Indexmiete – Wann sollten Vermieter sie vereinbaren?

Die Indexmiete stellt neben der Staffelmiete eine weitere Variante dar, regelmäßige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag zu vereinbaren. Sie kann für beide Parteien Vor- und Nachteile bieten. Generell gilt: Steigt die örtliche Vergleichsmiete schneller als die Inflation, profitiert der Mieter. Umgekehrt zahlt sie sich für den Vermieter aus.

Was ist eine Indexmiete?

Bei einer Indexmiete werden bereits im Mietvertrag regelmäßige Anhebungen des Mietpreises beschlossen. Die Möglichkeit dazu bietet der §557b BGB. Bei diesem Modell werden die Erhöhungen, anders als bei einer Staffelmiete, nicht frei festgelegt, sondern richten sich nach der Inflation.

Der Verbraucherpreisindex, der regelmäßig für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird, bietet dabei die Berechnungsgrundlage: Steigt der Index, also die Lebenshaltungskosten insgesamt in Deutschland, darf auch der Vermieter die Miete in demselben Maß erhöhen.

Auf der Webseite des Bundesamt für Statistik lassen sich die Preissteigerungen ausfindig machen. Da die Indexmiete an den Index angepasst wird, verhält sie sich unabhängig vom Mietspiegel.

Indexmiete: Was gibt es für Vermieter zu beachten?

  • Genau wie bei der Staffelmiete gilt auch bei der Indexmiete, dass zwischen den einzelnen Mieterhöhungen ein Zeitraum von mindestens zwölf Monaten liegen muss.

  • Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter schriftlich mitteilen und begründen. Wichtig dabei ist, dass er sich auf die Entwicklung des Preisindexes beruft. Die Berechnung muss offengelegt und die neue Miethöhe in Euro angegeben werden.

  • Der Mieter ist dann ab dem übernächsten Monat, nach dem ihm das Schreiben zugegangen ist, zur Zahlung des neuen Mietzinses verpflichtet.

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Gut zu wissen: Vermieter, die eine Indexmiete vereinbart haben, müssen nicht jährlich ihre Miete erhöhen. Sie können damit auch warten, bis der Verbraucherpreisindex um einen bestimmten Prozentsatz gestiegen ist.

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Wie wird die Mieterhöhung bei einer Indexmiete berechnet?

Zur Berechnung der angemessenen Änderung einer Indexmiete werden die zwei abweichenden Werte des Preisindexes benötigt: Derjenige, der bei Vertragsschluss bzw. bei der letzten Mieterhöhungen bestand, und der aktuelle, an den der Mietzins nun angepasst werden soll. Die Formel, die zur Berechnung der prozentualen Mieterhöhung, angewandt wird, lautet:

(neuer Indexwert : alter Indexwert x 100) - 100 = prozentuale Mieterhöhung

Beispiel: Ein Vermieter möchte im Jahr 2019 einen Mietpreis anpassen, den er im Jahr 2016 vereinbart und danach nicht mehr erhöht hatte. Während 2016 der Jahresdurchschnitt des Verbraucherpreisindex bei 100,5 lag, belief er sich 2019 auf 105,3.

(105,3 : 100,5 x 100) -100 = 4,78

Der Vermieter darf also die Miete um 4,78 Prozent anheben. Betrug die Nettokaltmiete zuvor 600 Euro, beläuft sie sich nun auf 628,68 Euro.

Unabhängig der jeweiligen Vertragsform ist es für Vermieter vor allem wichtig, langfristig stabile Mieteinnahmen zu erzielen. Planen Sie mit Home, denn dann können Sie Ihre Rendite durch weitere Ersparnisse über einen langen Zeitraum festigen.

Indexmiete: Vor- und Nachteile für Vermieter

Vorteile:

  • Die Indexmiete kann für Vermieter vor allem deshalb attraktiv sein, weil sie sich nicht am Mietspiegel orientieren muss. Selbst wenn die Miete bereits zuvor über dem Mietspiegel liegen sollte, darf der Vermieter sie trotzdem um die Höhe des Verbraucherpreisindex anpassen.

  • Er kann so auch die Mietpreisbremse umgehen, denn nur die Ausgangsmiete muss deren Vorgaben entsprechen. Der Mietpreis darf aber langfristig auch über die ortsübliche Vergleichsmiete ansteigen.

Nachteile:

  • Der Vermieter sollte sich im Klaren darüber sein, dass es auch, zumindest theoretisch, zu einer Mietsenkung kommen kann. Fällt der Verbraucherpreisindex darf der Mieter, eine Herabsetzung der Miete verlangen.

  • Besonders in größeren deutschen Städten kann der Mietspiegel schneller steigen als die Inflation. Dann ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß §558 BGB ausgeschlossen.

  • Ein weiterer Nachteil liegt darin, dass der Vermieter auch Mieterhöhungen bei Modernisierungen nicht ohne Weiteres umlegen darf: Ausnahmen gelten hier nur bei Sanierungen, zu denen er gesetzlich verpflichtet ist.

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