Wenn es um die Vermietung von Wohnraum geht, ist das Aufsetzen eines Mietvertrages das wohl wichtigste Dokument rund um das Mietobjekt. Die im Mietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen regeln, welche Rechte und Pflichten seitens des Vermieters und des Mieters bestehen. Ein Mietvertrag, der den rechtlichen Vorgaben entspricht, bietet eine sichere Grundlage, um eventuellen Streitigkeiten gleich im Vorhinein vorzubeugen.

Mietvertrag muster


In diesem Artikel geben wir dir wertvolle Tipps, auf was man bei der Erstellung eines rechtswirksamen Wohnungsmietvertrages achten muss. Home bietet dir als Vermieter einen nach Muster deutscher Vermietervereinigungen vorformulierten Standardmietvertrag zum Herunterladen.

Der Mietvertrag – Was muss drin stehen?

Insbesondere Themen wie Schönheitsreparaturen, Mieterhöhungen, Mietminderungen und Kündigungen können potentiell für Konfliktstoff sorgen. Deshalb ist es wichtig, dass Vermieter und Mieter die genauen Mietkonditionen vertraglich aushandeln und diese unter Einhaltung der rechtlichen Vorgaben im Mietvertrag festhalten, sodass es später für keinen zu bösen Überraschungen kommt.

Ob es sich nun um einen zeitlich befristeten Mietvertrag, einen unbefristeten Mietvertrag oder um einen Index- oder Staffelmietvertrag handelt –  die folgenden Punkte sollten in keiner Mietvereinbarung fehlen.

Der Vertrag sollte neben den Personenangaben des Vermieters und Mieters eine genaue Beschreibung des Mietobjektes mit Adresse, Lage und Ausstattung beinhalten. Im Mietvertrag muss die genaue Miethöhe (Kaltmiete plus Nebenkosten und Betriebskosten), die Art der Mietzahlung – Fest-, Staffel- oder Indexmiete – sowie die Vertragsdauer stehen. Des Weiteren solltest du festhalten, ob die Nebenkosten als Pauschale oder in Form einer Vorauszahlung geleistet werden. Im Mietvertrag gibst du auch die Höhe und Fälligkeit der Mietkaution an und legst die Fristen für eine ordentliche Kündigung fest.

Darüber hinaus sollte der Mietvertrag den zulässigen Gebrauch des Mietobjektes definieren und eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen beinhalten. In der Hausordnung kannst du als Vermieter weitere Vorschriften, Verbote und Pflichten des Mieters wie z.B. Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Haustierhaltung oder die gemeinschaftliche Nutzung der zum Haus gehörenden Einrichtungen regeln. Zur weiteren Absicherung sollten der allgemeine Zustand, die Ausstattung und etwaige Mängel der Wohnung bei Ein- und Auszug im Übergabeprotokoll dokumentiert werden.


Kurz und knapp: Die wichtigsten Punkte eines Mietvertrages

  • Genaue Beschreibung des Mietobjektes (Adresse, Lage, Ausstattung)

  • Miethöhe (Kaltmiete zzgl. Neben- und Betriebskosten)

  • Vertragsform & Mietdauer (Fest-, Staffel-, Indexmiete; befristet/unbefristet)

  • Nebenkostenvorauszahlung (oder Nebenkostenpauschale)

  • Mietkaution

  • Zulässiger Gebrauch des Mietgegenstandes

  • Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

  • Hausordnung

  • Kündigung


Typische Fehler beim Aufsetzen eines Mietvertrages – Darauf solltest du achten

Das Aufsetzen des Mietvertrages wird normalerweise durch den Eigentümer der Mietsache übernommen. Damit hast du als Vermieter den Vorteil, einen vermieterfreundlichen Vertrag ausarbeiten zu können. Viele Vermieter verwenden allerdings standardisierte Vorlagen und Mustermietverträge, die gegebenenfalls nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung genügen.

