Die Mieterhöhung: Wann ist sie zulässig und wie kündigen Vermieter sie richtig an?

Mieterhöhungen können nicht willkürlich durchgeführt werden. Es gibt gesetzliche Vorgaben, an die sich Vermieter halten müssen. Diese betreffen Gründe, Fristen, Höhe und Form der Mieterhöhung. Was müssen Sie als Vermieter beachten?

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Mieterhöhung: Überblick

Das Deutsche Mietrecht ist im bürgerlichen Gesetzbuch verankert. In den §§ 557 bis 561 werden Vorgaben zu Miete und Mieterhöhung genauer geregelt. Sie legen fest, wie eine Mieterhöhung angekündigt werden muss, welche Begründungen und Anhebung zulässig sind und welche Fristen beachtet werden müssen.

Grundlegend für Vermieter ist, dass jede Mieterhöhung entweder auf Vereinbarung mit dem Mieter oder auf der Gesetzeslage beruhen muss, reine Willkür ist dadurch ausgeschlossen.

In einem Index- oder Staffelmietvertrag stimmt der Mieter bereits zu Mietbeginn mit seiner Unterschrift Mieterhöhungen in festgelegten Zeitabständen zu. Aber auch für eine Anpassung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Zu einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind Vermieter in gewissem Rahmen gesetzlich berechtigt.

Vertraglich festgelegte Mieterhöhungen

Staffelmietvertrag

Bei einer Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter bereits im Mietvertrag Mieterhöhungen, die in Staffeln vorgenommen werden. Damit diese Regelung auch wirksam ist, müssen Vermieter dabei zwei gesetzliche Vorgaben beachten:

  1. So muss zum einen zwischen den einzelnen Mieterhöhungen mindestens ein Zeitraum von zwölf Monaten liegen.

  2. Zum anderen muss der Betrag, auf den sich die Miete erhöht, konkret im Vertrag benannt werden. Eine Angabe, wie „die Miete erhöht sich jährlich um zwei Prozent“ genügt nicht.

Gut zu wissen: An Orten, an denen die Mietpreisbremse gilt, sollte jede einzelne Staffel geprüft werden, denn sie darf nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls der Mieter die Überzahlung beanstandet, muss die Erhöhung auf diesen Wert gekappt werden.

Eine Staffelmiete hat für beide Parteien Vor- und Nachteile: Vermieter sparen sich Aufwand, weil sie die Mieterhöhungen nicht mehr ankündigen und begründen müssen. Für Mieter sind die Mieterhöhungen dann zwar sicher, aber damit auch abschätzbar: Denn wurde eine Staffelmiete vereinbart, dürfen keine anderen Mieterhöhungen, beispielsweise wegen einer umfangreichen Modernisierung oder der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, erfolgen.

Die Mieter wissen also bereits zum Einzug mit welchen Kosten sie zu rechnen haben. Begrenzt werden die Mieterhöhungen bei einer Staffelmiete nur ggf. von der Mietpreisbremse, in diesem Fall darf die Erhöhung zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen.

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Indexmietvertrag

Eine Indexmiete ist eine weitere Möglichkeit, regelmäßige Mieterhöhungen vertraglich zu vereinbaren und koppelt Mieterhöhungen nach § 557b BGB an den Verbraucherpreisindex. Möchten Vermieter den Mietpreis ändern, müssen sie anders als bei der Staffelmiete die Mieter in Schriftform über die Entwicklung des Verbraucherpreisindex informieren und die Berechnung zu einer Anpassung offenlegen. Die neue Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats fällig. Eine Anpassung darf auch hier maximal alle zwölf Monate erfolgen. 

Der Verbraucherpreisindex wird in regelmäßigen Abständen vom Statistischen Bundesamt erfasst und aus der Lebenshaltung aller privater Haushalte in Deutschland ermittelt. Bei der Indexmiete muss der Vermieter folgendes beachten:

  1. Die Nettokaltmiete darf in demselben Maß angepasst werden, in dem sich der Verbraucherpreisindex ändert.

  2. Zwischen einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Zeitabstand von einem Jahr liegen.

  3. Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden. Der Vermieter sollte sich stets auf die Veränderung des Preisindex beziehen und die Berechnung dem Mieter offenlegen.

  4. Wie auch bei der Staffelmiete muss die neue Miete als konkreter Geldbetrag angegeben werden.

Generell gilt bei diesem Modell: Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete zügiger als die Inflation, gewinnt der Mieter. Andersherum ist sie eher für den Vermieter von Vorteil.

Wann dürfen Vermieter die Miete außervertraglich erhöhen? 

Falls im Mietvertrag keine regelmäßige Anpassung des Mietpreises in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, bleiben dennoch zwei Situationen, in denen Vermieter eine Mieterhöhung fordern dürfen: Zum einen die Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete, zum anderen die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Auch wenn keine vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, die eine Mieterhöhung erlaubt, dürfen Vermieter gemäß § 558 BGB die Miete bis zum ortsüblichen Niveau anheben. Manche Städte erstellen einen Mietspiegel, der Preise für vergleichbaren Wohnraum in derselben Gegend oder an einem vergleichbaren Ort angibt. Als Datengrundlage dienen ihm die Neuvermietungen und die Mieterhöhungen der letzten sechs Jahre. Über verschiedene Kriterien, wie Größe, Ausstattung und Lage, kann der Vermieter sein Mietobjekt einordnen.

