Staffelmiete: Welche Vor- und Nachteile hat sie für Vermieter?

Bei Mieterhöhungen gibt es Beschränkungen: Gesetzliche Vorgaben sollen mögliche Willkür seitens des Vermieters ausschließen, strenge Formalien müssen eingehalten werden, damit eine Mieterhöhung wirksam ist. Das Prozedere ist aufwendig und nicht immer erfolgreich. Viele Vermieter vereinbaren deshalb bereits im Mietvertrag eine Staffelmiete. Aber auch diese Lösung hat Vor- und Nachteile.

Was ist eine Staffelmiete?

Bei einer Staffelmiete werden regelmäßige Mieterhöhungen bereits vertraglich vereinbart; zu einem gesetzten Datum werden diese dann automatisch fällig. Der Vermieter muss sie somit nicht mehr gesondert ankündigen und auch nicht begründen.

Die gesetzliche Grundlage für eine Staffelmiete findet sich in § 557a BGB. Hier sind auch alle formalen Punkte, die für den Vermieter einzuhalten sind, geregelt. Eine Alternative dazu bildet eine Indexmiete, deren regelmäßige Erhöhung sich am Verbraucherpreisindex ausrichtet.

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Gut zu wissen: Ein bedeutender Vorteil der Staffelmiete liegt darin, dass der Vermieter Aufwand spart, da er nicht jede einzelne Mieterhöhung rechtfertigen muss. Bedenken sollten Sie aber, dass bei einer Staffelmiete keine anderen Mieterhöhungen durchgeführt werden dürfen.

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Staffelmietvertrag: Wie sieht eine korrekte Vereinbarung aus?

Auch ein bereits bestehender Mietvertrag kann um eine Regelung zu einer gestaffelten Mieterhöhung erweitert werden, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Wichtig ist, dass die Staffelmiete schriftlich vereinbart wird. Die Formulierung ist nur wirksam, wenn sie den genauen Zeitpunkt nennt, an dem die nächste Staffel eintritt und den Betrag, auf den die Miete ansteigt. Die einzelnen Mieterhöhungen müssen mindestens ein Jahr auseinanderliegen.

Beispiel: Der Staffelmietvertrag beginnt am 01.01.2021. Die Nettokaltmiete beträgt zu Beginn 600 Euro, erhöht sich aber jährlich um den Betrag von 20 Euro. Somit beträgt sie zum 1.01.2022 auf 620 Euro, zum 1.01.2023 auf 640 Euro, zum 1.01.2024 auf 660 Euro.

Stimmt die Formulierung nicht, weil die Erhöhung beispielsweise zunächst als ein fester Betrag und dann als Prozentsatz angegeben wird, ist die Regelung zur Staffelmiete unwirksam. Der Mietvertrag selbst bleibt in der Regel davon unberührt. Vermieter sollten also hier Sorgfalt lassen.

Was müssen Vermieter bei der Staffelmiete beachten?

Vermieter, die überlegen eine Regelung zur Staffelmiete mit Ihren Mietvertrag aufzunehmen, sollten folgende Punkte abwägen:

  • Bei einer Staffelmiete dürfen Vermieter keine anderen Mieterhöhungen, beispielsweise aufgrund von Modernisierung oder als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, geltend machen.

  • Die Staffelmiete kann im Vergleich zu anderen Mieterhöhungen stark ansteigen, da für sie die Kappungsgrenze von höchsten 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht gilt.

  • Vorsicht für Vermieter ist geboten, wenn am jeweiligen Ort der Wohnungsmarkt angespannt ist und die Mietpreisbremse gilt. Dann muss zumindest bei neu abgeschlossenen Mietverträgen jede einzelne Staffel überprüft werden, ob sie den lokalen Vorgaben entspricht. Die Erhöhung muss, sobald sie fällig wird, auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt werden. Das gilt aber nicht, wenn der Mietvertrag bereits bestand, bevor die Mietpreisbremse verhängt wurde. In diesem Fall sind alle Staffeln in voller Höhe gültig.

  • Begrenzt wird der Mietpreis dann nur durch § 5 WirtschaftsstrafG. Demnach darf die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, da es sich andernfalls um eine Mietpreisüberhöhung und eine Ordnungswidrigkeit handelt. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Bei einer preislichen Überschreitung von mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, spricht man von Mietwucher, der bereits einen Straftatbestand darstellt.

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Wann eignet sich eine Staffelmiete für Vermieter?

Eine Staffelmiete kann sinnvoll sein, wenn der Vermieter möglichst hohe Mieteinnahmen erzielen möchte. Er muss bei dieser Abwägung folgendes berücksichtigen: Ohne Mietpreisbremse kann der Vermieter von weiter steigenden Mieten profitieren. Mit der Mietpreisbremse kann sich seine Miete durch die richtige Staffelung trotzdem zehn Prozent über dem Mietspiegel befinden. Wenn sich das trotz wegfallender Möglichkeit für eine Erhöhung aufgrund von Modernisierung lohnt, dann kommt dieses Modell infrage. Die Entscheidung hängt also auch von dem Zustand der Immobilie ab.

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