Ausnahme vom Berliner Mietendeckel: Für welche Vermieter gilt sie?

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat Anfang 2020 den Berliner Mietendeckel – oder nach offizieller Bezeichnung: Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) – beschlossen, um die in der Hauptstadt stark steigenden Mieten zu regulieren. Damit können Vermieter in Berlin innerhalb der nächsten fünf Jahre keine Mieterhöhungen durchführen; in vielen Fällen muss die Miete sogar gesenkt werden. Aber wie immer gibt es auch Ausnahmen: Besonders Kleinvermieter, für die die städtischen Maßnahmen ernsthafte Schwierigkeiten bedeuten können, erhalten mit der Härtefallverordnung vom 5. Juni 2020 Unterstützung. Die höhere Miete müssen sich Vermieter von der IBB genehmigen lassen.

Berliner Mietendeckel – Worum geht es dabei?

Der Berliner Mietendeckel bündelt verschiedene Maßnahmen, wie die Untersagung von Mieterhöhungen, das Festlegen von Mietobergrenzen, sogar Mietabsenkungen und eine Beschränkung der Modernisierungsumlage. Die ersten Regelungen sind bereits zum 23. Februar 2020 in Kraft getreten; insgesamt ist das Maßnahmenpaket zunächst auf fünf Jahre angelegt.

Das Gesetz friert die Miete zum Stichtag des 18. Juni 2019 ein und verbietet jegliche Mieterhöhung, unabhängig davon, ob vertraglich eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde oder ob es sich lediglich um die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete handelt. Generell ausgenommen von dem Gesetz sind Neubauten, die erst nach dem 01. Januar 2014 bezugsfertig waren.

Zum 23. November 2020 erfolgte dann die Absenkung der Miete in den Bestandsmietverhältnissen auf das festgelegte Niveau: Insbesondere kleinere Privateigentümer, die die Vermietung als Kapitalanlage und Altersvorsorge betreiben, stehen nun vor der Herausforderung, beispielsweise ihre Kreditverpflichtungen – trotz deutlich niedriger Mieteinnahmen – bedienen zu müssen.

Damit sie nicht ungewollt zu den Leidtragenden der Maßnahmen werden, hat die Politik Ausnahmeregelungen zugelassen, auf die sich Vermieter jetzt berufen können. Wie sehen diese aus?

Härtefall-Verordnung: Wer hat das Recht auf eine höhere Miete?

Im Juni 2020 wurde ergänzend zu dem Gesetz eine Verordnung erlassen, die die Kriterien für einen Härtefall regelt und § 8 Abs. 3 des Gesetzes zur Mietbegrenzung ausführt. Darin wird festgelegt, dass Vermieter, die bestimmte Kriterien erfüllen und durch das Absenken der Miete auf das vorgeschriebene Niveau des Mietendeckels längerfristig in eine Verlustsituation geraten, eine höhere Miete beantragen dürfen.

Der Nachweis zur Erfüllung der Härtefall-Kriterien muss bei der IBB erbracht werden. Hier finden Sie das benötigte Formular.

Welche Vermieter werden über die Härtefallverordnung geschützt? 

Die Härtefallverordnung definiert folgende zwei Fälle, in denen Vermieter unbilliger Härte ausgesetzt sind:

a) Der erste ist nach § 2 Abs.1 gegeben, wenn die in §§ 3 bis 6 des Gesetzes festgelegten Regelungen dazu führen, dass dem Vermieter dauerhafte Verluste entstehen. Die Dauer wird mit sechs Monaten nach Antragstellung, in denen keine Erträge aufgrund laufender Aufwendungen zu erwarten sind, beschrieben. Die Verordnung nennt hier folgende Aufwendungen, die sofern sie marktüblich sind, anerkannt werden können:

  1. der vereinbarte Fremdfinanzierungsaufwand

  2. die vereinbarte Tilgung für die Fremdfinanzierung

  3. die Erbbauzinsen

  4. der nicht umlagefähige Aufwand für die Verwaltung

Zudem können auch Kosten für Instandhaltungen als laufende Aufwendung berücksichtigt werden. Dabei wird die Pauschale gemäß § 28 der zweiten Berechnungsverordnung angesetzt. So soll eine Wertminderung der Eigentumswohnung durch fehlende Investitionen vermieden werden.

b) Den zweiten Fall erklärt § 2 Abs. 3. Er gilt, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, die aus den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreitet. Die Beantragung einer Mieterhöhung ist dann aussichtsreich, wenn der erzielte Überschuss weniger als das Dreifache des Regelbedarfs nach dem zwölften Sozialgesetzbuch ausmacht.

Die Antragsteller müssen die Situation entsprechend der Härtefallkriterien darlegen, den Wohnraum und die notwendig höhere Miete benennen.

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Gut zu wissen: Die Genehmigung kann Ihnen in diesem Fall auch rückwirkend – frühestens ab dem Inkrafttreten des Gesetzes – bewilligt werden. Sollten Sie also aufgrund des Mietendeckels Verlust machen, lohnt sich ein Antrag in jedem Fall.

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