Abmahnung Mieter – mit diesem Muster machen Sie alles richtig.

Ruhestörung, nicht ausgeführte Reinigungspflichten und andere Verstöße können zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Hierzu ist aber fast immer eine vorherige Abmahnung der Mieter erforderlich. Damit diese allen formalen und inhaltlichen Anforderungen vor Gericht standhält, stellen wir Ihnen ein kostenloses PDF als Muster für die Mieterabmahnung zum Download zur Verfügung.

Abmahnung Mieter

Muster PDF


1. Wozu dient eine Abmahnung der Mieter?

Abmahnungen gelten quasi als Warnschuss, bevor ein Vertrag fristlos aufgekündigt werden kann. Das bürgerliche Gesetzbuch (BGB, § 543) sieht für die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen eine vorherige Mieterabmahnung zwingend vor. Im Sinne des Hausfriedens ist es jedoch angebracht, zunächst eine gütliche Einigung zu versuchen.

Bei fortgesetztem Ärger sollte der Vermieter aber seine Rechte wahren und von diesem Mittel Gebrauch machen. Die Abmahnung von Mietern ist generell auch mündlich möglich, doch im Zweifel muss der Vermieter beweisen können, dass sie ausgesprochen wurde, was normalerweise nur mit Zeugen möglich ist. Konsequenzen sollten ebenfalls detailliert angekündigt werden.

Das muss nicht immer sofort die Kündigung sein; bei Nichterfüllung von Reinigungspflichten kann mit der (für den Mieter kostenpflichtigen) Beauftragung einer Firma gedroht werden.

2. Wie sollte eine Abmahnung an Mieter aussehen?

Da bei mündlichen Abmahnungen oft Zweifel an Form, Inhalt und Umfang bestehen, ist eine schriftliche Mieterabmahnung dringend zu empfehlen. Home hat ein Muster für die Abmahnung Mieter als PDF erstellt, das Sie gratis herunterladen können.

Für die Wirksamkeit ist entscheidend, dass sie an alle Mieter adressiert ist, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Umgekehrt sollte sie im Namen aller Vermieter (z. B. bei Eigentümergemeinschaften) ausgestellt werden.

Wir empfehlen dringend die Übersendung als Einschreiben mit Rückschein, damit der Zugang der Abmahnung beweisbar ist. Hinweis: Eine Abmahnung an den Mieter hat für sich noch keine Beweiskraft. Die dort aufgeführten Verstöße müssen ggf. vor Gericht belegt werden können.

Es gibt übrigens keine starren Fristen, da es von der Art des Verstoßes abhängt, wie schnell der Mieter Abhilfe schaffen muss. Bei Lärmbelästigung kann man beispielsweise davon ausgehen, dass sie sofort beendet werden kann. Tierhaltung kann hingegen nicht von heute auf morgen unterbunden werden. Angemessene Fristen sollten also in der Abmahnung an den Mieter vermerkt werden.

3. Wann ist eine Abmahnung der Mieter nicht notwendig, um fristlos zu kündigen?

In manchen Fällen kann auf eine Abmahnung des Mieters verzichtet werden, etwa bei Zahlungsrückständen von mehr als zwei Monatsmieten. Auch besonders aggressives Verhalten gegenüber Vermieter und Nachbarn, Beleidigungen oder gar körperliche Angriffe können direkt zur fristlosen Kündigung führen, sofern der Vermieter die erforderlichen Nachweise erbringen kann.

Weitere Gründe für eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses können sein:

  • Betreiben eines Gewerbes aus der Wohnung heraus (ein reines Homeoffice zählt nicht dazu)

  • Überlassung der Wohnung an Dritte ohne Erlaubnis

  • Überbelegung

  • wenn der Mieter ankündigt, auch nach einer Abmahnung sein Verhalten nicht zu ändern

4. Die häufigsten Gründe für eine Abmahnung Mieter im Überblick

Eine fristlose Kündigung kann nach vorheriger Abmahnung immer dann ausgesprochen werden, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Hier ein Überblick über die häufigsten Verstöße:

Missachtung der Hausordnung durch den Mieter

  • Verstoß gegen Reinigungspflichten, die im Mietvertrag bzw. der Hausordnung festgelegt sind (z. B. Putzen des Hausflurs, Schneeräumen bzw. Fegen von Wegen).

  • Lärmbelästigung ist einer der häufigsten Abmahngründe. Dazu zählen laute Musik (auch durch Musizieren), häufige Partys, Verstoß gegen allgemeine Ruhezeiten, wiederholte Belästigung durch häuslichen Streit in der Mietwohnung. Hinweis: Generelle Spielverbote für Kinder werden von den meisten Gerichten als unwirksam betrachtet.

  • Vertragswidrige Nutzung von Außenanlagen, Kellerräumen etc.

  • Beschädigungen durch unsachgemäße Wohnungsnutzung, etwa durch Schimmelbildung bei falschem Lüften und Heizen oder das Wäschetrocknen in dafür nicht vorgesehenen Räumen. Mietrückstand ist ein wichtiger Grund, die Abmahnung Mieter auszusprechen

Wird die Miete regelmäßig zu spät oder überhaupt nicht gezahlt, hat der Vermieter das Recht, den Mieter abzumahnen. Allerdings lässt sich ein solcher Verstoß vom Mieter durch die Begleichung der Mietschulden „heilen“.

Das Mietrecht ist hier sehr großzügig und erlaubt unter Umständen sogar eine Nachzahlung, nachdem bereits ein Räumungsbescheid erwirkt wurde.

Wichtig: Ab zwei Monaten Zahlungsverzug ist eine Mieterabmahnung nicht notwendig, die fristlose Kündigung kann dann sofort erfolgen.

Der Klassiker: Tierhaltung als Anlass für Mieterabmahnung

Die Haltung von Tieren in Mietobjekten sorgt regelmäßig für Auseinandersetzungen. Oft werden im Mietvertrag generelle Verbote zur Tierhaltung ausgesprochen, die allerdings nicht in jedem Fall gültig sind. Kleintiere wie Katzen, Hamster, Fische etc. können innerhalb gewisser Grenzen immer vom Mieter gehalten werden, solange er daraus keinen Privatzoo macht. Größere Tiere (dazu zählen die meisten Hunde) dürfen jedoch nicht ohne Erlaubnis gehalten werden.

Der Einzelfall ist hierbei immer zu berücksichtigen, denn Menschen mit Behinderung haben beispielsweise unter Umständen Anspruch auf die Haltung eines Assistenzhundes oder anderer Tiere. Kommt es durch die Tierhaltung zu wiederholten Störungen, müssen diese dokumentiert und nachgewiesen werden. Dann aber ist eine Mieterabmahnung durchaus angebracht.

Abmahnung Mieter

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Fazit

Die Mieterabmahnung ist ein wichtiger Schritt, der vor Aussprache der fristlosen Kündigung in den meisten Fällen zwingend notwendig ist. Ausnahmen gibt es bei besonders gravierenden Vertragsverstößen wie mehrmonatigem Zahlungsverzug, körperlicher Gewalt oder Beleidigungen.

Eine schriftliche Abmahnung der Mieter ist aus Gründen der Beweisbarkeit der mündlichen vorzuziehen.

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