Um zu verhindern, dass unnötige oder gar ungültige Klauseln in deinem Vertrag stehen, hat Home ein paar typische Formfehler und Schwachstellen zusammengestellt, die du beim Verfassen eines Mietvertrages umgehen solltest.

Berechnung der Wohnfläche

Es ist wichtig, dass die Wohnfläche korrekt berechnet und entsprechend im Mietvertrag vermerkt wird. Die Wohnungsgröße wird oftmals als Bemessungsgrundlage für die Höhe der Betriebskosten herangezogen. Bei Quadratmeter-Abweichungen von mehr als 10% kann dein Mieter Anspruch auf Mietminderung erheben und Mietrückzahlungen einfordern.

Nebenkosten

Die Umlegung der Nebenkosten auf den Mieter ist für dich als Vermieter von hoher wirtschaftlicher Bedeutung, da du andernfalls alle Kosten selbst übernehmen müsstest. Deshalb ist es auch so wichtig, dazu eine wirksame Klausel im Mietvertrag zu formulieren. Immer wieder kommt es vor, dass die Art der Nebenkosten, die dein Mieter tragen soll, nicht hinreichend bestimmt bezeichnet wird.</p>   

Du solltest alle umlagefähigen Nebenkosten entweder genau aufgeschlüsselt benennen oder dich auf die Betriebskostenverordnung berufen. Die Vereinbarung, dass dein Mieter monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet, ist nur dann wirksam, wenn sie eine Spezifizierung der umlagefähigen Kostenarten enthält.

Mieterhöhungen und Mietpreisbremse

Mieterhöhungen müssen den gesetzlichen Rahmenbedingungen entsprechen. Es ist daher wichtig zu wissen, welche Spielräume du hast und wie oft und bis zu welcher Höhe du den Mietpreis nach oben anpassen kannst.

Bei Neuverträgen musst du dich als Vermieter nicht am Mietspiegel orientieren. Allerdings darf dein geforderter Mietpreis auch bei Neuverträgen nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn in deiner Region eine Mietpreisbremse gilt. Bei Neubauten und umfassenden Modernisierungen, die der Einsparung von Energie und Wasser dienen, gibt es aber wiederum Ausnahmen.

Befristete Mietverträge

Wenn du mit deinem Mieter einen befristeten Mietvertrag abschließen möchtest, ist es wichtig, dass du einen konkreten Grund angibst (z.B. geplanter Eigenbedarf, Abriss, Umbau), warum es sich um eine zeitlich begrenzte Vermietung handelt, andernfalls ist die Befristung der Mietdauer unwirksam.

Klausel zu Kleinreparaturen

Damit eine solche Kleinreparaturklausel rechtswirksam ist, musst du im Mietvertrag angeben, welche Gegenstände darunter fallen und die Kostengrenze pro Reparatur sowie die jährliche Gesamtsumme der Aufwendungen für Kleinreparaturen, die dein Mieter selbst zu tragen hat, genau definieren.

Haustierhaltung

Wir empfehlen dir, auf ein generelles Haustierverbot zu verzichten, da es von Gerichten als unwirksam erklärt wurde. Besser ist es, die Haustierhaltung von z.B. Hunden und Katzen mit einer ergebnisoffenen Klausel zu beschränken, die eine Prüfung im Einzelfall vorsieht.


Mit dem Home Mietvertrag auf der sicheren Seite

Damit beim Aufsetzen deines Mietvertrages nichts schief geht, bietet Home dir eine rechtssichere, aktuelle und vermieterfreundliche Vertragsgrundlage zum Herunterladen. Aber das ist noch nicht alles: Mit Home gehst du kein Risiko mehr ein, wenn es ums Vermieten geht. Wir sichern dich ab, suchen den perfekten Mieter für dich aus, regeln die Mietzahlung und kümmern uns um die laufende Immobilienverwaltung. Mit Home bist du als Vermieter auf der sicheren Seite.

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