Die Regelung in einem Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet ist, einen Wartungsvertrag für die Heizungsanlage abzuschließen, ist unwirksam, wenn sie nicht als Individualvereinbarung mit dem Mieter ausgehandelt wurde. Wenn die Regelung im Mietvertrag einseitig vorgegeben ist, gilt sie als sog. Allgemeine Geschäftsbedingung und unterliegt einer Inhaltskontrolle.

Nach der gesetzlichen Regelung gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB obliegt dem Vermieter die sog. Instandhaltungspflicht. Diese Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters beinhaltet die Prüfungs- und Wartungspflicht.

Die Übertragung von Wartungspflichten auf den Mieter ist unwirksam. Es handelt sich hierbei um eine sog. Vornahmeklausel. Als Vornahmeklauseln werden solche Regelungen bezeichnet, die den Mieter verpflichten, die Reparaturarbeiten zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung selbst durchzuführen. Sie sind gem. § 307 BGB unwirksam.

Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt in einem Verstoß gegen die zwingende Vorschrift des § 536 Abs. 4 BGB. Die beim Wohnraummietverhältnis nach dieser Vorschrift unabdingbaren Minderungsrechte nach § 536 Abs. 1 und 2 BGB werden durch die Vornahmeklausel ausgeschlossen, da die Erhaltungspflichten des Vermieters auf den Mieter mit der Folge übertragen werden, dass während der Vertragsdauer auftretende Fehler der Mietsache nicht zur Mietzinsminderung führen.

Eine Nichtdurchführung der Wartungsarbeiten durch den Mieter ist daher auch nicht als Vertragsverstoß zu bewerten und kann keinesfalls für eine Kündigung herhalten.

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