In Deutschland ist die Mietsicherheit, umgangssprachlich die Mietkaution. Eine Kaution zahlt der Mieter an den Vermieter zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Das wichtigste zur Mietsicherheit im Überblick:

  • Der Mieter zahlt an den Vermieter eine Mietsicherheit von maximal drei Nettokaltmieten
  • Der Mieter erhält die volle Mietsicherheit zurück, wenn keine Schäden entstanden sind oder keine Rechnungen mehr offen sind
  • Der Vermieter muss die Sicherheit getrennt von seinem Vermögen anlegen, die entstandenen Zinsen stehen dem Mieter zu
  • Die Frist, innerhalb derer eine Mietsicherheits Rückzahlung durch den Vermieter stattzufinden hat, ist nicht gesetzlich bestimmt  

 

Mietsicherheit was ist das?

 

Es handelt sich dabei um eine Zahlung des Mieters an den Vermieter, die Höhe der Mietsicherheit ist gesetzlich geregelt und darf nach nach § 551 BGB eine dreifache monatliche Grundmiete (Nettokaltmiete) nicht übersteigen.

Die Mietsicherheit kommt in Deutschland in verschiedenen Formen vor. Die üblichste Form ist immer noch die Barkaution. Bei der in der Regel, die Kaution auf einem Treuhandkonto des Vermieters verwaltet wird. Eine weitere geläufige Form ist die Bankbürgschaft, hier tritt die Bank als Bürgschaftsgeber ein, wenn die Miete nicht gezahlt werden kann oder ein Schaden verursacht wird.

Die erste Rate der Mietsicherheit (Kaution) ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, in der Regel also spätestens am dritten Werktag des ersten Mietmonats, die beiden weiteren Raten für die Mietkaution müssen dann jeweils einen Monat später an den Vermieter entrichtet werden. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass Zahlungen immer mit entsprechendem Nachweis ausschließlich an den Vermieter erfolgen. Zu beachten ist hierbei, dass der Vermieter bei Verzug der Zahlung der Mietsicherheit den Mietvertrag fristlos kündigen kann. Die Kaution wird in den meisten Fällen auf einem Mietkautionskonto eingezahlt.

 

Wann und wie ist die Mietsicherheit vom Mieter zu zahlen?

 

Die Kaution ist zu Beginn eines Mietverhältnisses zu zahlen. Der Beginn des Mietverhältnisses ist der erste Tag, an dem das Mietverhältnis entweder gemäß Mietvertrag beginnt, oder aber durch Verzögerungen, die der Vermieter zu vertreten hat, tatsächlich beginnen kann. Wird der Mietvertrag vor Beginn des Mietverhältnisses abgeschlossen, so muss nicht zum Abschlussdatum des Vertrages gezahlt werden. Sondern zu Beginn des Mietverhältnisses.

 

Mietsicherheit: Rückzahlung an den Mieter

 

Der Vermieter verwaltet das Vermögen des Mieters während der Mietzeit nur treuhänderisch und muss es nach Mietende zurückzahlen, wenn er keine eigenen Gegenansprüche hat, mit denen er aufrechnen kann. Damit ist es kein Geld des Vermieters, sondern nur eine Sicherheit, die der Mieter für die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten leistet. Diese Mietsicherheit deckt alle geldwerten Ansprüche des Vermieters ab, so z.B. Miet Zahlungsansprüche, Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache. Die Mietsicherheit ist bei Vertragsschluss durch die Mietparteien zu vereinbaren, erst seit 1983 gesetzlich geregelt und mittlerweile in §551 BGB nachzulesen. Seit diesem Jahr ist auch die Verzinsung der Mietsicherheit vorgeschrieben. In den Jahren davor war es zulässig die Verzinsung auszuschließen, allerdings nur mit einer individuellen Vereinbarung.

 

Es immer noch Vermieter, die der Meinung sind, sie würden den Mieter mit dem Verlangen einer Mietsicherheit bzw. Kaution überfordern, wo dieser doch in Verbindung mit dem Vertragsbeginn schon genug Kosten zu tragen habe (Umzug, eventuelle Renovierungskosten, Neuanschaffungen usw.). Diese Ansicht ist aber falsch, da die Mietkaution im Vermögen des Mieters bleibt und ihm auch bei korrekter Vertragserfüllung nach Auszug wieder zurückgezahlt wird. Nur dort, wo der Mieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt, kann die Kaution ganz oder teilweise verfallen.

 

Fristen zur Rückzahlung der Mietsicherheit

 

Zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. Von der Rechtsprechung werden in eigenem Ermessen unterschiedliche Zeiträume gewährt. Diese Zeiträume können zwischen 3 und 6 Monaten liegen (OLG Düsseldorf, ZMR 2008, S. 708). Einen ersten Hinweis für die Fälligkeit der Mietsicherheit bietet die Frist des §548 BGB, welcher vorsieht die Mietsicherheit innerhalb von 6 Monaten an den Mieter zurückzuzahlen. Diese sechsmonatige Frist ist vor allem dann anzuwenden, wenn der Vermieter noch Ansprüche an den Mieter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen hat (OLG Hamm NJW- RR 1992, S. 1036).

