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Mieterhöhung bei Neuvermietung

Bezahlbarer Wohnraum in Großstädten ist auch heute, 3 Jahre nach der Einführung der Mietpreisbremse ein großes Thema in der Gesellschaft und Politik. Die Mietpreisbremse, bekannt als Mietbegrenzverordnung § 556d Absatz 2 BGB, gilt seit dem 28.04.2015. Das Gesetz soll Abhilfe schaffen für zu schnell steigende Mieten in Orten mit angespannten Wohnsituationen.


Gesetzeslage

Gemäß § 556d Absatz 2 (1) BGB gilt:

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Der Anstieg der Mietpreise bei Neuvermietung von Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten, darunter vor allem urbanen Ballungsregionen wird so begrenzt. Bis heute zählen hierzu mehr als 300 Regionen. Ein angespannter Wohnungsmarkt wird wie folgt definiert:

(2) ... wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Ausnahmen der Mietpreisbremse

Eines der bekanntesten Beispiele für die Einführung der Mietpreisbremse ist Berlin. Dort gilt diese seit dem 01.06.2015. Mietpreise müssen sich hier an den örtlichen Mietspiegel anpassen, welcher von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in 2017 herausgegeben worden ist. Trotz Einführung wurde in Berlin ein Anstieg der durchschnittlichen Kaltmiete von 2016 auf 2017 von mehr als 10% registriert:

Wie kommt es nun dennoch auf solch einen Anstieg? Welche Ausnahmen gibt es, die das ermöglichen? Die Mietpreisbremse ist in bestimmten Fällen nicht anwendbar. Diese wären:

  1. Neubauten: Gesetzlich ist dies eine Wohnung die nach dem 01.10.2014 gebaut und genutzt wurde. Hier gilt auch Eigennutzung als erstmalige Nutzung, sodass das Wohnen eines Dritten nach der Selbstnutzung der Mietpreisbremse unterliegt.
  2. Umfassende Modernisierungen: Als umfassende Modernisierung gelten nur Reparaturen, welche einem Drittel dessen entsprechen, was eine ähnliche Neubauwohnung kosten würde. (Der Berliner Mieterverein taxiert die Neubaukosten auf etwa 2200 Euro pro Quadratmeter.)
  3. Vormiete lag über dem Mietpreisspiegel: Lag die Vormiete des Objekts schon über dem lokalen Mietspiegel, so ist die Immobilie auch von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Liegt einer dieser Fälle vor, darf die Miete beliebig hoch angelegt werden.


Mietpreisbremse bei anderen Arten von Mietverhältnissen

Die Mietpreisbremse bezieht sich auch auf andere Formen von Mietverhältnissen.

So müssen Vermieter bei Staffelmietverhältnissen (§ 557a Abs. 4 BGB), wenn sie nicht unter die oben genannten Ausnahmen fallen, bei jeder neuen Staffel sicherstellen, dass diese nicht mehr als 10% über dem örtlichen Mietspiegel liegt.

Dagegen dürfen Vermieter bei Indexmietverhältnissen (§ 557 b BGB), welche an den Preisindex sowie die allgemeine Teuerungsrate gekoppelt sind, nur eine maximal 10% über der örtlichen Durchschnittsmiete liegende Ausgangsmiete verlangen..

Wer überwacht die Einhaltung des Gesetzes?

Die Einhaltung der Mietpreisbremse ist nicht die Aufgabe des Vermieters. So kann der Vermieter trotz Mietpreisbremse bei Neuvermietung über 10% der ortsüblichen Miete verlangen. Nur wenn der Mieter in Schriftform Beschwerde gegen die zu hohe Miete einlegt und zusätzlich mitteilt, wie hoch die durchschnittliche Miete ortsüblich ist, dann ist der Vermieter verpflichtet die Miete anzupassen und die zu viel erhobene Miete nach dem Eingang der Beschwerde zurückzuerstatten.

 

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