Staffelmietvertrag – Regelmäßige Mieterhöhungen im Vertrag absichern

Viele Vermieter wählen zur Vermietung ihrer Immobilie einen Staffelmietvertrag, um sich Aufwand bei Mieterhöhungen zu sparen. Sie müssen die Mieterhöhung nicht mehr gesondert ankündigen und auch nicht auf die Zustimmung des Mieters warten. Das kann für Vermieter Vor- und Nachteile haben. Wann eignet sich ein Staffelmietvertrag?

Was ist ein Staffelmietvertrag?

In einem Staffelmietvertrag werden zukünftige Mieterhöhungen schriftlich festgelegt. Das bedeutet, der Vertrag sieht bereits vor, dass sich die Miete in bestimmten Abständen um einen genannten Betrag erhöht. Wenn der Interessent den Mietvertrag unterschreibt, erklärt er sich auch mit dieser zusätzlichen Regelung einverstanden. Für manchen Mieter kann das Vorteile haben: Zwar sind Mieterhöhungen gewiss, aber damit abschätzbar und planbar. Für Vermieter gibt es jedoch bei Staffelmietverträgen einiges zu beachten.  

Staffelmietvertrag: Wann ist Regelung wirksam und wann nicht?

Eine Staffelmiete ist nur rechtens, wenn die Zeitpunkte, zu denen die Miete angehoben wird, mindestens ein Jahr auseinanderliegen. Auch ein bereits bestehender Vertrag kann um einen Zusatz zu einer Staffelmiete ergänzt werden, wenn der Mieter dem zustimmt. Die Vereinbarung sollte aber immer schriftlich erfolgen.

Für Vermieter ist dabei sehr wichtig, auf die korrekte Formulierung zu achten: So müssen die Zeitpunkte, an denen sich die Miete erhöht, mit Datum benannt werden. Auch die neue Kaltmiete bzw. der Wert der Erhöhung muss unbedingt als Geldbetrag ausgewiesen werden: Unpräzise Formulierungen, wie „die Miete erhöht sich jährlich um 1,5 Prozent“ sind unwirksam. Gleiches gilt, wenn die Erhöhung zuerst als Betrag und dann als Prozentsatz angegeben werden.

Ein korrektes Beispiel würde folgendermaßen lauten:

„Der Staffelmietvertrag beginnt am 01.01.2021. Die Nettokaltmiete beträgt zu Beginn 600 Euro, erhöht sich aber jährlich um den Betrag von 20 Euro. Somit steigt sie zum 1.01.2022 auf 620 Euro, zum 1.01.2023 auf 640 Euro, zum 1.01.2024 auf 660 Euro.“

Dabei müssen die Staffeln jedoch nicht zwangsläufig immer die gleiche Höhe haben.

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Gut zu wissen: Ist die Formulierung zur Staffelmiete fehlerhaft, wird die Regelung unwirksam. Der Mietvertrag an sich bleibt aber trotzdem bestehen. Vermieter sollten also, besonders bei einer günstigen Ausgangsmiete, ihre Wirksamkeit sicherstellen.

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Staffelmietvertrag: Wo liegen die Vor- und Nachteile für Vermieter?

  • Ein bedeutender Vorteil, liegt darin, dass die Miete sich automatisch erhöht. Der Vermieter muss sie nicht extra ankündigen und benötigt auch nicht, wie bei einer Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die Zustimmung des Mieters. Somit muss er auch nicht die dem Mieter zu gewährende Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten abwarten.

  • Des Weiteren gelten für die Höhe der einzelnen Staffeln keine gesetzlichen Begrenzungen. Eine Staffelmiete kann also die ortsübliche Vergleichsmiete weit übersteigen.

  • Doch es gibt auch für Vermieter Nachteile bei einer Staffelmiete, denn es dürfen keine anderen Mieterhöhungen durchgeführt werden. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete entfällt genauso für den Vermieter wie auch Erhöhungen des Mietpreises aufgrund von Modernisierungen.

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Staffelmietvertrag – Welche Beschränkungen gibt es für die Mieterhöhungen?

Unabhängig davon, wie umfangreich die einzelnen Mieterhöhungen ausfallen, bestehen auch für den gesamten Mietzins Beschränkungen. So gilt zwar bei einem Staffelmietvertrag keine Kappungsgrenze; dennoch sollte der Mietpreis nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. dem Mietspiegel liegen. Denn dann kann es sich um die Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung handeln.

Gilt in der jeweiligen Gegend die Mietpreisbremse, betrifft das zumindest neu abgeschlossene Staffelmietverträge: Alle Erhöhungen müssen auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt werden.

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