Mietspiegel: Die wichtigsten Hinweise für Vermieter

Die meisten größeren Städte in Deutschland erstellen einen Mietspiegel. Im Jahr 1974 wurde das Instrument erstmals eingeführt, um Mietpreise bzw. Mieterhöhungen nachvollziehbarer zu machen. Sein Ziel ist es, Mietpreise für vergleichbaren Wohnraum aufzuzeigen. Auf welchen Daten er basiert und wie er sich in der Praxis auswirkt, erfahren Sie hier.

Was ist ein Mietspiegel?

Der Mietspiegel drückt die ortsübliche Vergleichsmiete aus, indem er durchschnittliche Mietpreise und Preisspannen für ähnlichen Wohnraum, der beispielsweise in Größe und Ausstattung vergleichbar ist, aufzeigt. Seine Idee ist es also, den rechtlichen Begriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ zu konkretisieren und damit für Mieter und Vermieter Transparenz bei frei finanziertem Wohnraum zu schaffen.

Vermietern bietet er die Möglichkeit, ihr Mietobjekt preislich richtig einzuordnen. Mieter können dagegen überprüfen, ob eine Mieterhöhung in angemessenem Rahmen liegt.

Städte und Gemeinden sind jedoch nicht dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Das führt dazu, dass die Erhebung von Mietspiegeln sich vor allem auf größere Städte, in denen der Wohnungsmarkt schwierig ist, beschränkt.

Da keine gesetzlich vorgeschriebene Form besteht, weichen alle in Umfang und aufgelisteten Kriterien etwas voneinander ab. Wesentlich ist aber eine Mietpreistabelle, in der die durchschnittlichen Preise bzw. Preisspannen pro Quadratmeter ausgewiesen werden. In der Regel wird ein Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre neu aufgesetzt.

Welche Kriterien spielen im Mietspiegel eine Rolle?

Gemäß §558, Abs. 2 BGB müssen bestimmte Merkmale, wie

  • Art

  • Größe

  • Ausstattung

  • Beschaffenheit

  • und Lage

bei der Erstellung des Mietspiegels berücksichtigt werden. Je nach Stadt werden in diesen Kategorien wiederum bestimmte Eigenschaften in die Bewertung integriert. So zum Beispiel das Gebäudealter bzw. das Jahr, in dem es erstmals bezogen wurde, Qualität der Dämmung bzw. Energieverbrauch, Bad, Sammelheizung, Bodenbelag etc. Der Mietspiegel gibt meist nicht nur durchschnittliche Preiswerte für ähnlichen Wohnraum an, sondern Mietpreisspannen und zusätzlich Zu- oder Abschläge für beispielsweise eine besonders hochwertige Ausstattung – Einbauküche, Parkettboden, Energieeffizienz – oder eben andersherum für eine minderwertige Ausstattung, wie eine fehlende Sammelheizung. Der Mietspiegel in Berlin, Hamburg oder München wird für die einzelne Stadtteile erstellt.

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Gut zu wissen: Häufig finden Sie den aktuellen Mietspiegel auf der Webseite Ihrer Stadt. Größere Städte stellen oft einen Online-Rechner bereit, der Ihnen direkt über die gängigen Merkmale hilft, Ihr Mietobjekt preislich einzuordnen.

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Wo liegt der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel?

Ein Mietspiegel kann in zwei Formen erarbeitet werden: Entweder als einfacher oder als qualifizierter Mietspiegel. Wo liegt der Unterschied?

Ein einfacher Mietspiegel wird nicht nach wissenschaftlichen Prinzipien erstellt; in der Regel stehen bei seiner Ausarbeitung die Absprache zwischen Mieter- und Vermieterverbänden im Vordergrund. Beide Seiten legen ihre Daten bzgl. aktueller Mietpreise offen und einigen sich auf dieser Grundlage auf Vergleichsmieten.

Das hat zur Folge, dass vor Gericht ein einfacher Mietspiegel nicht unbedingt anerkannt werden muss. Außerdem können Vermieter auch andere Methoden wählen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Der sogenannte qualifizierte Mietspiegel dagegen muss – wie § 558d BGB festlegt – auf wissenschaftlichen Grundsätzen basieren. In der Regel wird die Erhebung von einem unabhängigen Institut durchgeführt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter- oder Vermieterseite anerkannt.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird daher auch vor Gericht, beispielsweise bei Streitigkeiten über die Miethöhe, als Beweismittel akzeptiert. Der Paragraph fordert außerdem, dass die Werte alle zwei Jahre – meist über den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes – angepasst werden und die Erhebung alle vier Jahre erneut durchgeführt wird.

