Mietpreis berechnen: Worauf müssen Vermieter achten?

Wie berechnet sich der richtige Mietpreis? Für viele Vermieter ist es schwierig, einen passenden Mietpreis zu bestimmen, der allen Anliegen gerecht wird. Einerseits müssen gesetzliche Vorgaben, wie Mietspiegel bzw. ortsübliche Vergleichsmiete und Mietpreisbremse, beachtet werden. Auf der anderen Seite stehen Renditewünsche und diverse Ausgaben, die in Zusammenhang mit einer Immobilie fortwährend gedeckt werden müssen.

Mietpreis berechnen: Wo liegt die Schwierigkeit?

Wenn Vermieter den Mietpreis für ihre Immobilie kalkulieren, müssen sie verschiedene, kurzfristige und langfristige Aspekte in ihre Überlegungen miteinbeziehen. Manchmal können diese auch widersprüchlich sein: So kann eine zu hoch angesetzte Miete zu zeitweiligem Leerstand und häufigem Mieterwechsel führen. Das verursacht unvorhergesehene, aber vermeidbare Kosten.

Ein zu niedriger Mietpreis wiederum birgt das Risiko, dass eventuell längerfristig entstehende Kosten nicht ausgeglichen werden können bzw. Rücklagen für notwendige Instandhaltungen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist, fehlen. Auch bei einem späteren Immobilienverkauf kann sich eine niedrige Kaltmiete negativ auf den Verkaufspreis auswirken. Den richtigen Mietpreis zu berechnen, ist daher für eine erfolgreiche Vermietung wichtig.

Mietpreis berechnen: Welche Faktoren wirken sich bei der Ermittlung des Mietpreises aus?

Vermieter sollten zunächst das Mietobjekt anhand von gängigen Kriterien wie Größe, Bauart, Ausstattung und Lage bewerten und so das Objekt im Verhältnis zum örtlichen Mietspiegel einordnen.

 Größe

Bei der Ermittlung der Quadratmeterzahl gilt: Nur die Wohnfläche – nicht die Grundfläche – spielt bei der Vermessung eine Rolle. Das bedeutet, dass beispielsweise Kellerräume oder Garagen nicht in der Angabe berücksichtigt werden.

Auch bei der Raumhöhe ist folgendes zu beachten: Liegt die Raumhöhe, bedingt durch eine Dachschräge, unter einem Meter, wird sie nicht mit eingerechnet. Zwischen einer Deckenhöhe von einem bis zwei Metern zählt die Quadratmeterzahl nur zu 50 Prozent. Außerhalb liegende Wohnflächen, wie Balkon oder Terrasse dürfen ebenfalls höchstens zur Hälfte addiert werden.

Bauart und Hausgröße

Hier wird zwischen Alt- und Neubau, Ein- und Mehrfamilienhaus, Reihenhaus oder Hochhaus unterschieden. Das Alter des Gebäudes spielt eine Rolle, wenn es sich auf die Wohnqualität auswirkt. Handelt es sich aber beispielsweise um einen gut modernisierten Altbau, muss es nicht unbedingt Einfluss haben.

In der Regel können bei einer geringeren Wohnungszahl höhere Mieten verlangt werden. Liegt beispielsweise eine Wohnung oberhalb des vierten Stocks und ist kein Aufzug vorhanden, ist ein hoher Mietpreis natürlich schwer zu rechtfertigen.

Ausstattung

In Bezug auf die Ausstattung einer Eigentumswohnung können sehr viele Merkmale in unterschiedlichem Ausmaß den Preis beeinflussen. Gängige Kriterien sind hier:

  • Qualität des Fußbodens: Handelt es sich um einen einfachen PVC- oder um einen Parkettboden?

  • Heizung: Wird die Wohnung über einen Kohleofen oder eine Zentralheizung mit Wärme versorgt?

  • Zimmerzahl

  • Terrasse, Balkon oder Garten werten eine Mietimmobilie auf

  • Warmwasserversorgung

  • WC und Bad in der Wohnung

Bei der Ausstattung gibt es natürlich noch eine Vielzahl anderer Punkte, die einen höheren Preis rechtfertigen können. So zum Beispiel auch ein Gäste-WC, ein Aufzug u.v.m.

Zustand des Gebäudes

Bei einem Gebäude, das kürzlich modernisiert wurde und dadurch eine hohe Energieeffizienz aufweist, profitiert der zukünftige Mieter von mehr Komfort und niedrigeren Betriebskosten. Der Energieverbrauch wird in dem Energieausweis angegeben, den der Vermieter spätestens bei der Wohnungsbesichtigung den Interessenten zugänglich machen sollten.

