Wohnraummietvertrag erstellen: Die wichtigsten Punkte zum rechtssicheren Mietvertrag

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Der Mietvertrag und seine gesetzliche Grundlage

Der Wohnraummietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zur Anmietung eines Wohnobjekts, also einer Wohnung oder eines Hauses. Seine gesetzliche Grundlage findet sich in den § 535 bis § 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

In Deutschland besitzt der Mieter starke Rechte, da über das sogenannte soziale Mietrecht seine Belange besonders in Punkten Kündigung und Räumungsfrist geschützt werden. So kann er beispielsweise aus bestimmten Gründen, wie Krankheit oder Alter, einer Kündigung seitens des Vermieters widersprechen. 

Dennoch spielen viele andere Regelungen in einem Mietvertrag eine wichtige Rolle, die tendenziell das Interesse einer jeweiligen Seite bevorzugen können und daher sorgfältig abgewogen werden sollten.

Ein an die individuelle Situation angepasster Mietvertrag beugt zukünftigen Konflikten vor: Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen oder einem befristeten Mietverhältnis sollten klar und Gesetzes konform formuliert werden.

Bei vertraglich nicht getroffenen Regelungen oder unwirksamer Klauseln finden die gesetzlichen Regelungen des BGB automatisch Anwendung. Wurde ein Mietvertrag rein mündlich abgeschlossen, gelten ausschließlich die Regelungen des BGB.

Welche Pflichten ergeben sich für Vermieter und Mieter aus dem Mietvertrag?

Mit dem Mietvertrag gehen Vermieter und Mieter ein Gegenseitigkeitsverhältnis ein, das beiden Vertragsparteien Hauptleistungspflichten auferlegt. Folgende Hauptpflichten ergeben sich basierend auf § 535 BGB.

Hauptpflichten des Vermieters

1. Vorvertragliche Aufklärungspflicht zu Umständen der Mietsache, die für den Mieter für den Vertragsschluss von besonderer Bedeutung sind (Beispiel: Zwangsversteigerung) 

2. Überlassung und Instandhaltung der Mietsache während der gesamten Mietzeit

3. Schutz vor Störungen und Beschädigungen der Mietsache (Beispiel: Lärmbelästigung, Störung des Hausfriedens)

4. Verkehrssicherungspflicht der Mietsache und des Zugangs zur Mietsache (Beispiel: winterliche Räumung, unverzügliche Behebung von Mängeln an der Elektrik)

5. Wirtschaftlichkeit und Offenlegung der umlegbaren Betriebskosten auf Anfrage bei Abrechnung

Hauptpflichten des Mieters

1. Pünktliche Zahlung der vereinbarten Miethöhe

2. Offenlegung persönlicher Informationen vor Beginn des Mietverhältnisses (Beispiel: Beruf, Beschäftigungsstatus, Einkommensverhältnisse, Bonität, Anschrift)

3. Einhaltung der Regeln der Hausordnung

4. Pfleglicher Umgang der Mietsache (Beispiel: Ordnungsgemäßes Heizen und Lüften)

5. Unverzügliche Meldung von Mängeln am Mietobjekt während der Mietzeit

6. Meldung selbst ergriffener Schutzmaßnahmen bei Auftreten eines Mangels

7. Sorgfältige Aufbewahrung der Haus- und Wohnungsschlüssel

8. Rückgabe des Mietobjekts am Ende des Mietverhältnisses

Beispiel Nebenpflicht: Duldung des Betretungs- und Besichtigungsrechts des Vermieters, sofern der Gebrauch vom Vermieter nachvollziehbar und begründbar und rechtzeitig angekündigt wird. Hierbei muss mindestens eine Vorlaufzeit von 24 Stunden für arbeitsfreie Tage und 7-14 Tage Vorlauf für Besichtigungen während der Arbeitszeit des Mieters eingehalten werden. 

Welche Arten von Wohnraummietverträgen gibt es?

Wohnraummietverträge lassen sich in vier Hauptarten unterscheiden. Als Vermieter müssen Sie sich als erstes darüber klar werden, welche Vertragsart für Ihre Situation die richtige ist.

Unbefristeter Mietvertrag

Im Normalfall sieht ein Mietvertrag ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Mieter können gem. § 573c BGB mit einer Frist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen.

Vermieter können einen unbefristeten Mietvertrag nur im Fall von berechtigtem Interesse gem. § 573 Abs. 2 BGB kündigen.  Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise, jedoch nicht abschließend, in folgenden Fällen vor: 

1. Der Mieter hat seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.

2. Sie möchten als Vermieter den Wohnraum für Ihre eigenen Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen (Eigenbedarf).

3. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde Sie als Vermieter an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindern und zu erheblichen Nachteilen führen.

Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)

Wenn Sie befristet vermieten möchten, müssen Sie die Mietdauer bereits im Mietvertrag genau festlegen und begrenzen. Vermieter können das Mietverhältnis jedoch nur dann befristen, wenn ein rechtlich wirksamer Grund gem. § 575 BGB vorliegt. Rechtskonforme Gründe für eine Befristung des Mietvertrages sind:

1. Der Vermieter möchte die Räumlichkeiten nach Ablauf des Mietverhältnisses als Wohnraum für sich selbst, Ihre Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen.

2. Der Vermieter will in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.

3. Der Vermieter möchte die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Gut zu wissen: Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter den jeweiligen Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen. Andernfalls ist die Befristung ungültig und das Mietverhältnis gilt für unbestimmte Zeit. Am Ende der Mietzeit sollten Sie den Mieter rechtzeitig darüber informieren, dass Gründe und Zeitpunkt der Befristung bestehen bleiben, sonst kann er eine Verlängerung des Mietzeitraums verlangen. Im Streitfall liegt die Beweislast für die Notwendigkeit eines Auszugs bei Ihnen als Vermieter.

Staffelmietvertrag

Der Staffelmietvertrag legt direkt mit Vertragsbeginn automatisch erfolgende Mieterhöhungen fest. Vermieter müssen somit die künftigen Erhöhungen nicht  schriftlich ankündigen. Die Kaltmiete kann maximal alle 12 Monate entweder prozentual oder um einen festen Betrag steigen. Die jeweiligen Erhöhungen oder Mieten müssen mit dem Betrag im Vertrag ausgewiesen sein.

Gut zu wissen: In Gegenden, in denen Wohnungsknappheit, also die Mietpreisbremse gilt, darf es nicht zur Mietpreisüberhöhung kommen. Liegt die Kaltmiete mehr als 15 oder 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit und es kann ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro drohen. Ab 50 Prozent über den ortsgebundenen Werten kann der Vermieter des Mietwuchers und damit einer Straftat bezichtigt werden. An Orten, an denen die Mietpreisbremse gilt, sollte jede einzelne Staffel geprüft werden, denn sie darf nur 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls der Mieter die Überzahlung beanstandet, muss die Erhöhung auf diesen Wert gekappt werden.

Indexmietvertrag

Ein Indexmietvertrag koppelt Mieterhöhungen nach §557b BGB an den Verbraucherpreisindex,  der Preisveränderungen in den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland abbildet und jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Eine Anpassung darf auch hier maximal alle zwölf Monate erfolgen. In der Regel erfolgt die Anpassung der Miethöhe wenn der Preisindex für die Lebenshaltung auf ein bestimmtes, vorab definiertes Niveau gestiegen ist. Vermieter sind verpflichtet, die Mieterhöhungen samt Offenlegung der Berechnung dem Mieter schriftlich mitzuteilen. 

Gut zu wissen: Die Indexmiete ist somit abhängig vom regionalen Wohnungsmarkt, sinkt der Lebenshaltungskostenindex, kann gegebenenfalls. auch die Miete sinken.

Welche Bestandteile gehören in den Mietvertrag?

Zu unterscheiden sind Angaben, die zwingend im Mietvertrag angegeben werden müssen, und solche, für die die Bestimmungen §§ 535 bis 580a BGB greifen, sofern sie nicht im Vertrag definiert sind.

Zu den Pflichtangaben eines schriftlichen Mietvertrages zählen, damit dieser rechtswirksam zustande kommt: Angaben zu den Personen und dem Mietobjekt, Dauer des Mietverhältnisses, Miethöhe und Zusammensetzung der Nebenkosten.

Alle anderen Regelungen für das Mietverhältnis können individuell zwischen dem Mieter und Vermieter vereinbart werden, andernfalls greifen die Regelungen des BGB. Hierzu zählen beispielsweise: Regelmäßige Mieterhöhungen wie Staffel- und Indexmiete, Schönheitsreparaturen, Haustiere.

Angaben zu den Person

Ein Mietvertrag enthält den vollständigen Namen und Anschrift der Mieter (Name, Meldeadresse und Geburtsdatum je Mieter) und des Vermieters.

Mietobjekt 

Auch sollten möglichst konkrete Angaben über die Räumlichkeiten erfolgen: Adresse, Lage des Mietobjekts, Zimmeranzahl, weitere Räume wie Flur, Bad, Dusche, Toilette. 

