Wann ist eine Mieterhöhung zulässig? Was Vermieter wissen müssen.

Vermieter dürfen nicht willkürlich Mieterhöhungen durchführen, denn es gibt gesetzliche Vorgaben, an die sich halten müssen. Diese betreffen Gründe, Sperrfristen, Höhe und Form der Mieterhöhung. Was müssen Sie als Vermieter also beachten?

Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Das Deutsche Mietrecht ist im bürgerlichen Gesetzbuch verankert. In den §§ 557 bis 561 werden Vorgaben zu Miete und Mieterhöhung genauer geregelt. Sie legen fest, wie eine Mieterhöhung angekündigt werden muss, welche Begründungen und Anhebung zulässig sind und welche Fristen beachtet werden müssen.

Grundlegend für Vermieter ist, dass jede Mieterhöhung entweder auf Vereinbarung mit dem Mieter oder auf der Gesetzeslage beruhen muss, reine Willkür ist dadurch ausgeschlossen.

In einem Index- oder Staffelmietvertrag stimmt der Mieter bereits zu Mietbeginn mit seiner Unterschrift Mieterhöhungen in festgelegten Zeitabständen zu. Aber auch für eine Anpassung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete, benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Zu einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist er in gewissem Rahmen gesetzlich berechtigt.

Divider green

Gut zu wissen: Gilt an dem Standort Ihres Objekts die Mietpreisbremse, dürfen Sie bei einer Neuvermietung den Mietpreis nicht frei bestimmen. Er darf dann nur 10 Prozent über dem Mietspiegel liegen. Bei einer Staffelmiete muss jede einzelne Erhöhung auf diese Anforderung geprüft werden.

Divider green

Mieterhöhung vertraglich festgelegt: Staffel- oder Indexmietvertrag

Staffelmietvertrag

Bei einer Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter bereits im Mietvertrag Mieterhöhungen, die in Staffeln vorgenommen werden. Damit diese Regelung auch wirksam ist, müssen Vermieter dabei zwei gesetzliche Vorgaben beachten: So muss zum einen zwischen den einzelnen Mieterhöhungen mindestens ein Zeitraum von zwölf Monaten liegen.

Zum anderen muss der Betrag, auf den sich die Miete erhöht konkret benannt werden. Eine Angabe, wie „die Miete erhöht sich jährlich um zwei Prozent“ genügt nicht.

Eine Staffelmiete hat für beide Parteien Vor- und Nachteile: Der Vermieter spart sich Aufwand, weil er seine Mieterhöhungen nicht mehr ankündigen und begründen muss. Für den Mieter sind die Mieterhöhungen dann zwar sicher, aber damit auch abschätzbar: Denn wurde eine Staffelmiete vereinbart, dürfen keine anderen Mieterhöhungen, beispielsweise wegen einer umfangreichen Modernisierung oder der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, erfolgen.

Der Mieter weiß also bereits zum Einzug mit welchen Kosten er zu rechnen hat. Begrenzt werden die Mieterhöhungen bei einer Staffelmiete nur ggf. von der Mietpreisbremse; in diesem Fall darf die Erhöhung zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen.

Indexmietvertrag

Eine Indexmiete ist eine weitere Möglichkeit, regelmäßige Mieterhöhungen vertraglich zu vereinbaren. Es gibt jedoch einige Unterschiede zur Staffelmiete: Während die Erhöhung, die mit jeder Staffel einhergeht, frei bestimmt werden kann, richtet sich die der Indexmiete immer nach dem Verbraucherpreisindex.

Das Statistische Bundesamt erfasst in regelmäßigen Abständen diesen Wert, der aus der Lebenshaltung aller privater Haushalte in Deutschland ermittelt wird. Umgangssprachlich wird dieser Index auch als Inflationsrate bezeichnet. Bei der Indexmiete muss der Vermieter folgendes beachten:

  • Die Nettokaltmiete darf in demselben Maß angepasst werden, in dem sich der Verbraucherpreisindex ändert.

  • Zwischen einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Zeitabstand von einem Jahr liegen.

  • Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden. Der Vermieter sollte sich stets auf die Veränderung des Preisindex beziehen und die Berechnung dem Mieter offenlegen.

  • Wie auch bei der Staffelmiete muss die neue Miete als konkreter Geldbetrag angegeben werden.

Generell gilt bei diesem Modell: Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete zügiger als die Inflation, gewinnt der Mieter. Andersherum ist sie eher für den Vermieter von Vorteil.

Mieterhöhungen: Ortsübliche Vergleichsmiete und Modernisierung

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Auch wenn keine vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, die eine Mieterhöhung erlaubt, dürfen Vermieter gemäß § 558 BGB die Miete bis zum ortsüblichen Niveau anheben. Manche Städte erstellen einen Mietspiegel, der Preise für vergleichbaren Wohnraum in derselben Gegend oder an einem vergleichbaren Ort angibt. Als Datengrundlage dienen ihm die Neuvermietungen und die Mieterhöhungen der letzten sechs Jahre. Über verschiedene Kriterien, wie Größe, Ausstattung und Lage, kann der Vermieter sein Mietobjekt einordnen.