Hierbei wird unterschieden zwischen

  • einem Verbrauchsausweis: Diese Variante wird auf Grundlage des Energieverbrauchs der letzten drei Jahre – hauptsächlich über die Abrechnungen – gebildet.

  • und einem Bedarfsausweis: Er stellt eine umfangreichere Variante des Energieausweises dar, die auf Berechnungen anhand von Dämmung, Gebäudetechnik und Fenstern beruht. Sie wird von einem Fachmann erstellt und spiegelt nicht den Verbrauch, sondern den theoretischen Bedarf wieder.

Lage

Ein besonders starker Einflussfaktor bei der Vermietung einer Immobilie ist natürlich die Lage, die nach vier Kategorien unterteilt wird:

  • Bestlage

  • Gute Lage

  • Durchschnittliche Lage

  • Einfache Lage

Generell sollten immer Makro- wie auch die Mikrolage zur Bewertung ihrer Attraktivität analysiert werden. Bei der Makrolage haben Punkte wie regionale Wirtschaftskraft oder die infrastrukturelle Anbindung an Zugverkehr, Autobahn und Flughafen Bedeutung. Die Mikrolage dagegen bezieht sich auf die Mietwohnung selbst: So stehen hier deren Lage im Haus und Ausrichtung zum Sonnenlicht, die direkte Nachbarschaft, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe im Vordergrund.

Mietspiegel bzw. ortsübliche Vergleichsmiete bieten Orientierung

Einen Orientierungspunkt für Vermieter bietet die ortsübliche Vergleichsmiete, die in vielen Städten auch in Form eines einfachen oder qualifizierten Mietspiegels konkretisiert wird. Der Mietspiegel wird im Turnus von zwei Jahren aktualisiert und von vier Jahren neu erhoben.

Er basiert auf Daten von Neuvermietungen und Mieterhöhungen der letzten Jahre und zeigt die preisliche Situation für ähnlichen Wohnraum am gleichen Ort auf. Damit haben Vermieter die Möglichkeit, ihre Wohnung preislich einzuordnen. Verbindliche Kriterien bei der Erstellung eines Mietspiegels sind:

  • das Gebäudealter

  • die Wohnfläche

  • Ausstattung, zum Beispiel hinsichtlich WC und Bad

  • Wohnlagen

Anhand dieser Kriterien zeigt die Mietspiegeltabelle dem Vermieter die Kategorie seines Mietobjekts. Er erhält einen Wert, der den durchschnittlichen ortsüblichen Mietpreis pro Quadratmeter angibt und eine Preisspanne, die durch wertmindernde und wertsteigernde Eigenschaften der Immobilie mögliche Abweichungen bezeichnet. Bei einem qualifizierten Mietspiegel sind oft auch Zu- und Abschläge für jeweilige Merkmale erfasst.

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Gut zu wissen: Nicht überall in Deutschland gibt es einen Mietspiegel. In diesem Fall muss sich der Vermieter bei der Berechnung seines Mietpreises oder Mieterhöhungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Damit besitzt der Vermieter etwas mehr Flexibilität, da er sie beispielsweise über drei vergleichbare Objekte nachweisen kann.

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Mietpreis berechnen: Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es?

Der Mietpreis muss sich immer am Mietspiegel orientieren und dabei gelten gesetzliche Obergrenzen. So darf die Miete höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Fordert der Vermieter über 50 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete vorgibt, kann er sich strafbar machen. Das Gesetz definiert das als Mietwucher.

In manchen Gebieten Deutschlands gilt die Mietpreisbremse. Für den Fall, dass die lokale Wohnungslage besonders angespannt ist, darf das jeweilige Bundesland regional und auf fünf Jahre Dauer begrenzt eine Mietpreisbremse verhängen. Dann darf die Miete nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Des Weiteren sollte bei Mieterhöhungen auch immer die Kappungsgrenze beachtet werden: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Das gilt auch, wenn sie unter dem Mietspiegel liegt.

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Mietpreis berechnen: Wie ändert eine Möblierung den Mietpreis?

Da eine Möblierung den Nutzwert des Mietobjekts steigert, darf der Vermieter einen sogenannten Möblierungszuschlag zur Kaltmiete hinzurechnen. Dieser wird in der Regel mit zwei Prozent des Anschaffungspreises über zehn Jahre anerkannt. Beträgt der Neuwert der Möblierung 6.000 Euro, darf der Vermieter monatlich 120 Euro auf die Miete aufschlagen. Der Wert mindert sich aber über die Gebrauchszeit. Nach fünf Jahren, reduziert sich also auch der Zuschlag um die Hälfte.

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