Gut zu wissen: Eine genaue Angabe der Quadratmeterzahl ist nicht erforderlich. Wird die Quadratmeterzahl falsch angegeben, können Mieter für zu viel gezahlte Quadratmeter Miete zurückfordern.

Höhe der Miete und Nebenkosten

Ebenso selbstverständlich wie wichtig ist die Angabe des Mietpreises und aus welchen Bestandteilen er sich zusammensetzt. Welche Faktoren bei der Berechnung der Kaltmiete zu berücksichtigen sind, finden Sie hier erklärt. Die Betriebskosten müssen unbedingt entweder als Pauschale oder Vorauszahlung im Mietvertrag aufgeführt werden. Andernfalls ist der Mieter nicht verpflichtet, sie zu zahlen.

Gut zu wissen: Erheben Sie als Vermieter eine Pauschale für die Nebenkosten, hat keine Partei Anspruch auf eine Nachzahlung für den Fall, dass die bereits gezahlten Beträge von dem realen Verbrauch abweichen.

Bei einer Nebenkostenvorauszahlung müssen Sie dem Mieter zu Jahresende für die Abrechnungsperiode eine Betriebskostenabrechnung vorlegen. Der abweichende Betrag wird dann von der jeweiligen Seite ausgeglichen. Während einer Abrechnungsperiode kann es zu unvorhergesehenen Erhöhungen der Betriebskosten kommen. Diese können noch in derselben Periode auf den Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung aufgenommen wurde, die Ihnen als Vermieter das Recht zur Umlage zum Zeitpunkt der Entstehung der neuen oder erhöhten umlagefähigen Betriebskosten einräumt. Jedoch müssen Sie den Mieter über die Nebenkostenerhöhung schriftlich hinweisen sowie Zweck und Höhe begründen. Voraussetzung für eine wirksame Nebenkostenerhöhung ist eine vorausgegangene formell ordnungsgemäße als auch inhaltlich korrekte Nebenkostenabrechnung.

Legen Sie ebenfalls den Zeitpunkt der monatlichen Mietzahlung fest, die Bankverbindung sowie Konsequenzen bei verspäteter oder versäumter Mietzahlung.

Mietkaution 

Eine Mietkaution ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und muss vertraglich vereinbart werden. Sie darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen.

Dauer des Mietverhältnisses

Das Datum, an dem das Mietverhältnis beginnt, muss immer im Vertrag festgehalten werden. Möchten Sie Ihre Wohnung nur temporär vermieten, ist es wichtig, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Die entsprechenden Bestimmungen in § 575 BGB erfordern eine plausible schriftliche Begründung. Fehlt diese, kann die Regelung insgesamt als hinfällig betrachtet werden.

Nutzungsart der Wohnung 

Sollte die Wohnung nur zu Wohnzwecken gebraucht werden oder darf der Mieter sie auch gewerblich nutzen? Bestehen hierbei Einschränkungen, sollten Sie diese in einer Zusatzbestimmung fixieren. 

Tierhaltung

Die Haltung von Kleintieren wie beispielsweise Kaninchen, Fische, Vögel ist Mietern gesetzlich grundsätzlich erlaubt. Für manche Kleintiere wie Frettchen, Ziervögel und Ratten können sich Vermieter jedoch mit einem Verbot auf existierende Gerichtsurteile berufen. Für Hunde, Katzen und exotische Tiere müssen Mieter den Vermieter um Erlaubnis bitten.

Gut zu wissen: Vermieter können die Haltung eines Haustieres verbieten, sofern der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjekts durch das Haustier gefährdet oder nicht mehr erfüllt ist: Das Haustier verursacht Schäden im Mietobjekt, stört die Nachbarn, wird in unüblicher Anzahl gehalten, verursacht starke Allergien bei einem anderen Hausbewohner.

Kleinreparaturklausel

Mit der Kleinreparaturklausel hat der Vermieter die Möglichkeit die Kosten für anfallende Kleinreparaturen, wie beispielsweise einen verstopften Abfluss, dem Mieter zu übertragen. Voraussetzung ist, dass es sich tatsächlich um einen Bagatellschaden handelt und die Kosten für die jeweilige einzelne Reparatur als auch eine jährliche Gesamtsumme genau im Vertrag festgeschrieben sind. Pro Kleinreparatur gelten als Richtwert Kosten von bis zu 120 EUR, pro Jahr dürfen die Kosten für alle Kleinreparaturen maximal bis zu 200 EUR oder 8% der Jahresmiete betragen.  Viele Klauseln zu Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen sind aufgrund unpräziser Formulierung ungültig. Daher sollte der Vermieter sich hier an den Vorgaben des Deutschen Mieterbunds orientieren.

