Mieterhöhung in Berlin: Welche Regeln gelten mit dem Mietendeckel?

In der Hauptstadt gilt seit einigen Monaten der Mietendeckel, mit dem die Politik den Wohnungsmarkt regulieren möchte. Damit werden andere Gesetze zu Mietpreisen und Mieterhöhungen für einen bestimmten Zeitraum ausgehebelt. Was das konkret für Vermieter bedeutet, erfahren Sie hier.

Mietendeckel Berlin: Worum geht es?

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat Anfang 2020 das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) – umgangssprachlich auch Berliner Mietendeckel genannt – beschlossen. Dabei handelt es sich um ein Maßnahmenpaket, das zunächst auf fünf Jahre begrenzt ist und die zu schnell steigenden Mieten regulieren soll. Als wesentliche Punkte beinhaltet es:

Mietenstopp

Zum Stichtag des 18. Juni 2019 wurden fast alle Berliner Mieten eingefroren. Das Gesetz verbietet, eine höhere Miete als die zu diesem Datum gültige zu fordern. Auch wenn ein Mieter nach dem Stichtag einem höheren Mietpreis zugestimmt haben sollte, bleibt dieser bis zum Außerkrafttreten des Gesetzes unwirksam.

Somit sind vorerst keine Mieterhöhungen mehr möglich: Das Verbot bezieht sowohl Erhöhungen aus Staffel- und Indexmietverträgen als auch Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB mit ein.

Mietobergrenzen

Eine andere Maßnahme findet sich in dem Festsetzen von Mietobergrenzen, die sich an einem Mittelwert des Mietspiegels von 2013 orientieren. Diese berücksichtigen zwar einen Zuschlag für moderne Ausstattung, werden aber kaum durch Lage und Zustand beeinflusst.

Mietabsenkungen

Ab November 2020 müssen auch Mieten, die die festgelegten Obergrenzen überschreiten, abgesenkt werden. Das gilt automatisch, wenn der Mietpreis mehr als 20 Prozent über der Obergrenze liegt. Hierbei können jedoch Zuschläge für die Lage berücksichtigt werden.

Begrenzung der Modernisierungsumlage

Auch Mieterhöhungen, die durch Modernisierungen zustande kommen, werden im Rahmen des Mietendeckels auf bestimmte Maßnahmen und einen festen Satz begrenzt.

Mietendeckel Berlin: Wie lange dürfen keine Mieterhöhungen stattfinden?

Das Maßnahmenpaket wurde zunächst für die Dauer von fünf Jahren beschlossen. Da aber die Rechtmäßigkeit des Gesetzes noch nicht abschließend geklärt ist, bleibt vieles offen. Das Urteil des Bundesverfassungsgericht wird bis Mitte des Jahres 2021 erwartet. Das Gesetz muss also befolgt werden, es bleibt aber unsicher, ob die zuvor zulässigen Mieten – sollte das Urteil gegen den Mietendeckel fallen – nachgezahlt werden müssen.

Welche Ausnahmen gibt es beim Berliner Mietendeckel?

Die beschlossenen Einschränkungen gelten nicht für alle Berliner Wohnungen. So sind beispielsweise folgende Gruppen davon ausgeschlossen:

  • Neubauten, die nach dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig waren

  • Öffentlich geförderte Wohnungsbauten oder Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden und für die eine Mietpreisbindung gilt

  • Wohnraum in Wohnheimen

Mieterhöhung trotz Berliner Mietendeckel: Wann ist sie möglich?

Zwar ist Kernpunkt des Mietendeckels das Verbot von Mieterhöhungen, dennoch erlaubt er wenige und sehr begrenzte Ausnahmen:

Inflationsausgleich

Ab dem 01. Januar 2022 soll die Miete um die vom Statistischen Bundesamt erfasste Inflationsrate angepasst werden dürfen. Jedoch ist auch hier die Anhebung des Mietpreises auf 1,3 Prozent begrenzt, außerdem darf die neue Miete trotzdem nicht die festgeschriebenen Mietobergrenzen überschreiten.

