Die Mietpreisbremse: in drei Schritten einfach erklärt

Die Mietpreisbremse reguliert seit 2015 die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten. Im Januar 2019 sowie im Mai 2019 wurden die Auflagen noch einmal weiter verschärft. Viele Vermieter sind seitdem verunsichert und wissen nicht, zu welchem Preis sie ihre Wohnung rechtmäßig vermieten können, ohne gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen. Sie auch?


Das Wichtigste zusammengefasst:

  • Die Mietpreisbremse gilt in Städten und Gemeinden, die die jeweilige Landesregierung per Verordnung zum „angespannten Wohnungsmarkt“ erklärt hat.

  • Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dem Mietspiegel der entsprechenden Stadt oder Gemeinde entnehmbar. 

  • Vermieter sind dazu verpflichtet, den Mieter vor Vertragsschluss darüber zu informieren, ob ein Ausnahmetatbestand besteht, der die Wohnung von der Mietpreisbremse ausnimmt.

  • Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Wohnungen, die erstmalig nach dem Oktober 2014 genutzt und vermietet worden sind, sowie Erstvermietungen nach einer umfassenden Modernisierung.

  • Lag die Miete vorher bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Eigentümer weiterhin zum gleichen Preis vermieten. Er darf die Miete jedoch nicht weiter erhöhen.

  • Ist der Mietpreis zu hoch, kann der Mieter dies beim Vermieter rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

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Wo gilt die Mietpreisbremse?

Das Gesetz zur Mietpreisbremse findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und ist damit bundesweit einsetzbar. „Einsetzbar“ bedeutet aber nicht, dass die Mietpreisbremse auch bundesweit „besteht“.

Stattdessen entscheiden die Bundesländer, in welchen Städten und Gemeinden der Wohnungsmarkt als "angespannt" gilt und wo die Mietpreisbremse somit verbindlich ist. Das passiert anhand von Faktoren wie dem Bevölkerungswachstum, der Leerstandsquote, der Mietentwicklung und der Mietbelastung. Stand heute haben noch nicht Bundestländer entschieden, dass sie die Mietpreisbremse anwenden. Die Mietpreissituation ist dort noch nicht „angespannt“, etwa in Sachsen-Anhalt oder im Saarland. Manche Bundesländer mussten die Mietpreisbremse dank Formfehlern kippen und aussetzen.  

Die "ortsübliche Vergleichsmiete", die laut der Mietpreisbremse höchstens um 10% überschritten werden darf, wird im sogenannten Mietspiegel abgebildet. Gemeinden können diesen veröffentlichen, müssen es aber nicht. 

Sobald ein Bundesland eine Stadt oder Gemeinde als "angespannt" erklärt, gilt die Mietpreisbremse für fünf Jahre. Auf der Karte ist ersichtlich, dass die meisten Bundesländer alle Flächen entsprechend deklariert haben. Die Bundesländer können nun auch bis zum 31.12.2020 eine Verlängerung der Mietpreisbremse beantragen. Das Bundesjustizministerium hat bereits einen Gesetzesentwurf erstellt, der vorsieht, diese Frist um weitere fünf Jahre zu verlängern.

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Berlin

Seit Juni 2015 gilt in ganz Berlin die Mietpreisbremse

München

Seit 7. August 2019 gilt in ganz München die Mietpreisbremse.

Köln

Seit 1. Juli 2015 gilt in ganz Köln die Mietpreisbremse.

Hamburg

Seit 1. Juli 2018 gilt die Mietpreisbremse in ganz Hamburg.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich gilt: Wenn ein alter Mieter auszieht und somit ein Mieterwechsel stattfindet, dürfen Sie als Vermieter die Miete nicht mehr frei festlegen. Die Kaltmiete darf sich seit der Einführung der Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete befinden. Die ortsübliche Vergleichsmiete können Sie dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Die meisten Gemeinden und Städte haben ihn veröffentlicht. 

Beispiel: Nehmen wir an, dass die Kaltmiete Ihrer Wohnung bisher 10,00 € pro m² umfasste. Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst 9,90 € pro m². Das bedeutet, dass die Kaltmiete höchstens 10,89 € pro m² umfassen darf, wenn Sie neu vermieten. 

Demnach ist es ratsam, die ortsübliche Vergleichsmiete zu kennen oder diese bei den entsprechenden Ämtern herauszufinden. Denn Mieter haben das Recht – auch nachdem sie unterzeichnet haben – zu beanstanden, dass der Mietpreis zu hoch ist. In diesem Fall müssten Sie als Eigentümer die überschüssigen Mietzahlungen rückerstatten.


Mit Home kann das nicht passieren.

Und auch wir halten uns beim Weitervermieten an die Bremse.


Es existieren Ausnahmen.

Erhöhte Vormiete:

Wenn bereits die Vormiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, braucht der Eigentümer laut § 556e BGB die Miete bei einer Neuvermietung nicht zu reduzieren. Hierbei ist die Miete heranzuziehen, die 12 Monate vor Beendigung des Vormietverhältnisses galt. So möchte man vermeiden, dass Vermieter die Wohnung kurzzeitig teuer zwischenvermieten und sich danach auf eine entsprechend höhere Vormiete berufen können. Es ist unbedingt zu beachten, dass der Eigentümer den Mieter seit dem 01.01.2019 vor Vertragsunterzeichnung über die Höhe der Vormiete informieren muss.

