Die Mietpreisbremse in Berlin, erklärt.

Die Mietpreisbremse reguliert seit 2015 die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten. Im Januar 2019 wurden die Auflagen weiter verschärft. Wenige Monate später wurden im Mai 2019 weitere Maßnahmen zur Vermeidung steigender Mieten angekündigt. Viele Eigentümer sind seitdem verunsichert und wissen nicht zu welchem Preis sie ihre Wohnung rechtmäßig vermieten können, ohne gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen.

Das wichtigste zusammengefasst

  • Die Mietpreisbremse gilt in Städten und Gemeinden, welche die jeweilige Landesregierung per Verordnung zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt hat.

  • Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aus dem Mietspiegel der Stadt kann die ortsübliche Vergleichsmiete entnommen und berechnet werden.

  • Vermieter sind dazu verpflichtet, den Mieter vor Vertragsschluss darüber zu informieren, ob ein Ausnahmetatbestand vorliegt, der die Wohnung von der Mietpreisbremse ausnimmt.

  • Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Wohnung, die erstmalig nach Oktober 2014 genutzt und vermietet worden sind sowie Erstvermietungen nach einer umfassenden Modernisierung.

  • Lag die Vormiete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Eigentümer weiterhin zum gleichen Preis vermieten. Er darf die Miete jedoch nicht weiter erhöhen.

  • Ist der Mietpreis zu hoch, kann der Mieter dies beim Vermieter rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.


Wo gilt die Mietpreisbremse?

Das Gesetz zur Mietpreisbremse findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und gilt somit bundesweit. Allerdings sind dabei zwei Aspekte besonders relevant, die von Bundesländern und Gemeinden unterschiedlich entschieden werden können.

Die Bundesländer entscheiden in welchen Gemeinden der Wohnungsmarkt als "angespannt" gilt und somit die Mietpreisbremse ihre Wirkung findet. Sie entscheiden anhand von Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung. Heißt: Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen Städten und Gemeinden.

Die "ortsübliche Vergleichsmiete", die laut der Mietpreisbremse höchstens um 10% überschritten werden darf, wird im sogenannten Mietspiegel abgebildet, den Gemeinden veröffentlichen können, jedoch nicht müssen.

Sobald ein Bundesland eine Stadt oder Gemeinde als "angespannt" erklärt, gilt die Mietpreisbremse für fünf Jahre. Die Bundesländer können jedoch bis zum 31. Dezember 2020 eine Verlängerung der Mietpreisbremse beantragen. Das Bundesjustizministerium hat bereits einen Gesetzesentwurf erstellt, der vorsieht, diese Frist um weitere fünf Jahre zu verlängern.

Einige Bundesländer, wie z.B. Sachsen-Anhalt oder Saarbrücken, haben noch keine Stadt oder Gemeinde als "angespannt" erklärt und machen somit noch keinen Gebrauch vom Gesetz zur Mietpreisbremse. In einigen Bundesländern haben Gerichte die Mietpreisbremse kurzfristig aufgrund von Formfehlern gekippt.

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Berlin

Seit Juni 2015 gilt in ganz Berlin die Mietpreisbremse

München

Seit 7. August 2019 gilt in ganz München die Mietpreisbremse.

Köln

Seit 1. Juli 2015 gilt in ganz Köln die Mietpreisbremse.

Hamburg

Seit 1. Juli 2018 gilt die Mietpreisbremse in ganz Hamburg.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich gilt: Wenn ein Mieterwechsel stattfindet, darf der Eigentümer die Miete nicht mehr frei festlegen. Die Kaltmiete darf seit der Einführung der Mietpreisbremse höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, kann aus dem örtlichen Mietspiegel entnommen werden.

Beispiel: Wenn die bisherige Kaltmiete einer Wohnung 10,00 pro m2 betrug, nun wieder vermietet werden soll und die ortsübliche Vergleichsmiete bei 9,90 € liegt, ist ein Mietpreis von höchstens 10,89 € pro m2, also 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, zulässig.

Es ist also ratsam, dass der Eigentümer die ortsübliche Vergleichsmiete für seine/ihre Wohnung kennt und anhand dieser den Mietpreis festlegt. Denn Mieter haben das Recht auch nach Unterzeichnung des Mietvertrags zu beanstanden, dass der Mietpreis zu hoch ist. In diesem Fall müsste der Eigentümer die überschüssigen Mietzahlungen rückerstatten.


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Welche Ausnahmen gibt es?

