Mietpreis berechnen: So ermitteln Sie den richtigen Preis

Im Folgenden erklären wir Ihnen zunächst, aus welchen Komponenten sich der Mietpreis zusammensetzt und welche Faktoren die Höhe des Mietpreises beeinflussen. Anschließend zeigen wir Ihnen die Berechnungsmöglichkeiten auf, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen Sie in der Mietpreiskalkulation einschränken können - und auch unter welchen Voraussetzungen diese keine Anwendung finden.

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Der Startpunkt - der Mietpreis, der wirklich zählt

Für die Mietpreisberechnung zur Vermietung Ihrer Wohnung ist die Kaltmiete pro Quadratmeter die entscheidende Kennzahl, auf die wir uns auch hier im Artikel beziehen. Die Kaltmiete ist der ausschlaggebende Faktor für die Rentabilität Ihres Mietobjektes und zugleich auch die Grundlage für die Heranziehung der Vergleichsmiete und gegebenenfalls anzuwendende gesetzliche Regulierungen.

Die Warmmiete hingegen enthält die Kaltmiete plus alle Nebenkosten, die Sie als Vermieter auf den Mieter umlegen dürfen. Welche der in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Kosten umlagefähig sind, können Sie online der Betriebskostenverordnung (BetrKV) entnehmen oder im kostenfreien Gespräch mit unseren Home Experten herausfinden. Die Nebenkosten werden in der Regel unterteilt in eine Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser sowie eine Vorauszahlung für die sonstigen Betriebskosten nach §2 BetrKV. Handelt es sich um eine möblierte Wohnung, kommt gegebenenfalls noch der Möblierungszuschlag hinzu.

Die Bewertung - die Faktoren, die den Mietpreis maßgeblich beeinflussen

Die Ermittlung des richtigen Mietpreises, also der optimalen bzw. zulässigen Kaltmiete, wird im Wesentlichen durch die folgenden Faktoren beeinflusst: 

1. Die Lage der Immobilie

Der Standort einer Immobilie gilt als entscheidender wertbildender Faktor. Zwar ist die Beschaffenheit der Immobilie in Qualität und Ausstattung selbst veränderbar, jedoch nicht ihre Lage. Grundsätzlich wird zwischen einfacher, mittlerer und guter Wohnlage unterschieden. Die Einteilung der Wohnlagen kann dem Mietspiegel entnommen werden und basiert auf der Bewertung der Wohnqualität anhand folgender Kriterien: Dichte der Bebauung, Bauqualität, Gebäudestrukturen, Grünflächen, Infrastruktur, Versorgungsmöglichkeiten und Freizeiteinrichtungen. Neben der im Mietspiegel vorgenommenen Einteilung obliegt es natürlich den individuellen Gegebenheiten und Vorstellungen des Mieters, welche Lage er als gut empfindet.

2. Die Wohnfläche 

Die Größe der Wohnfläche und Zimmeranzahl entscheiden ebenso über den Mietpreis. Die Berechnung der Wohnfläche kann anhand der Wohnflächenverordnung vorgenommen werden. Demnach werden Flächen mit mindestens zwei Meter Raumhöhe zu 100 Prozent angerechnet, Räume mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden zu 50 Prozent angesetzt. Raumteile mit weniger als einem Meter Höhe können nicht berücksichtigt werden. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel ihrer Fläche angerechnet, höchstens jedoch zur Hälfte.

3. Das Baujahr, die Gebäudeart und der Zustand der Immobilie

Das Baujahr, die Gebäudeart sowie der Zustand der Sanitär- und Heizungsanlagen (Energiebilanz) und die energetischen Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre (Modernisierungsgrad) werden hier berücksichtigt. So haben Altbauten und Neubauten in der Regel höhere Mietpreise als Nachkriegsbauten. Wohnung in einem Ein- oder Zweifamilienhaus verfügen gegenüber Mehrfamilienhäusern übere eine höhere Wohnqualität und somit Preis. Ebenso wirken sich eine gute Isolierung oder Modernisierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch und somit die Betriebskosten senken, positiv auf den Mietpreis aus.

4. Die Ausstattung der Immobilie

Befindet sich in dem Mietobjekt eine Einbauküche? Sind hochwertige Materialien für die Sanitärausstattung verbaut worden? Handelt es sich um hochwertige Fußböden wie Echtholzparkett? Gehören zur Wohnung ein Balkon / Terrasse / Garten, ein Kellerabteil und auch eine Garage? Liegt eine moderne Haustechnik vor? Auch all diese Faktoren schlagen sich je nach Qualität negativ oder positiv im Mietpreis nieder.

