Energieausweis: Welche Kosten fallen für Immobilieneigentümer an?

Wer eine Immobilie vermieten oder verkaufen will, benötigt einen Energieausweis. Sowohl Vermieter als auch Verkäufer sind verpflichtet, Miet- und Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen. Schließlich sollen sie abschätzen können, wie es um die Energieeffizienz des Gebäudes bestellt ist und welche Energiekosten auf sie zukommen.

Energieausweis: Wer benötigt ihn und warum?

Nach §16 der Energieeinsparverordnung sollten Vermieter oder Makler bereits im Wohnungsinserat Angaben zum Energieverbrauch des Gebäudes machen. Dabei sind folgende Angaben aus dem Ausweis zu nennen:

  • Die Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

  • Der im Ausweis genannte Wert des Bedarfs oder Verbrauchs

  • Der wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes

  • Das Baujahr des Wohngebäudes

  • Die genannte Energieeffizienzklasse

Zusätzlich sind Vermieter verpflichtet, spätestens beim Besichtigungstermin oder auf Anfrage des Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Ein Energieausweis kann bei unterschiedlichen Anbietern beantragt werden und ist in der Regel zehn Jahre gültig. Mietinteressenten können so vorab Energiekosten besser einschätzen.

Energieausweis: Welche Varianten gibt es?

Generell können Vermieter sich zwischen einem bedarfsorientierten und einem verbrauchsorientierten Energieausweis entscheiden. Wo liegt der Unterschied?

Der verbrauchsorientierte Energieausweis

Der verbrauchsorientierte Energieausweis wird auch als „kleiner Energieausweis“ bezeichnet, da er weniger Aufwand bedeutet. Er wird auf der Grundlage des nachgewiesenen Verbrauchs anhand von Heizkostenabrechnungen erstellt. Zudem müssen Vermieter einige Angaben zur Immobilie und zur Heizungsanlage machen. Allgemein gilt er als weniger aussagekräftig: Hat sich beispielsweise die Bewohnerzahl des Hauses oder das individuelle Nutzungsverhalten verändert, kann das natürlich die Werte beeinflussen.

Der bedarfsorientierte Energieausweis

Das Verfahren zur Erstellung des bedarfsorientierten Energieausweises ist aufwendiger und beruht auf Analyse und Berechnung: Hierfür untersucht ein Experte oft das Gebäude vor Ort, um den Energiebedarf und Wärmeverlust zu erfassen. Dabei haben Gebäudehülle und -form, Alter des Gebäudes und Haustechnik einen Einfluss. Ein Fachmann ermittelt darüber den theoretischen Bedarf.

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Gut zu wissen: Zu einem Bedarfsausweis sind Sie nur verpflichtet, wenn Ihre Immobilie nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht und weniger als vier Wohnungen umfasst. Andernfalls, sofern die Daten für die letzten drei Jahre vorliegen, genügt die günstige Alternative des Verbrauchsausweis.

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Energieausweis: Wie hoch sind die Kosten?

Generell gilt, dass ein bedarfsorientierter Energieausweis höhere Kosten verursacht als ein verbrauchsorientierter. Das ist bedingt durch den größeren Aufwand, denn ersterer wird nach Prüfung der Bauweise und Haustechnik theoretisch berechnet.

Letzterer bewertet dagegen nur den Verbrauch der letzten Jahre und ist deshalb nur eingeschränkt nutzbar. So eignet er sich beispielsweise nicht für Modernisierungsempfehlungen. Die Kosten für die einfache Variante bewegen sich zwischen 50 und 100 Euro. Bei größeren Häusern mit sechs oder mehr Wohneinheiten können bis zu 250 Euro zusammenkommen.

Bei dem bedarfsorientierten Energieausweis müssen Vermieter etwas tiefer in die Tasche greifen: Bei Ein- Zweifamilienhäusern liegt der Preis zwischen 300 und 500 Euro. Bei einer höheren Wohnungsanzahl ist davon auszugehen, dass pro Wohneinheit 30 bis 50 Euro addiert werden. Grundsätzlich gibt es keine preisliche Bindung und die Kosten dürfen frei verhandelt werden.

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Gut zu wissen: Zwar fallen für Sie als Vermieter zusätzliche Kosten an, aber Sie dürfen diese in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen.

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Energieausweis: Was müssen Sie beachten?

Einen verbrauchsorientierten Energieausweis müssen Sie bei einem Experten beauftragen. Das Gebäudeenergiegesetz legt zwar fest, welche Qualifikationen bzw. Berufspraxis (Ingenieure, Architekten, Handwerker) erforderlich ist, um Energieausweise ausstellen zu dürfen, ein einheitliches Zertifikat gibt es jedoch nicht.

Die Verbraucherzentrale nennt einige Listen, die dafür bereitgestellt wurden:

  • Die Energieeffizienzexperten (für Förderprogramme des Bundes bei   Modernisierungen)

  • dena-Liste

  • Auf den Webseiten der Ingenieur- und Architektenkammern der einzelnen Bundesländer finden sich Mitgliederlisten, die ebenfalls zu ortsansässigen Anbietern leiten können.

Achten Sie bei der Auswahl darauf, dass der Sachverständige über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügt. So ist ein ggf. fehlerhafter Energieausweis abgedeckt.

Energieausweise können online beantragt werden. Die Verbraucherzentrale warnt jedoch vor zu billigen oder kostenlosen Angeboten, da hier beispielsweise für den Verbrauchsausweis keine Gebäudebegehung vorgenommen wird. Rechtlich ist das zwar zulässig, aber wichtige Informationen können anschließend (aufgrund mangelnder Daten) im Dokument fehlen.

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnungen, kümmert sich in der Regel die Hausverwaltung oder die Wohnungseigentümergemeinschaft um den Energieausweis für das gesamte Gebäude. Die Kosten werden dann unter den Eigentümern aufgeteilt.

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