Schönheitsreparaturen 

Generell fallen Schönheitsreparaturen in die Pflicht des Vermieters, sie können jedoch durch vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden, sofern die Mietsache frisch renoviert an den Mieter übergeben wurde.

Hausordnung 

In der Regel findet sich eine Hausordnung als Anhang zum Mietvertrag. Sie bezieht sich konkret auf das vom Mieter gewünschte Verhalten im Zusammenleben innerhalb der Hausgemeinschaft, zum Beispiel in Zusammenhang mit Ruhezeiten.

Energieausweis

Vermieter sind zur Vorlage eines Energieausweises für die Mietwohnung oder das Mietshaus gemäß Gebäudeenergiegesetz GEG 2020 verpflichtet. Der Energieausweis oder eine Kopie muss bei Vertragsabschluss übergeben werden.

Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll bildet ein weiteres Dokument, das sich an den Mietvertrag gliedert. Mieter und Vermieter halten bei einer gemeinsamen Wohnungsbegehung bereits bestehende Wohnungsmängel fest. Hier sollten Sie Sorgfalt walten lassen, um Konflikte beim Auszug vorzubeugen. Eine genaue Anleitung zur Wohnungsübergabe finden Sie hier.

Die drei häufigsten unwirksamen Klauseln im Mietvertrag

Schönheitsreparaturen

Die größte Anfälligkeit für Fehler besteht bei der Schönheitsreparaturenklausel. Hier gibt es eine Vielzahl von Szenarien, die zur Unwirksamkeit führen.

Beispiele für unwirksame Vereinbarungen:

• Falsch: Der Mieter wird verpflichtet, beim Auszug den Zustand der Wohnung herzustellen, der bei Einzug bestand, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen und unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf.

• Rechtsprechung (BGH 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08): Besteht bei Auszug kein Renovierungsbedarf, muss in der Regel nicht gestrichen oder tapeziert werden.

• Falsch: Der Mieter wird verpflichtet, nach Ablauf starrer, verbindlicher Fristen oder zu kurzer Regelfristen Schönheitsreparaturen durchzuführen. 

• Rechtsprechung (BGH 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03): Die aktuellen Regelfristen betragen 3 Jahren für Küche, Bad und Dusche, 5 Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und 7 Jahren für Nebenräume. Der Mieter kann nicht zu starren Fristen verpflichtet werden, da es nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters ist, die Mietsache in vertragsgemäßem geeignetem Gebrauch zu halten.

Haustiere

Ein pauschales Haustierverbot, oder eine Klausel, die die Mieter verpflichtet für jegliche Tierhaltung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, ist unwirksam. 

Beispiele für unwirksame Vereinbarungen:

• Falsch: Dem Mieter werden Haustiere, insbesondere Hunde und Katzen, verboten. 

• Rechtsprechung (BGH 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12): Die Klausel ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und keine Möglichkeit der Berücksichtigung seines individuellen Falles zulässt. 

• Falsch: Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.

• Rechtsprechung (BGH 14.11. 2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam, der Mieter wird unangemessen benachteiligt, da nur bestimmte Kleintiere erlaubnisfrei zugelassen würden,  nicht hingegen auch andere Kleintiere wie etwa Hamster und Schildkröten.

 Kleinreparaturen

In fast jedem Mietvertrag zu finden ist eine Klausel zu Kleinreparaturen, in der der Mieter zur Übernahme solcher verpflichtet wird.

Beispiele für unwirksame Vereinbarungen:

• Falsch: Der Mieter ist zur Übernahme von Kleinreparaturen an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas inkl. der Heiztherme, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden verpflichtet.

• Rechtsprechung (BGH 07.06.1989, VIII ZR 91/88): Die Klausel muss sich auf die Gegenstände beschränken, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Eine Heiztherme oder der Fühler eines Heizkörperthermostats gehören hier nicht dazu, da der Mieter hiermit nicht direkt in Berührung kommt.

• Falsch: Der Mieter ist für Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 200 EUR je Einzelreparatur verpflichtet.

• Rechtsprechung (AG Brandenburg, 06.03.2008, 31 C 306/07): Der Höchstbetrag für den Mieter für eine Kleinreparatur sollte nicht mehr als 100 Euro kosten. Liegen die Reparaturkosten darüber, muss der Vermieter vollständig die Instandhaltung übernehmen. Eine Beteiligung des Mieters ist unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel (LG Stuttgart, 30.04.1987 - 20 O 66/87).

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