Das Amtsgericht Dortmund hat sich in seinem Urteil vom 19.06.2018 (Az. 425 C 376/18) mit der Frage beschäftigt, wann der Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Kautionssparbuchs fällig wird.

Das Gericht führt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus, dass der Anspruch erst fällig werde, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sei und dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe insbesondere der Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch in jedem Fall spätestens sechs Monate nach Mietvertragsende fällig werde.

Es wird Bezug auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Leasingrecht genommen, nach der ein Anspruch auf die Rückgabe der Sicherheit nicht nur nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist fällig sei, sondern vielmehr zusätzlich keine Forderungen des Gläubigers mehr aus dem Vertragsverhältnis bestünden. Nichts anderes gelte auch für das Wohnraummietrecht.

Das Gericht weist allerdings darauf hin, dass der Vermieter nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution auch zurückgreifen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe dies bis jetzt offen gelassen.

Das Gericht vertritt die folgende Ansicht: Die Mietsicherheit sei nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter. Es bestehe nur eine Treuhandabrede zwischen den Parteien. Nur durch die eine solche Beschränkung könne der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden. Dies ergebe sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss.

Ansonsten würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass etwa eine Aufrechnung unberechtigt gewesen sei, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen.

Daher könne sich der Vermieter nur mit unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus der Mietsicherheit befriedigen.

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