsächlich vorhanden sein. Ist das nicht der Fall, können dem Vermieter Schadensersatzforderungen drohen.


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