Miethöhe: Entspricht der Vormiete.

Staffelmiete: Kann frei definiert werden. Der Mietpreis darf allerdings innerhalb der Staffel nicht die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % übertreffen.

Neubau

Handelt es sich bei der zu vermietenden Wohnung um einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal als Wohnung genutzt und vermietet wird, kann der Eigentümer den Mietpreis frei festlegen. Hierunter fallen z.B. auch umgebaute Industriegebäude, die erstmals als Wohnraum genutzt werden.

Miethöhe: Kann frei definiert werden.

Staffelmiete: Kann frei definiert werden.

Umfassende Modernisierung

Wurde die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert, muss der Eigentümer die Mietpreisbremse nicht beachten und kann den Mietpreis frei festlegen. Allerdings gilt das nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Möchte der Eigentümer danach erneut vermieten, muss er sich an die Mietpreisbremse halten und darf den Mietpreis nicht erhöhen. Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn die Kosten etwa einem Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen. Als Richtwert können hier etwa 500 € / m² verwendet werden.

Miethöhe: Kann frei definiert werden.

Staffelmiete: Kann frei definiert werden.

Modernisierungszuschlag

Wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die nicht als umfassend gelten, so kann eine etwas höhere Miete vereinbart werden. Die Höchstgrenze für Mieterhöhungen liegt aber bei 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr. Wurden beispielsweise 12.000 € investiert, so darf die monatliche Miete um höchstens 80 € erhöht werden (12.000 € x 8 % / 12 Monate). Welche Maßnahmen als Modernisierung gelten, ist gesetzlich definiert. Wesentlich: Instandhaltungsmaßnahmen hat der Eigentümer zu tragen. Diese zählen nicht als Modernisierung.

Miethöhe: Siehe örtliche Vergleichsmiete + max. 10 % + Modernisierungszuschlag.

Staffelmiete: Kann frei definiert werden. Der Mietpreis ohne Modernisierungszuschlag darf allerdings innerhalb der Staffel nicht die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % übertreffen.

Möblierungszuschlag

Für möblierte, aber langfristig vermietete Wohnungen gilt die Mietpreisbremse ebenfalls. Allerdings ist ein sogenannter "Möblierungszuschlag" ansetzbar. Wie genau dieser berechnet wird, ist im Gesetzestext nicht definiert. Das Landesgericht Berlin hat jedoch entschieden, dass ein Zuschlag von bis zu 2 % des Zeitwerts der Möbel auf die monatliche Miete als angemessen zu beurteilen ist. Der Zeitwert berechnet sich aus Anschaffungskosten der Möbel minus 10 % lineare Abschreibung pro Jahr.

Beispiel: Wenn ein Eigentümer Möbel im Wert von 10.000 € eingekauft hat, beträgt der Zeitwert nach 3 Jahren rund 7.000 € (aufgrund der linearen Abschreibung pro Jahr in Höhe von 10 %). Von diesem Betrag darf der Vermieter 2 %, also in dem Fall 140 €, auf die monatliche Miete hinzurechnen.

Miethöhe: Siehe örtliche Vergleichsmiete + max. 10 % + Möblierungszuschlag.

Staffelmiete: Kann frei definiert werden. Der Mietpreis ohne Möblierungszuschlag darf allerdings innerhalb der Staffel nicht die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % übertreffen.


Wie kann ich als Vermieter sicher gehen, alles richtig zu machen?

Prüfen Sie immer, ob Ihre Immobilie zu einem der fünf Ausnahmefälle zählt oder nicht. Wenn nicht, dann ist die Sache klar: Sie müssen die ortsübliche Vergleichsmiete herausfinden und dürfen hier nicht mehr als 10 % hinzurechnen. Wenn einer der Ausnahmefälle zutrifft, beachten Sie die oben stehenden Werte und Hinweise. Die Mietpreisbremse ist an sich nicht so komplex, wie sie zunächst scheint. Hier noch einmal alles in Form einer Info-Grafik.

Der Mietpreisbremse Entscheidungsbaum

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In Städten wie Berlin, München oder Hamburg haben die Gemeinden Online-Rechner bereitgestellt, die einem helfen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. Bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse drohen seit Januar 2019 hohe Bußgelder.

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Wir helfen Ihnen dabei, herauszufinden, inwieweit die Mietpreisbremse für Ihr Mietobjekt anzuwenden ist. Darüber hinaus ist es unser Herzensanliegen die passenden Mieter für Ihre Wohnung zu finden und diese rechtskonform zu und zu verwalten. Ob Nebenkostenabrechnung, Reparaturen oder langfristiger Mieterwechsel, wir übernehmen als Sondereigentumsverwaltung alle entsprechenden Aufgaben für Sie.

Wir hoffen, dieser Beitrag hat Ihnen gefallen. Wenn Sie mehr Fragen zur Mietpreisbremse und zum Vermietungs- und Verwaltungsservice bei Home für Ihre Wohnung haben, sprechen Sie unsere Experten online oder telefonisch unter +49 (0)30 88789851.

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