Es kann durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt seines Auszuges – seine (volle) Mietsicherheit erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erhält, also nach bis zu 12 Monaten.

 

Mietkautionskonto für die Mietsicherheit anlegen

 

Vermieter verwalten häufig mehrere Wohnungen. Daher empfiehlt es sich ein Mietkautionskonto für die Kautionen anzulegen. Um die Mietsicherheit zu hinterlegen gibt es mehrere Möglichkeiten.

Einer der bekanntesten ist es ein Sparbuch für die Mietsicherheit anzulegen, dies wird in den häufigsten Fällen vom Mieter selbst angelegt. Der Mieter eröffnet auf seinen Namen ein Sparkonto und verpfändet das dazugehörige Sparbuch an seinen Vermieter. Wenn das Mietverhältnis beendet wurde, wird das Guthaben an den Mieter ausgezahlt. Dazu benötigt er die Freigabe des Vermieters. Eine häufig genutzte Methode bei Vermietern ist es ein separates Treuhandkonto für die Mietsicherheit einzurichten. Der Vermieter muss die Kaution verzinslich anlegen, so schreibt es das Gesetz vor. Wenn das Mietverhältnis beendet wird erhält der Mieter seine Mietsicherheit und die aufgelaufenen Zinsen zurück.

Eine clevere Alternative ist die Mietkautionsversicherung oder auch Kautionsversicherung, um die Mietsicherheit seiner Mieter zu verwalten. Die Mietkautionsversicherung ist relativ neu und ist für viele Mieter eine alternative zur Barkaution. Der Vermieter selbst muss keine Kosten für die Mietkautionsversicherung tragen. Alle Kosten werden hier vom Mieter übernommen.

Bei einer Mietkautionsversicherung muss der Mieter oder Vermieter kein Kautionskonto einrichten. Es sind keine vergleichbaren Sicherheiten erforderlich. In der Regel wird eine SCHUFA-Prüfung beim Mieter durchgeführt. Der Vermieter erhält also vorab eine kostenlose Bonitätsprüfung des Mieters. Dadurch erhält der Vermieter bereits zu Beginn eine Sicherheit des Mieters um mögliche Mietausfälle zu vermeiden.

 

Mietsicherheit soll schriftlich festgelegt werden  

 

Eine Mietsicherheit sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. Es empfiehlt sich diese auch als Ergänzung,  im Mietvertrag mit aufzunehmen.

Im Internet kann man zahlreiche Vorlagen finden. Hier sollte aber auf die Formulierungen geachtet werden, da eine Klausel, die zur Zahlung bei einer ersten Aufforderung verpflichtet, gerade bei privaten Bürgen nicht zulässig ist. Wenn Sie sich bei Ihrem Mietvertrag unsicher sind, sollten Sie unbedingt rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Dies ist die einzige Möglichkeit um Risiken so gering wie möglich zu halten.

 

Mietsicherheit einbehalten, wann darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?

 

Die Mietsicherheit Rückzahlung erfolgt in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Der Vermieter darf sich eine Überlegungsfrist zugestehen, bis er die Kaution zurückzahlen muss. Da er innerhalb eines bestimmten Zeitraumes prüfen muss, ob er noch Forderungen gegen den Mieter hat oder ob es Schäden in der Wohnung bestehen, die repariert oder ersetzt werden müssen. Wie lange dieser Zeitraum genau ist, wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet.

 

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter sich nach dem vorgenannten Urteil des Bundesgerichtshofs übrigens nicht wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen aus der Mietsicherheit befriedigen kann. Dies war zuvor höchstrichterlich noch nicht entschieden. Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass solche Nachforderungen sog. wiederkehrende Leistungen darstellen und sich der Vermieter daher wegen § 216 Abs. 3 BGB nicht aus der Mietsicherheit befriedigen kann. Es ist ihm aber gestattet einen Teil der Mietsicherheit einzubehalten, wenn die Nebenkosten-Endabrechnung noch nicht erstellt worden sind. Dieser Teilbetrag darf maximal vier monatlichen Beträge der üblichen Nebenkosten betragen.

 

Eine Zusammenarbeit mit dem Vermieterverein e.V

 

Der Vermieterverein e.V. ist bundesweit tätig und berät seine Mitglieder, zu denen in erster Linie Vermieter, Verwalter sowie Eigentümer von Immobilien und Eigentumswohnungen zählen. Im Internet sind u.a. Mietvertragsformulare erhältlich. Weitere Informationen zum Thema Mietsicherheit finden Sie auf unserer Webseite.

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Mietsicherheit - Was muss der Vermieter bei der Mietkaution beachten
In Deutschland ist die Mietsicherheit, umgangssprachlich die Mietkaution. Eine Kaution zahlt der Mieter an den Vermieter zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis.
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