5. Die eventuelle Möblierung

Eine Möblierung erhöht den Nutzwert der Wohnung, welche sich in einem monatlichen Zuschlag pro Quadratmeter widerspiegeln darf und somit in einer höheren Gesamtmiete. Der Möblierungszuschlag ist jedoch für die Bestimmung der Kaltmiete, die Sie idealerweise abrufen können oder maximal abrufen dürfen, irrelevant. Mehr Informationen zum Möblierungszuschlag und dessen Berechnung.

Die Berechnung - die ortsübliche Vergleichsmiete zur Bestimmung des Mietpreises

Die Grundlage für die Ermittlung des Mietpreises Ihrer Immobilie bildet die ortsübliche Vergleichsmiete (Kaltmiete), § 558 Abs. 2 BGB. Für ihre Berechnung hat der Gesetzgeber vier Möglichkeiten vorgesehen.

1. Der örtlicher Mietspiegel

Um den Mietpreis zu berechnen, orientieren Sie sich idealerweise am örtlichen Mietspiegel. Dieser wird von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung oder aber Interessenvertretungen von Vermietern und Mietern erstellt und ist in der Regel online abrufbar. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die Nettokaltmieten pro Quadratmeter vergleichbarer Wohnungen in der jeweiligen Wohngegend, Stadt oder Gemeinde. Für die Erhebung des Mietspiegels werden ausschließlich frei finanzierte Wohnungen berücksichtigt, deren Mieten in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden.

Damit ein Vergleich der Miethöhe für Wohnungen in einer bestimmten Umgebung möglich ist, werden zur Berechnung der Vergleichsmiete im qualifizierten Mietspiegel die oben beschriebenen Bewertungsfaktoren (Kategorien) herangezogen. Abhängig davon, welche Eigenschaften Ihre Wohnung pro Kategorie aufweist, wird ein Zu- oder Abschlag zum Quadratmeterpreis berechnet. 

Beispiel von Home:

Eine Altbauwohnung mit 80m² Wohnfläche befindet sich in guter, besonders ruhiger Lage. Die Wohnung verfügt über eine große, separate Küche und eine besonders hochwertige Sanitärausstattung. Neben einer Fußbodenheizung wurde in der gesamten Wohnung hochwertiges Parkett verlegt. Eine Wärmedämmung wurde zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz vorgenommen. Der berechnete Mittelwert beträgt 8 Euro/m². Durch die Wohnwert erhöhenden Merkmale ergeben sich Zuschläge von insgesamt 3 EUR/m². Es ergibt sich somit eine ortsübliche Vergleichsmiete von 11 EUR/m².

Als Ergebnis gibt Ihnen der Mietspiegel eine Preisspanne an, in der Ihre Wohnung anhand der Bewertungsfaktoren im Vergleich zu anderen Wohnungen der Umgebung angezeigt wird. Befindet sich Ihre Wohnung im höheren Preisbereich, liegen für Ihre Wohnung überwiegend positive Eigenschaften vor, sie kann somit teurer vermietet werden. Umgekehrt weist ein Quadratmeterpreis im niedrigen Bereich der Preisspanne darauf hin, dass für Ihre Wohnung überwiegend negative Eigenschaften im Vergleich vorliegen.

Zur Aufstellung eines Mietspiegels besteht jedoch keine Pflicht. Liegt kein Mietspiegel vor, stehen Ihnen folgende Möglichkeiten zur Verfügung die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. 

2. Die Mietdatenbank

Liegt für Ihre Gemeinde kein qualifizierter Mietspiegel vor, können Sie gegebenenfalls vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete über eine unabhängige Mietdatenbank heranziehen (§ 558a Absatz 2 Satz 2 BGB). Bitte kontaktieren Sie hierfür Ihren Vermieter- oder Mieterverband.  

3. Das Sachverständigengutachten

Ebenso können Sie einen Sachverständigen beauftragen, der Ihnen ein mit Gründen versehenes Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete erstellt (§ 558a Absatz 2 Satz 3 BGB).

4. Drei Vergleichswohnungen

Als vierte Möglichkeit können Sie den ortsüblichen Mietpreis anhand von drei vergleichbaren Wohnungen bestimmen und Ihren Mietpreis hierauf begründen (§ 558a Absatz 2 Satz 4 BGB).