Divider green

Gut zu wissen: Liegt in Ihrer Stadt ein qualifizierter Mietspiegel vor, müssen Sie sich bei Mieterhöhungen an diesem orientieren. Handelt es sich nur um einen einfachen Mietspiegel, können Sie sich alternativ auch auf die aktuellen Mietpreise von drei anderen vergleichbaren Mietobjekten, eine unabhängige Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten beziehen.

Divider green

Generell sollte der Vermieter einige Punkte beachten, um die Wirksamkeit der Mieterhöhung zu gewährleisten:

  • Selbst wenn die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, gilt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nur um 20 Prozent erhöhen. Handelt es sich bei dem Standort um einen angespannten Wohnungsmarkt, können sogar nur 15 Prozent erlaubt sein.

  • Zwischen der letzten Mieterhöhung und der Ankündigung der nächsten muss mindestens ein Jahr verstreichen.

  • Der Vermieter muss hinsichtlich der Mitteilung und des zeitlichen Rahmens bestimmte Formalien einhalten, so zum Beispiel die schriftliche Form oder eine nachvollziehbare Begründung.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Auch Modernisierungsmaßnahmen können den Vermieter zu außerordentlichen Mieterhöhungen berechtigen. Der Vermieter muss sie aber rechtzeitig und begründet ankündigen. In diesem Fall kann er bis zu acht Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

Sie müssen aber, handelt es sich um mehrere betroffene Wohnungen, gemäß § 559 BGB angemessen auf die einzelnen Parteien verteilt werden. Der § 555d BGB klärt darüber auf, wann der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss und wann er ggf. Widerspruch gegen eine höhere Miete einlegen kann.

Eine Mieterhöhung darf jedoch nur bei Modernisierungen, die die Wohnqualität des Mieters verbessern, durchgeführt werden und nicht bei einfachen Instandhaltungen. Diese sind nämlich schon mit den gewöhnlichen Mietzahlungen abgegolten.

Mieterhöhung: Wie kündigen Vermieter sie richtig an?

In fast allen Fällen müssen Sie also eine Mieterhöhung gesondert schriftlich ankündigen. Im Gegensatz zu einer Kündigung aber, darf sie auch per E-Mail oder Fax verschickt werden.

Das Schreiben sollte verschiedene Punkte enthalten:

  • eine Begründung, warum die Mieterhöhung erfolgt.

  • das Datum, zu dem sie einsetzen soll und bis wann sie gilt.

  • Handelt es sich um eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sollte der Vermieter den genauen Betrag nennen und den Mieter um seine Zustimmung auffordern.

  • Bei einer Modernisierungsmaßnahme sollte der Vermieter den Mieter bereits drei Monate vor Beginn der Arbeiten informieren, ihn über Art und Dauer der Maßnahme und die voraussichtliche Höhe der neuen Miete aufklären.

  • In dieser Ankündigung sollte der Vermieter auch auf § 555d BGB verweisen.

Falls Sie Ihrem Mieter eine Mieterhöhung ankündigen möchten, können Sie auch einfach unsere kostenlose Vorlage nutzen. Damit bleiben Ihnen unnötige Formfehler erspart.

Wie können Mieter auf eine Mieterhöhung reagieren?

Wurde die Mieterhöhung nicht bereits im Mietvertrag akzeptiert, können Mieter immer ihre Zustimmung verweigern. So kann der Mieter der Ankündigung widersprechen, beispielsweise weil er sich als Härtefall bei einer Mieterhöhung einer unbilligen Härte ausgesetzt sieht. Reagiert er auf die Ankündigung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, kommt das einem Widerspruch gleich. Der Vermieter kann dann nach Ablauf der Überlegungsfrist eine sogenannte Zustimmungsklage einreichen.

Des Weiteren verfügt der Mieter im Fall einer Mietpreiserhöhung über ein Sonderkündigungsrecht: Sollte er nicht einverstanden sein, kann er innerhalb einer Überlegungsfrist von zwei Monaten mit einer Kündigungsfrist von zwei statt den üblichen drei Monaten kündigen.

Wenn Sie Home als Ihren Sondereigentumsverwalter wählen, kümmern wir uns um die Prüfung und Durchführung möglicher Mieterhöhungen. Durch die im Service enthaltene rechtliche Betreuung werden Ihre Entscheidungen als Vermieter gut abgesichert. 

Rundumsorglos vermieten.

Home ist die einfachste, sicherste und profitabelste Art und Weise Wohnungen zu vermieten.

  • Neuvermietung-Flatrate

  • Mieterbetreuung-Flatrate

  • Reparaturmanagement-Flatrate

  • Mietausfall-Schutz

  • Rechtsdienstleistungen

  • 50% Gewinnbeteiligung

Sie vermieten mehr als eine Wohnung?

image 1257