Mieterhöhung: Welche Fristen gelten für Mieter und Vermieter?

Wie oft dürfen Vermieter den Mietzins erhöhen und welche gesetzlichen Begrenzungen müssen sie dabei einhalten? Im folgenden Text erfahren Sie, welche Fristen es bei Mieterhöhungen für Vermieter und Mieter einzuhalten gilt.

Maximale Mieterhöhung: Wie oft dürfen Vermieter die Miete anheben?

Bei einer Staffel- oder einer Indexmiete werden regelmäßige Mieterhöhungen bereits zu Mietbeginn vereinbart. Sowohl in diesen beiden Vertragsformen als auch bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss zwischen der letzten Mieterhöhung und der Ankündigung einer weiteren ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen.

  • Die gesetzliche Grundlage für eine Staffelmiete findet sich in § 557a BGB. Vermieter müssen bei den gestaffelten Erhöhungen weder den Mietspiegel noch die Kappungsgrenze beachten. Das bedeutet die Miete darf mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ansteigen. Die Mieterhöhung tritt automatisch ein und muss nicht extra angekündigt werden.

  • Anders verhält es sich bei der Indexmiete, die in § 557b BGB erläutert wird. Möchte der Vermieter den Mietpreis ändern, muss er den Mieter in Schriftform über die Entwicklung des Verbraucherpreisindex informieren und seine Berechnung zu einer Anpassung offenlegen. Die neue Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats fällig. Auch die erste Anpassung darf erst ein Jahr nach Einzug vorgenommen werden.

  • Gleiches gilt für eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Wenn der Vermieter den Mietpreis an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte, muss zwischen der letzten Mieterhöhung und der Ankündigung der nächsten eine Sperrfrist von mindestens zwölf Monaten vergehen. Die maximale Mieterhöhung liegt bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In vielen Städten, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist, gilt die Kappungsgrenze jedoch bereits bei 15 Prozent.

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Gut zu wissen: Bei der Ankündigung einer Mieterhöhung sind einige Formalien zu beachten. Nutzen Sie für das Schreiben unser kostenloses Muster.

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Welche Fristen gelten für den Mieter?

Während der Mieter sich in einem Staffel- oder Indexmietvertrag bereits zu Beginn mit Anpassungen des Mietpreises einverstanden erklärt, muss er das bei einer Mieterhöhung, die mit dem Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet ist, noch tun.

Er wird vom Vermieter aufgefordert, der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB zuzustimmen. Dafür räumt der Vermieter ihm eine Überlegungsfrist von ca. zwei Monaten ein, die mit dem Eintreffen des Mieterhöhungsschreibens beginnt. Sie endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Erhält der Mieter also die Ankündigung über die Mieterhöhung am 8. Juli, muss er bis Ende September darauf reagieren.

Mieterhöhung: Was tun, wenn der Mieter nicht innerhalb der Frist reagiert?

Der Mieter kann nun der Mieterhöhung, mündlich oder schriftlich, zustimmen. In diesem Fall muss er die höhere Miete erstmals zu Beginn des dritten Monats nach Erhalt der Ankündigung zahlen.

Für den Fall, dass er seine Zustimmung verweigert, beispielsweise, weil er die Begründung des Vermieters anzweifelt, gilt folgendes: Wenn der Mieter nicht auf das Anliegen des Vermieters antwortet und auch keine höhere Miete zahlt, so muss der Vermieter bis zum Ablauf dieser Überlegungsfrist abwarten. Im Anschluss hat er wiederum drei Monate Zeit, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen.

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Mieterhöhung wegen Modernisierung: Welche Fristen müssen Vermieter einhalten?

Auch bei einer Modernisierung muss der Vermieter den Mieter rechtzeitig schriftlich informieren. So sollte er Art, Beginn und Dauer der Modernisierungsarbeiten drei Monate vor Beginn ankündigen. Der Vermieter begründet in dem Schreiben, worin der Gewinn dieser Renovierung für den Mieter liegt und auf welchen Betrag die neue Miete voraussichtlich ansteigt.

Der Mieter kann nun innerhalb von zwei Monaten Widerspruch einlegen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Bei einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent der entstandenen Aufwendungen erhöhen.

In einer Mieterhöhungserklärung muss er die Kosten darlegen und darüber aufklären, wie sich die Verteilung auf die Mietparteien ergibt. Die erste Zahlung der höheren Miete fällt zu Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung an. 

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