Ist in der jeweiligen Stadt ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, muss sich der Vermieter in seiner Mietpreisgestaltung an diesem orientieren. Besteht nur ein einfacher Mietspiegel, darf er auch bei einer Mieterhöhung anders argumentieren: So kann er sich beispielsweise

  • auf die aktuellen Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen berufen

  • auf die Auskünfte einer unabhängigen Mietdatenbank

  • oder auf ein Sachverständigengutachten

Auf welchen Daten beruht der Mietspiegel?

Ein Mietspiegel wird also auf der Datengrundlage von beiden Interessensgruppen, Mieter- und Vermieterverbänden erstellt. Die Werte, die zur Berechnung von den durchschnittlichen Preisen herangezogen werden, ergeben sich aus Neuvermietungen und Mieterhöhungen eines festgelegten Zeitraums.

Auch dieser bildet natürlich einen Kompromiss ab. Reicht er weiter zurück, kommt er der Mieterseite entgegen; berücksichtigt er nur eine kurze Zeitspanne, ist das vorteilhaft für Vermieter.

Lange wurden die letzten vier Jahre als Basis genutzt. Da die Mieten aber in fast allen Gegenden Deutschlands zu stark steigen, wurde der Zeitraum zum 1. Januar 2020 auf sechs Jahre angehoben.

Bei einer Zusammenarbeit mit Home erhalten Sie Unterstützung bei der Berechnung Ihres Mietpreises. Außerdem prüfen wir regelmäßig für Sie, ob sich Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchführen lassen.

Wie wirkt sich der Mietspiegel auf den Mietpreis aus?

Vermieter müssen sich generell bei der Festsetzung des Mietpreises an der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietspiegel orientieren. Der Mietpreis darf nicht mehr als 20 Prozent über dem örtlichen Preisniveau liegen, da es sich dann um Mietüberhöhung handelt. Die Ordnungswidrigkeit kann mit Bußgeldern geahndet werden.

Ist der Wohnungsmarkt am Standort des Mietobjekts angespannt, sollten Vermieter unbedingt in Erfahrung bringen, ob eine Mietpreisbremse gilt. In diesem Fall darf die Miete nur um zehn Prozent den Mietspiegel überschreiten. Auch eine Staffelmiete muss dann auf diesen Wert gekappt werden.

Übersteigt der Mietpreis mit mehr als 50 Prozent die ortsübliche Vergleichsmiete, spricht man von Mietwucher. Die überteuerte Vermietung kann dann auch strafrechtliche Relevanz erhalten.

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Gut zu wissen: Für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen haben Regulierungen wie die ortsübliche Vergleichsmiete oder auch die Mietpreisbremse keine Bedeutung. Seit 1. Januar 2019 dürfen Sie acht Prozent (vorher elf Prozent) des entstandenen Kostenaufwands auf die Jahresmiete umlegen.

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Mietspiegel: Was gilt bei möblierten Wohnungen?

Bei einer möblierten Wohnung darf der Vermieter einen Zuschlag von zwei Prozent geltend machen. Im Berliner Modell beispielsweise, das vom Berliner Landgericht bestätigt wurde, spielen Wert und Alter des Inventars eine Rolle. Es wird von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von zehn Jahren ausgegangen.

Beispiel: Es wurden Möbel im Wert von 6.000 angeschafft, die Wohnung wird zum ersten Mal möbliert vermietet. Dann gilt:

Neuwert Möblierung 6.000 Euro x 0,02 → 120 Euro

Der Vermieter darf also zu der regulären Miete, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete oder am Mietspiegel zu orientieren hat, einen monatlichen Zuschlag von 120 Euro verlangen. Der Zuschlag verringert sich aber natürlich mit der Nutzungsdauer. Nach fünf Jahren dürfte er also nur noch 60 Euro zusätzlich verlangen.

Für welche Wohnungen hat der Mietspiegel keine Bedeutung?

Für viele Wohnungen hat der Mietspiegel keine Bedeutung. Für welche Wohnungen genau er angewendet werden muss, unterscheidet sich auch etwas von Stadt zu Stadt.

Einige Beispiele für die er nicht gilt:

  • Werden Wohnungen mit einem Staffelmietvertrag vermietet, hat der Mietspiegel – zumindest während der Laufzeit der Staffeln – keine Bedeutung. Das Gleiche gilt für Indexmietverträge. Hier spielt ausschließlich die Veränderung des Verbraucherpreisindex eine Rolle.

  • Wohnungen, die gewerblich genutzt werden.

  • Wohnungen, die beispielsweise mit öffentlichen Mitteln gebaut wurden, und die einer Mietpreisbindung unterliegen.

  • Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern

  • Heimwohnungen

  • vergünstigte Dienst- oder Werkswohnungen

  • Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung

  • Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung.

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