Grundsteuer auf den Mieter umlegen – Was müssen Vermieter beachten?

Wer in Deutschland über Grundeigentum verfügt, muss jährlich einen individuellen Betrag als Grundsteuer an die Gemeinde zahlen. Doch nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter beteiligen sich daran, denn die Grundsteuer ist umlagefähig. Was sollten Vermieter beachten?

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer bzw. Realsteuer, die an das Objekt und nicht an den Eigentümer gekoppelt ist. Die Steuereinnahmen fließen beispielsweise in den Ausbau der öffentlichen Infrastruktur. Bei ihrer Berechnung spielen folgende Faktoren eine Rolle:

  • Der Einheitswert, dessen Ermittlung sich an der Quadratmeterzahl des Grundstücks und daran orientiert, ob es bebaut oder unbebaut ist. Handelt es sich um eine Immobilie bilden die Gebäudewerte von 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland) Bezugspunkte.

  • Eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl, die angibt, welcher Teil des Einheitswertes versteuert werden muss.

  • Und der Hebesatz, der von jeder Gemeinde selbst bestimmt wird, und letztendlich die Höhe der Steuerlast vorgibt.

Als Wohnungs-, Haus- oder Grundstückseigentümer entrichtet man die Grundsteuer direkt an die Gemeinde. Aber auch Mieter zahlen meist indirekt Grundsteuer, denn Vermieter legen sie in der Regel als Teil ihrer Nebenkosten um.

Grundsteuer: Die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbaren

Für die Umlage der Grundsteuer gilt als Voraussetzung, dass der Mietvertrag eine Vereinbarung zur Zahlung von Betriebskosten enthält. Neben der Kaltmiete müssen auch diese als ein monatlicher Betrag genannt werden, der entweder als eine Vorauszahlung oder eine Pauschale definiert werden sollte.

Die einzelnen Positionen, aus denen sich dieser Betrag ergibt, werden idealerweise im Mietvertrag aufgeführt, um Missverständnisse zu vermeiden. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist auch ein Verweis auf § 2 BetrKV ausreichend. Darin werden alle Ausgaben, die umlagefähig sind, konkret aufgelistet. Die Grundsteuer steht dabei als laufende öffentliche Last an erster Stelle.

Generell gilt: Werden die Betriebskosten im Mietvertrag nicht aufgeführt, muss der Mieter sie auch nicht entrichten. Der Vermieter sollte also unbedingt an diesen Zusatz denken und eine eindeutige Formulierung wählen.

Zur Berechnung der Höhe legt der Vermieter, genau wie bei allen anderen Betriebskosten, einen Verteilerschlüssel fest, der definiert nach welchem Kriterium die Kosten über die Mieter verteilt werden. Das kann nach Wohnungsfläche, Personenzahl oder Wohnungsanzahl geschehen. Da das Finanzamt jede wirtschaftliche Einheit für sich betrachtet, ist es bei einer Eigentumswohnung auch möglich, dass die Steuerhöhe direkt durch den Grundsteuerbescheid bestimmt wird.

Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung beschlossen, ist der Vermieter verpflichtet, jährlich eine Abrechnung der Betriebskosten zu erstellen, an die sich dann ggf. Nachforderungen oder Rückzahlungen anschließen. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter dafür 12 Monate Zeit.

Grundsteuer auf den Mieter umlegen: Was müssen Vermieter beachten?

  • Die Vereinbarung zur Zahlung von Betriebskosten bzw. der Grundsteuer muss immer in den Mietvertrag aufgenommen werden.

  • Bei gemischter Nutzung einer Immobilie kann die Grundsteuer nicht einfach nach der Wohn- bzw. Nutzungsfläche aufgeteilt werden, da für Gewerbeflächen eine höhere Grundsteuer anfällt als bei Wohnraum. Dadurch würden die Mieter von Wohnräumen benachteiligt.

  • Möchte der Vermieter die Abgaben des Mieters rückwirkend erhöhen, kann er das nur innerhalb einer Frist von drei Monaten tun, nachdem er seinerseits von dem Anstieg der Grundsteuer erfahren hat.

  • In der jährlich erstellten Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter die Gesamtsumme der Grundsteuer aufführen, den angewendeten Verteilerschlüssel und den Mieteranteil.

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