Der Mietendeckel und seine Auswirkungen für Vermieter.

Der Mietendeckel wirft viele Fragen auf. Weitreichende Informationspflichten, korrekte Ermittlung von Mietobergrenzen sowie Vermeidung von behördlichen Bußgeldern: Die Komplexität bei der Vermietung von Wohnraum hat sich mit Einführung des Mietendeckels stark erhöht. In dem nachfolgenden Gastbeitrag von Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht sowie Vorstandsvorsitzender Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V., zeigen wir dir, auf was du bei der Vermietung unter dem Mietendeckel achten musst.


Wie ist der Stand der Dinge?

Das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) - sogenannter Mietendeckel - ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten und soll in Berlin die Nettokaltmieten im preisfreien Wohnraum einfrieren. Um dies zu erreichen, wird vom Gesetzgeber eine bestimmte Miete verboten und das Entgegennehmen und Fordern einer zu hohen Miete mit einem Bußgeld bedroht.

Ist der Mietendeckel rechtmäßig und verfassungskonform? 

Der Mietendeckel ist politisch und juristisch umstritten. Ob der Mietendeckel tatsächlich eine Entspannung des Wohnungsmarktes bewirkt, kann erst in einigen Jahren festgestellt werden und ist auch abhängig von anderen Maßnahmen von Regierung und Verwaltung der Stadt. Ob der Mietendeckel juristisch Bestand hat, wird sich in den angekündigten und in Kürze eingeleiteten Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht und dem Verfassungsgericht Berlin herausstellen. Bis dahin muss das Gesetz genau beachtet werden.


Welche Mietverhältnisse fallen nicht unter den Mietendeckel? 

Nicht unter den Mietendeckel fallen Mietverhältnisse über

  • Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus

  • Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt

  • Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird

  • Wohnraum in einem Wohnheim

  • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.


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Was ist jetzt zu tun?

Dem Mieter innerhalb von 2 Monaten unaufgefordert Auskunft erteilen.

Vermieter müssen ohne hierzu vom Mieter oder vom Bezirksamt aufgefordert zu sein, bis spätestens 22. April 2020 den Mietern eine Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände erteilen. Die Auskunft bedarf keiner besonderen Form; der Zugang der Auskunft beim Mieter muss nachgewiesen werden können für den Fall, dass der Vermieter hierzu von der Behörde aufgefordert oder der Zugang beim Mieter von diesem in Abrede gestellt wird. 

Im Rahmen der Auskunft müssen dem Mieter nur Tatsachen mitgeteilt werden (zum Inhalt der Auskunft vgl. unten). Nicht erforderlich ist die Vornahme einer bestimmten Berechnung eines Mietbetrages für den Mieter. Der Mieter soll nur in die Lage versetzt werden, selbst eine Berechnung einer bestimmten Miethöhe vorzunehmen. Die Auskunft muss einem Neumieter bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages erteilt werden.

Erfüllt der Vermieter diese Auskunftspflicht nicht, kann das zuständige Bezirksamt ein Bußgeld gegen den Vermieter verhängen.

Die Auskunft muss Informationen enthalten:

  • zur Wohnfläche der Wohnung

  • zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit

  • zur Grundausstattung

  • zur Wohnlage

  • zur besonderen Lage

  • zur besonderen Ausstattung

  • zur modernisierten Ausstattung

  • zur etwaig durch die IBB genehmigten Miete

  • zur Stichtagsmiete.

Dem Mieter oder Behörden Auskunft auf Anforderung erteilen.

Vermieter müssen Behörden auf Verlangen Auskünfte erteilen und Unterlagen vorlegen. Darüberhinaus müssen Vermieter jederzeit auf Verlangen des Mieters oder des zuständigen Bezirksamtes die zum 18.6.2019 vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitteilen. 

Erfüllt der Vermieter diese Auskunftspflichten nicht, kann das zuständige Bezirksamt ein Bußgeld gegen den Vermieter verhängen. 


Wie sollte ein Eigentümer mit dem Mietendeckel umgehen?

Grundsätzlich gilt, dass vom Gesetzgeber eine bestimmte Miete verboten sowie das Entgegennehmen und Fordern einer zu hohen Miete mit einem Bußgeld bedroht ist.

Welche Miete darf der Vermieter noch vereinbaren?

Miete im Sinne dieses Gesetzes ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge.

Die zulässige Miethöhe ergibt sich auch weiterhin aus dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Bei der Vereinbarung einer bestimmten Miethöhe gilt daher:

  • Beim Abschluss eines Mietvertrages ist in Berlin die Mietpreisbremse zu beachten. Die zulässige Miethöhe richtet sich damit nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich eines 10%igen Zuschlags nach oder einer der von der Mietpreisbremse zugelassenen Ausnahmen.

  • Bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind die vom Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Voraussetzungen zu erfüllen; bei einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem (Mietspiegel) sind die Wartefrist, 15%ige Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete einzuhalten; bei einer Erhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme die umfangreich Regeln zur Modernisierungsmieterhöhung.

Das MietenWoG Berlin kann und soll auch nicht in die Regelungen des Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs bezüglich des Zustandekommens und die Erhöhung einer bestimmten Miete eingreifen.

Das bedeutet, dass der Mietendeckel nur Vorschriften zum Umgang mit einer vereinbarten Miete, d.h. bezüglich der Entgegennahme und der Einforderung einer bestimmten Miete.

Welche Miete darf der Vermieter noch entgegennehmen und fordern?