Erhöhte Vormiete

Wenn bereits die Vormiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, braucht der Eigentümer laut § 556e BGB die Miete bei einer Neuvermietung nicht zu reduzieren. Hierbei ist die Miete heranzuziehen, die 12 Monate vor Beendigung des Vormietverhältnisses gegolten hat um zu vermeiden, dass Vermieter die Wohnung kurzzeitig teuer zwischen vermieten um sich so auf eine höhere Vormiete berufen zu können. Es ist unbedingt zu beachten, dass seit dem 1. Januar 2019 der Eigentümer den Mieter vor Vertragsunterzeichnung über die Höhe der Vormiete informieren muss.

  • Definition: Wenn die Vormiete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

  • Miethöhe: Entspricht der Vormiete

  • Staffelmiete: Kann frei definiert werden. Der Mietpreis darf allerdings nicht die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% übersteigen

Neubau

Handelt es sich bei der zu vermietenden Wohnung um einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal als Wohnung genutzt und vermietet wird, kann der Eigentümer den Mietpreis frei festlegen. Hierunter fallen z.B. auch umgenutzte Industriegebäude, die erstmalig als Wohnraum genutzt werden.

  • Definition: Erstmalige Nutzung und Vermietung nach 1. Oktober 2014 (als Wohnraum)

  • Miethöhe: Kann frei definiert werden

  • Staffelmiete: Kann frei definiert werden

Umfassende Modernisierung

Wurde die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert, muss der Eigentümer die Mietpreisbremse nicht beachten und kann den Mietpreis frei festlegen. Allerdings gilt das nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Möchte der Eigentümer danach erneut vermieten, muss er/sie sich an die Mietpreisbremse halten und darf den Mietpreis nicht erhöhen. Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn die Kosten etwa einem Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen. Als Richtwert kann hier etwa 500€/m² verwendet werden.

  • Definition: Wenn eine Wohnung nach der Modernisierung einen einer Neubauwohnung vergleichbaren Charakter bekommt

  • Miethöhe: Kann frei definiert werden

  • Staffelmiete: Kann frei definiert werden

Modernisierungszuschlag

Wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt die nicht als umfassend gelten, so kann eine etwas höhere Miete vereinbart werden. Die Höchstgrenze für Mieterhöhungen liegt aber bei 8% der Modernisierungskosten pro Jahr. Wurden beispielsweise 12 000 EUR investiert, so darf die monatliche Miete um höchstens 80 EUR erhöht werden (12 000 x 8% / 12). Welche Maßnahmen als Modernisierung gelten ist gesetzlich definiert. Wichtig: Instandhaltungsmaßnahmen hat der Eigentümer zu tragen. Diese zählen nicht als Modernisierung.

  • Definition: Wenn einfache Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden

  • Miethöhe: Entspricht dem ermittelten Mietpreis + Modernisierungszuschlag

  • Staffelmiete: Wie im Ausgangsfall ermittelt

Möblierungszuschlag

Für möblierte, aber langfristig vermietete Wohnungen, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls. Allerdings ist ein sogenannter "Möblierungszuschlag" möglich. Wie genau dieser berechnet wird, ist im Gesetzestext nicht definiert. Das Landesgericht Berlin hat jedoch entschieden, dass ein Zuschlag von bis zu 2% des Zeitwerts der Möbel auf die monatliche Miete als angemessen gilt. Der Zeitwert berechnet sich aus Anschaffungskosten - 10 % lineare Abschreibung pro Jahr.

Beispiel: Wenn ein Eigentümer Möbel im Wert von 10.000 € eingekauft hat, beträgt der Zeitwert nach 3 Jahren rund 7.000 €, aufgrund der linearen Abschreibung pro Jahr in Höhe von 10%. Von diesem Betrag darf der Vermieter 2%, also in dem Fall 140€, auf die monatliche Miete zuschlagen.

  • Definition: Möblierung ist keine Ausnahme im Gesetzestext der Mietpreisbremse

  • Miethöhe: Entspricht dem ermittelten Mietpreis + Möblierungszuschlag

  • Staffelmiete: Wie im Ausgangsfall ermittelt


Wie kann ich als Vermieter sicher gehen alles richtig zu machen?

Als Eigentümer sollte man grundsätzlich überprüfen, ob die Wohnung zu einem der drei Ausnahmefälle gehört. Ist dies der Fall, kann unabhängig von der Mietpreisbremse entweder der Mietpreis frei festgelegt oder im Falle einer erhöhten Vormiete zum gleichen Mietpreis wie zuvor vermietet werden. Wenn die Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt, sollte die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und anhand dieser der zulässige Mietpreis festgelegt werden.

Der Mietpreisbremse Entscheidungsbaum

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In Städten wie Berlin, München oder Hamburg haben die Gemeinden Online-Rechner bereitgestellt, die einem helfen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. Bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse drohen seit Januar 2019 hohe Bußgelder. Home hat für Eigentümer eine einfache Methode entwickelt, um herauszufinden, ob die eigene Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt oder nicht.

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