Auch hier gilt eine Sperrfrist von mindestens zwölf Monaten zwischen den Mieterhöhungen. 

Gut zu wissen: Liegt in Ihrer Stadt ein qualifizierter Mietspiegel vor, müssen Sie sich bei Mieterhöhungen an diesem orientieren. Handelt es sich nur um einen einfachen Mietspiegel, können Sie sich alternativ auch auf die aktuellen Mietpreise von drei anderen vergleichbaren Mietobjekten, eine unabhängige Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten beziehen. Die maximale Mieterhöhung liegt bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Städten mit angespannten Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Mieterhöhung aufgrund Modernisierung

Auch Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter zur außerordentlichen Mieterhöhung berechtigen, sofern diese die Wohnqualität des Mieters verbessern und es sich nicht um eine einfache Instandhaltung handelt. 

Der § 555c BGB erläutert die Regeln, nach denen der Vermieter zu verfahren hat:

  1. Drei Monate vor Beginn der Renovierungsarbeiten muss der Mieter über eine schriftliche Ankündigung informiert werden.

  2. Dabei sollten Beginn und Dauer der Maßnahmen angegeben werden und der Zweck, dem die Renovierung dient.

  3. Nennung der voraussichtlichen Mieterhöhung.

  4. Hinweis, dass der Mieter einen Härteeinwand erklären kann.

  5. Verweis auf § 555d BGB.

Generell gilt bei diesem Modell: Bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten dürfen Vermieter bei einer Modernisierung auf die Jahresmiete umlegen.

3 Kriterien für die Wirksamkeit von Mieterhöhungen

Vermieter sollten einige Punkte beachten, um die Wirksamkeit der Mieterhöhung zu gewährleisten:

Mieterhöhung Kriterien

Wie schreiben Sie eine Mieterhöhung?

Generell bedarf die Ankündigung einer Mieterhöhung der Schriftform. Dazu müssen Vermieter nicht zwangsläufig einen Brief verschicken, eine E-Mail oder ein Fax erfüllen auch ihren Zweck. Das Schreiben zur Mieterhöhung sollte die folgenden Punkte beinhalten:

  • Eine Begründung über die Notwendigkeit der Mieterhöhung.

  • Das Datum, ab dem die Mieterhöhung greifen soll und bis wann sie gilt.

  • Handelt es sich um eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sollte der Vermieter den genauen Betrag nennen und den Mieter um seine Zustimmung auffordern.

  • Bei einer Modernisierungsmaßnahme sollte der Vermieter den Mieter bereits drei Monate vor Beginn der Arbeiten informieren, ihn über Art und Dauer der Maßnahme und die voraussichtliche Höhe der neuen Miete aufklären.

  • In dieser Ankündigung sollte der Vermieter auch auf § 555d BGB verweisen.

Wie können Mieter auf eine Mieterhöhung reagieren?

Während der Mieter sich in einem Staffel- oder Indexmietvertrag bereits zu Beginn mit Anpassungen des Mietpreises einverstanden erklärt, muss er dies bei einer Mieterhöhung, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete oder einer Modernisierung begründet ist, aktiv tun. Er wird vom Vermieter aufgefordert, der Mieterhöhung zuzustimmen. Dafür räumt der Vermieter eine Überlegungsfrist von ca. zwei Monaten ein, die mit dem Eintreffen des Mieterhöhungsschreibens beginnt. Die Überlegungsfrist endet mit Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Erhält der Mieter die Ankündigung über die Mieterhöhung am 8. Juli, muss er bis Ende September darauf reagieren. Der Mieter kann der Mieterhöhung mündlich oder schriftlich zustimmen. In diesem Fall muss er die höhere Miete erstmals zu Beginn des dritten Monats nach Erhalt der Ankündigung zahlen. 

Reagiert der Mieter auf die Ankündigung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, kommt dies einem Widerspruch gleich. Der Mieter kann der Ankündigung auch aktiv widersprechen, beispielsweise weil er sich bei einer Mieterhöhung einer unbilligen Härte ausgesetzt sieht. 

Zudem verfügt der Mieter bei einer Mieterhöhung über ein Sonderkündigungsrecht. Sollte er nicht einverstanden sein, kann er innerhalb der Überlegungsfrist mit einer Frist von zwei statt den üblichen drei Monaten kündigen.

Was können Sie als Vermieter tun, wenn der Mieter nicht innerhalb der Frist reagiert?

Für den Fall, dass der Mieter seine Zustimmung verweigert, nicht innerhalb der Überlegungsfrist reagiert und keine höhere Miete zahlt, haben Vermieter nach Ablauf der Frist drei Monate Zeit, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen.

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Wir hoffen, dieser Beitrag hat Ihnen gefallen. Wenn Sie Fragen zur Mieterhöhung oder zum Vermietungs- und Verwaltungsservice bei Home für Ihre Wohnung haben, buchen Sie ein kostenfreies Gespräch bei einem unserer Experten online oder rufen Sie uns direkt an unter +49 (0)30 88789851.

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