  • Maßgebend ist zunächst die am 18.6.2019 (Stichtag) vereinbarte Miete, wenn die Wohnung an diesem Datum vermietet war. Der Vermieter darf nur eine Miete in Höhe dieser Stichtagsmiete vom Mieter entgegennehmen oder von ihm fordern. Nicht erforderlich ist, dass die Wohnung zum Stichtag an den aktuellen Mieter vermietet war. 

  • Hat nach dem 18.6.2019 eine Mieterhöhung stattgefunden, darf der Vermieter bis auf weiteres den Erhöhungsbetrag nicht entgegennehmen oder vom Mieter fordern. Andernfalls begeht der Vermieter eine Ordnungswidrigkeit und das zuständige Bezirksamt kann ein Bußgeld verhängen. 

  • War die Wohnung am Stichtag nicht vermietet, wurde aber vor dem Inkrafttreten des Gesetzes (23. Februar 2020) neu vermietet, ist der Vermieter berechtigt, nach Inkrafttreten des Gesetzes diese Miete auch weiterhin entgegenzunehmen und einzufordern. Findet nach dem Mietvertragsabschluss eine Mieterhöhung statt, darf der Vermieter bis auf weiteres den Erhöhungsbetrag nicht entgegennehmen oder vom Mieter einfordern.

Müssen mit dem Mieter besondere Vereinbarungen getroffen werden oder genügt im Einzelfall eine einseitige Erklärung des Vermieters?

Alle Wirkungen des Gesetzes treten automatisch ein. Es bedarf daher keiner Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Vielmehr sollte der Vermieter keine Vereinbarungen mit dem Mieter über eine Absenkung der Miete treffen. Denn dann senkt der Vermieter die Miete dauerhaft ab und zwar auch für die Zeit nach Außerkrafttreten des Gesetzes.

Es ist daher völlig ausreichend - und sicherlich auch notwendig - dass der Vermieter den Mieter darüber informiert, dass der Mieter bis auf weiteres nur den nach den dargestellten Grundsätzen ermittelten Betrag an den Vermieter zu zahlen hat.

Wie muss mit zu hohen Mietzahlungen und mit Einzugsermächtigungen umgegangen werden?

Mietzahlungen, die die nach den Vorschriften des Gesetzes überhöht sind, müssen unverzüglich an den Mieter zurückgezahlt werden. Verfügt der Vermieter über eine Einzugsermächtigung (Lastschrift) über das Mieterkonto, darf von dieser nur noch in der sich aus dem Gesetz ergebenden zulässigen Höhe Gebrauch gemacht werden. 


Was ist in diesem Jahr noch zu tun? 

Bei Mietverhältnissen, die bereits vor dem 23.2.2020 begonnen haben, kann zunächst auch weiterhin die zum 18.6.2019 wirksam vereinbarte Stichtagsmiete eingefordert werden. Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also zum 23.11.2020, findet jedoch das Verbot sogenannter “überhöhter Mieten” Anwendung. Anhand bestimmter Kriterien wird die zu diesem Zeitpunkt rechtlich zulässige Mietobergrenze bestimmt. Übersteigt die mit dem Mieter vereinbarte Miete diese Obergrenze, darf der Vermieter den die Mietobergrenze übersteigenden Teil nicht mehr entgegennehmen oder einfordern. Anderenfalls droht auch hier ein Bußgeld.

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Übersteigt die zu diesem Zeitpunkt mit dem Mieter wirksam vereinbarte Miete den errechneten Betrag, ist der Vermieter für die Geltungsdauer des Gesetzes nicht berechtigt, den die errechnete Grenze überschreitenden Betrag vom Mieter entgegenzunehmen oder zu fordern. Ein Verstoß gegen dieses Verbot kann ein Bußgeld zur Folge haben.

Können trotz Mietendeckel noch Mieterhöhungen durchgeführt werden? 

Der Vermieter kann im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme und eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem erklären und im Falle des Ausbleibens der Zustimmung des Mieters diese auch gegenüber dem Mieter einklagen. 

Allerdings ist der Vermieter nicht berechtigt, diese erhöhte Miete für die Dauer des Gesetzes vom Mieter entgegenzunehmen oder zu fordern.

Bei Modernisierungsmaßnahmen gilt von dem Verbot der Entgegennahme und des Forderns einer Mieterhöhung dann eine Ausnahme, wenn der Vermieter nach dem 18.6.2019 eine der nachfolgend genannten baulichen Maßnahmen an der Mietsache durchgeführt hat und der vom Mieter zu zahlende Betrag die Mietobergrenze nicht überschreitet. 

  • auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung,

  • zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,

  • zur Nutzung erneuerbarer Energien,

  • zur energetischen Fenstererneuerung,

  • zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,

  • zum Aufzugsanbau oder

  • zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.

Kann sich der Vermieter eine Ausnahme vom Mietendeckel genehmigen lassen? 

Ist die Miete, die der Vermieter nach dem MietenWoG Bln noch entgegennehmen oder fordern darf, so niedrig, dass dem Vermieter hierdurch auf Dauer erhebliche Verluste oder eine Substanzgefährdung der Mietsache drohen (sogenannte unbillige Härte für den Vermieter), kann der Vermieter bei der Investitionsbank Berlin einen Antrag auf Genehmigung der Entgegennahme einer höheren Miete stellen. Die genauen Voraussetzungen für einen solchen Antrag sind bislang noch nicht bekannt, diese sollen aber durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Kürze veröffentlicht werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass diese Ausnahmeregelung restriktiv gehandhabt wird.  


Gastbeitrag von Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht sowie Vorstandsvorsitzender Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V.

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