Die Begrenzung - die Mietpreisbremse zur Regulierung des Mietpreises

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet gleichzeitig die Grundlage für die am 1. Juni 2015 erstmals in Kraft getretene Mietpreisbremse. Demnach darf bei einer Neuvermietung die Kaltmiete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels liegen, sofern die Landesregierung die Stadt oder Gemeinde per Verordnung zum “angespannten Wohnungsmarkt” erklärt hat (§ 556d Absatz 1 BGB).

Sobald ein Bundesland eine Stadt oder Gemeinde als "angespannt" erklärt, gilt die Mietpreisbremse für fünf Jahre. Die Mietpreisbremse betrifft nicht bereits laufende Mietverträge, sondern nur neu zu vermietenden Wohnraum. Ob auch Ihre Gemeinde oder Stadt betroffen ist, können Sie in unserem Artikel zur Mietpreisbremse erfahren. Auskunft erhalten Sie ebenso im kostenfreien Gespräch mit unseren Experten bei Home.

Die Ausnahmen - in diesen Fällen können Sie den Mietpreis frei bestimmen

Selbst wenn Ihr Mietobjekt in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, muss die Mietpreisbremse nicht zwingend greifen. Es gibt die folgenden Ausnahmen:

1. Erhöhte Vormiete

Lag Ihre bisher verlangte Miete höher als die nun ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete inklusive der 10 Prozent Aufschlag? Falls ja, können Sie als Eigentümer die zuletzt vereinbarte Kaltmiete für die Neuvermietung beibehalten, sofern diese mindestens 12 Monate lang vor Beendigung des Vormietverhältnisses galt (§ 556e Absatz 1 BGB). 

2. Neubau

Handelt es sich bei der zu vermietenden Wohnung um einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurde? Dann können Sie den Mietpreis frei festlegen, auch wenn die Wohnung in der Zwischenzeit schon genutzt oder vermietet wurde (§ 556f Satz 1 BGB).

3. Erstvermietung nach umfassender Sanierung

Ebenso von der Mietpreisbremse befreit sind Sie als Vermieter, wenn Sie Ihre Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert haben und nun erstmalig nach der Modernisierung vermieten (§ 556e Absatz 2 BGB). Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn die Kosten etwa einem Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen. Als Richtwert können hier etwa 500 EUR/m² verwendet werden. Als Modernisierung zählen bspw. energetische Maßnahmen, wie die Dämmung und der Einbau von Solaranlagen oder Maßnahmen für eine verbesserte Wohnqualität, wie Schallschutz. Erhaltungsmaßnahmen zählen hierzu nicht (BGH, VIII ZR 369/18). 

Weitere Informationen zu den Ausnahmen der Mietpreisbremse finden Sie in unserem Artikel.

Ihr Kalkül - zwischen Renditemaximierung und zügiger, langfristiger Vermietung

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mietpreisbremse den Rahmen zur Gestaltung des Mietpreises maßgeblich beeinflussen: Gerade wenn die Mietpreisbremse nicht greift oder ein Ausnahmegrund vorliegt, obliegt es Ihnen als Vermieter für welchen Preis Sie sich entscheiden. 

Möchten Sie lieber die Rendite maximieren und dafür in das Risiko des Leerstands, einem häufigen Mieterwechsel oder auch unzuverlässiger Mieter zu gehen?

Wählen Sie den Mietpreis zu niedrig, begeben Sie sich in das Risiko eventuelle Kosten nicht decken zu können, gerade auch für früher oder spätere anfallende Instandhaltung und Instandsetzung. Sollten Sie zudem einen Verkauf der Immobilie in Erwägung ziehen, wirkt sich ein zu niedriger Mietpreis negativ auf den Verkaufspreis aus. 

Bestimmen Sie jetzt den richtigen Mietpreis mit Home

Prüfen Sie, ob die Mietpreisbremse für Ihr Mietobjekt Anwendung findet und bestimmen Sie den richtigen Mietpreis mit Home. Als Sondereigentumsverwaltung finden wir den passenden Mieter für Ihr Mietobjekt und kümmern uns um alle Arbeiten rund um Ihre Immobilie. Möchten Sie mehr Details zum Vermieten mit Home erfahren? Unsere Home Experten erklären Ihnen im persönlichen Gespräch alles Wichtige zum Ablauf.

Wir hoffen, dieser Beitrag hat Ihnen gefallen. Wenn Sie mehr Fragen zum Mietpreis und zum Vermietungs- und Verwaltungsservice bei Home für Ihre Wohnung haben, sprechen Sie unsere Experten online oder telefonisch unter +49 (0)30 88789851.