Modernisierungsumlage

Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter, wenn er Modernisierungsmaßnahmen durchführt, diese zu einem Teil auf die Miete umlegen. Dabei darf er acht Prozent der Ausgaben auf die Jahresmiete aufschlagen. Durch den Mietendeckel wird die Modernisierungsumlage stark beschnitten: So gilt einerseits die Möglichkeit zur Umlage überhaupt nur bei ausgesuchten Maßnahmen, andererseits ist sie auf einen Euro pro Quadratmeter festgelegt.

Der Gesetzestext listet die Maßnahmen, deren Kosten den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigen, konkret auf. Dazu zählen jene, die durchgeführt werden

1. auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung,

2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches

3. zur Nutzung erneuerbarer Energien

4. zur energetischen Fenstererneuerung

5. zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung

6. zum Aufzugsanbau oder

7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau

(aus dem Gesetzestext zitiert)

Führt der Vermieter also eine dieser Modernisierungen durch, darf er die Miete um einen Euro pro Quadratmeter anheben, wenn die Stichtagsmiete, also der zum 18. Juni 2019 vereinbarte Mietzins, unter der Obergrenze liegt. Diese Regelung betrifft sowohl Bestandsmietverhältnisse als auch Wiedervermietungen. Wichtig zu beachten: Die Modernisierungsumlage sollte, am besten bevor sie wirksam wird, bei der IBB angezeigt werden.

Um einen weiteren Euro pro Quadratmeter darf der Vermieter erhöhen, wenn er eine moderne Ausstattung in seinem Mietobjekt bereitstellt. Dies ist der Fall, wenn das Objekt drei von fünf der folgenden Ausstattungsmerkmale aufweist:

  • Personenaufzug muss von der Haus- und der Wohnungstür schwellenlos (maximaler Höhenunterschied: 2cm) erreichbar sein

  • Einbauküche

  • hochwertige Sanitärausstattung

  • hochwertiger Bodenbelag in einem überwiegenden Teil der Wohnung

  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)

Härtefallverordnung: Wann darf eine höhere Miete verlangt werden?

Ergänzend zu dem MietenWoG Bln wurde im Frühsommer 2020 eine Verordnung erlassen, die § 8 Abs. 3 des Gesetzes zur Mietbegrenzung präzisiert. Sie erläutert die Kriterien für einen Härtefall. Dieser erlaubt nämlich Vermietern, die durch das Absenken der Miete langfristig Verluste schreiben würden, eine höhere Miete zu beantragen. Antrag und Nachweise müssen bei der IBB eingereicht werden. Demnach werden in der Verordnung zwei Fälle anerkannt, in denen Vermieter durch das neue Gesetz von unbilliger Härte getroffen sind:

Der § 2, Abs.1 benennt Vermieter, denen durch die §§ 3 bis 6 des Gesetzes dauerhafte Verluste entstehen. Als „dauerhaft“ gilt dabei, wenn der Vermieter innerhalb der nächsten sechs Monate nach Antragstellung keine Erträge aufgrund laufender Ausgaben zu erwarten hat. Folgende Aufwendungen können, sofern sie sich im marktüblichen Rahmen bewegen, berücksichtigt werden:

1. der vereinbarte Fremdfinanzierungsaufwand

2. die vereinbarte Tilgung für die Fremdfinanzierung

3. die Erbbauzinsen

4. der nicht umlagefähige Aufwand für die Verwaltung

Nach der Pauschale gemäß § 28 der zweiten Berechnungsverordnung können auch Instandhaltungen als laufende Kosten angesetzt werden.

Der § 2, Abs. 3 richtet sich an jene Vermieter, die natürliche Personen sind und über die Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreiten. In diesem Fall sollte eine Mieterhöhung beantragt werden, wenn der erzielte Überschuss – aufgrund des Mietendeckels – weniger als das Dreifache des Regelbedarfs nach dem zwölften Sozialgesetzbuch ausmacht.

Wichtig ist, dass die Antragsteller ihre individuelle Situation hinsichtlich der Härtefallkriterien darlegen können, den betroffenen Wohnraum und die Höhe der notwendigen Miete benennen.

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Gut zu wissen: Falls Sie durch den Berliner Mietendeckel in eine dieser Situationen geraten sind, sollten Sie unbedingt eine höhere Miete über das Online-Formular der IBB beantragen. Eine Genehmigung kann in diesem Fall auch rückwirkend erteilt werden.

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