Weniger Aufwand, weniger Genauigkeit: Die Betriebskostenpauschale

Im Mietvertrag sollten Vermieter neben der Kaltmiete einen Betrag zur Deckung der Betriebskosten fixieren. Sie können sich entscheiden, ob Sie diesen als eine Betriebskostenvorauszahlung oder als eine Betriebskostenpauschale erheben möchten. Wann eignet sich letzteres?

Was ist eine Betriebskostenpauschale?

Vermieter haben bei der Bewirtschaftung einer Immobilie hohe Nebenkosten: Der Hausmeister, die Hausverwaltung, aber auch Heizung, Wasser und Reparaturen u.v.m. wollen bezahlt werden. Während der Vermieter bestimmte Aufwendungen, beispielsweise die für Instandhaltungen oder die Hausverwaltung – dem Gesetz nach – immer selbst tragen muss, darf er die Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Dabei handelt es sich um laufende Kosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgelistet werden. Ausgaben für Wasser, Heizung, die Treppenhausbeleuchtung, die Reinigungskraft oder den Betrieb des Kabelanschlusses zählen zu dieser Kostenart. Man spricht auch von umlagefähigen Nebenkosten.

Betriebskostenpauschale: Was ist bei der Formulierung zu beachten?

Einige Punkte sollten Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale bereits im Mietvertrag richtig gestalten:

  • So sollten Sie Folgendes bedenken: Fehlt eine Vereinbarung, dass Mieter neben der Kaltmiete einen monatlichen Betrag für die Betriebskosten entrichten müssen, sind diese dazu auch nicht gesetzlich verpflichtet. Die Regelung muss also gemäß § 556 BGB unbedingt schriftlich erfolgen.

  • Möchte der Vermieter die Kosten in Form einer Betriebskostenpauschale erheben, sollte er zudem die Option einer Erhöhung der Pauschale gemäß § 560 BGB anhängen. Andernfalls kann es schwierig werden, den Betrag im Verlauf der Zeit anzupassen.

  • Wichtig ist auch eine eindeutige Formulierung: Einmal handelt es sich um eine Betriebskosten- bzw. Nebenkostenvorauszahlung, im anderen Fall um eine Betriebskosten- bzw. Nebenkostenpauschale. Oft vermischen Vermieter in der Vertragsformulierung die Begriffe, beispielsweise zu einer „Pauschale, die einmal jährlich abgerechnet wird“. Wenn in der Formulierung eine Absicht, eine Abrechnung zu erstellen, zu erkennen ist, interpretieren Gerichte ggf. die Formulierung eher als eine Vorauszahlung.

Welche Vor- und Nachteile bringt eine Betriebskostenpauschale mit sich?

Überzeugender Vorteil einer Betriebskostenpauschale liegt vor allem darin, dass Vermieter sich den Aufwand einer Betriebskostenabrechnung ersparen, die bei einer Vorauszahlung einmal jährlich erstellt werden muss. Der Vermieter hat weniger Arbeit und behält außerdem, dank weniger, klarer gesetzlicher Vorgaben, leichter den Überblick. Ist die Pauschale bezahlt, ist das Thema erledigt.

Das bringt aber natürlich auch einen Nachteil mit sich: Die Betriebskostenpauschale wird nie den tatsächlichen Verbrauch beziffern. Es erfolgt keine Abrechnung, die alle Positionen genau aufschlüsselt und somit hat keine Partei Anspruch auf einen Ausgleich. Einzig und allein bei den Heizkosten muss der Vermieter – dazu ist er gesetzlich nach der Heizkostenverordnung angehalten – mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abrechnen.

Bei einer Vorauszahlung wird genau abgerechnet. Jeder einzelne Kostenpunkt wird aufgelistet und der aus dem Verteilerschlüssel resultierende Mieteranteil dargelegt. Die Genauigkeit bedingt Aufwand für den Vermieter, Fristen für die Abrechnung, eventuelle Widersprüche der Mieter, Nachzahlung bzw. Rückforderung der Kosten. Vermieter sollten bedenken, dass die meisten Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft sind. Mit einer Pauschale umgeht man also die komplizierte, fehleranfällige Bürokratie. Andererseits muss der Vermieter sich natürlich darauf verlassen können, dass der Mieter nicht willkürlich den Verbrauch in die Höhe treibt.

Gut zu wissen: Wenn Sie die Voraussetzungen im Mietvertrag geschaffen haben, können Sie auch eine Betriebskostenpauschale anheben. Wichtig ist, dass Sie dem Mieter die Notwendigkeit begründen. Das ist auch rückwirkend möglich, wenn Sie innerhalb von drei Monaten, nach dem Sie die Preissteigerung festgestellt haben, agieren.

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Wann eignet sich eine Betriebskostenpauschale?

Eine Betriebskostenpauschale kann besonders bei kurzfristigen Vermietungen oder wenn nur ein Zimmer übergangsweise in der eigenen Wohnung vermietet wird, sinnvoll sein. Dann lohnt sich der Aufwand einer Betriebskostenabrechnung kaum, der Aufwand ist wahrscheinlich höher als eine mögliche Differenz. Langfristig könnten aber sowohl Mieter als auch Vermieter die Lösung einer Pauschale als ungerecht empfinden, da beispielsweise der Mieter nichts finanziell davon spürt, wenn er seinen Verbrauch reduziert.

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