Die Grundsteuer – Wie können Eigentümer sie berechnen?

Wer in Deutschland ein Grundstück besitzt, der zahlt die Grundsteuer. Dabei handelt es sich um eine objektgebundene Steuer, die mit dem Grundstück bzw. der Immobilie auf den Käufer übergeht. Abhängig der Region und anderen Faktoren, fällt ihre Höhe sehr unterschiedlich aus. Wie lässt sich die Grundsteuer berechnen?

Grundsteuer berechnen: Was sollten Eigentümer wissen?

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die über das Eigentum von Grundstücken erhoben wird. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer, mit der sie häufig verwechselt wird und die einmalig bei einem Kauf anfällt, muss sie vierteljährlich an die Gemeinde gezahlt werden. Aus diesen Steuereinnahmen finanzieren Kommunen beispielsweise den Schulbau oder den Ausbau der öffentlichen Infrastruktur.

Generell wird zwischen zwei Arten der Grundsteuer unterschieden:

  • Grundsteuer A (agrarisch) für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft

  •  Grundsteuer B (baulich) für bebaute oder bebaubare Grundstücke bzw. Gebäude.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Im Prinzip muss jeder, der ein Grundstück besitzt, die Grundsteuer entrichten. Auch Mieter zahlen sie indirekt, da sie meist über die Betriebskosten daran beteiligt werden. Ausnahmen gibt es beispielsweise für Körperschaften des öffentlichen Rechts, Religionsgemeinschaften oder gemeinnützige Vereine.

Wann bzw. wie oft muss die Grundsteuer gezahlt werden?

Grundstückseigentümer müssen regulär alle drei Monate die Grundsteuer zahlen. Das Finanzamt fordert sie zum 15. Februar, zum 15. Mai, zum 15. August und zum 15. November ein. Gelegentlich werden jedoch auch individuelle Vereinbarungen mit der Gemeinde getroffen.

Grundsteuer B berechnen: Welche Faktoren sind wichtig?

Für die Höhe der Grundsteuer ist der Grundstückswert von Bedeutung. Für die Berechnung werden drei Faktoren, die von Gemeinden oder Finanzämtern ermittelt werden, herangezogen: Der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz.

Der Einheitswert

Der sogenannte Einheitswert wird vom Finanzamt nach den Daten von 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland) bestimmt. Natürlich haben sich in den zurückliegenden Jahrzehnten die Wertverhältnisse stark geändert. Die angewandten Daten spiegeln die Werte der jeweiligen Jahre wieder und haben deshalb wenig mit dem tatsächlichen Verkehrswert oder Marktwert eines Grundstücks zu tun.

Gut zu wissen: Die Tatsache, dass veraltete Daten verwendet werden, um die Grundsteuer zu ermitteln, hat dazu geführt, dass das Bundesverfassungsgericht im Frühjahr 2018 die derzeit geltende Regelung als verfassungswidrig eingestuft hat. Bis Ende 2019 wurde also eine Reform auf den Weg gebracht, die bis 2025 umgesetzt werden soll. Bis dahin gilt die jetzige Form der Grundsteuer weiter.

Für die Berechnung des Einheitswerts ist wichtig, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Bei einem unbebauten Grundstück wird die Quadratmeterzahl mit dem Bodenwert aus dem Jahr 1935 oder 1964 multipliziert. Bei einem bebauten Grundstück wird entweder das Ertragswert- oder Sachwertverfahren angewandt.

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren wird in der Regel bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern und gemischt genutzten Immobilien verwendet. Dabei wird die Jahresrohmiete, die im Jahr 1964 (Westdeutschland) oder 1935 (Ostdeutschland) gezahlt wurde, mit einem Vervielfältiger multipliziert, der Faktoren, die sich auf den Wert auswirken wie Größe und Ausstattung, berücksichtigt.

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn sich die Jahresrohmiete aus dem Jahr 1935 oder 1964 nicht mehr feststellen lässt, beispielsweise bei ehemaligen Luxushäusern. Die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlagen werden dann addiert. Der Gebäudewert bemisst sich an den Herstellungskosten des Jahres 1964 bzw. 1935.

Für den Osten Deutschlands greift, falls sich die Werte von 1935 nicht auffinden lassen, eine Ersatzbemessungsgrundlage. Diese richtet sich nach der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks.

Für Neubauten wird der Einheitswert generell in einer Nachfeststellung vom Finanzamt ermittelt.

Die Grundsteuermesszahl

Bei dem zweiten Faktor, der für die Berechnung von Bedeutung ist, handelt es sich um die Grundsteuermesszahl. Sie ist gesetzlich vorgegeben und bestimmt, welcher Teil des Einheitswertes zu versteuern ist.

Für die alten Bundesländer gilt:

  • Bei Einfamilienhäusern bis zu einem Einheitswert von 38.346,89 Euro beträgt sie 2,6 Promille.

  • Bei Einfamilienhäusern mit einem Einheitswert über 38.346,89 Euro beträgt sie 2,6 Promille für den Anteil bis zur Höhe von 38.346,89 Euro und 3,5 Promille für alles, was darüber liegt.

  • Bei Zweifamilienhäusern beträgt sie 3,1 Promille.

  • Bei anderem Wohneigentum oder Grundstücken: 3,5 Promille

  • Bei Grundstücken der Land- und Forstwirtschaft gelten 6 Promille.

In den neuen Bundesländern sind die Grundsteuermesszahlen höher als in Westdeutschland und liegen in der Regel zwischen 5 und 10 Promille. Einen Einfluss haben hier auch das Gebäudealter oder die Größe der Gemeinde. Deswegen sollten die Werte in der jeweiligen Gemeinde erfragt werden.

Multipliziert man die Grundsteuermesszahl mit dem Einheitswert ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.

Hebesatz

Der Hebesatz bildet den dritten Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer benötigt wird, und der letztlich die Steuerlast bestimmt. Er wird von jeder Gemeinde eigenständig festgelegt und weist daher große Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen auf, beispielsweise zwischen Stadt und Land. Nach einer Erhebung für das 2019 der IHK liegt der durchschnittliche Hebesatz in Deutschland bei 539 Prozent. Wobei die Unterschiede zwischen den einzelnen Gemeinden sehr stark sind. Sie variieren zwischen 80 Prozent (Ingelheim) und 995 Prozent (Offenbach).

Die Grundsteuer errechnet sich also nach folgender Formeln:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl → Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz → jährlicher Steuerbetrag

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Beispiel: Grundsteuer berechnen

Die Familie Maier kauft sich im Stadtgebiet Köln ein Einfamilienhaus, dessen Einheitswert nach den Daten von 1964 bei 60.000 Euro eingestuft wird. In Köln wurde der Hebesatz für bebaute Grundstücke bei 515 Prozent festgelegt. Da es sich um ein bebautes Grundstück in Westdeutschland handelt, liegt die Steuermesszahl bei 2,6 bzw. 3,5 Promille. Die Grundsteuer wird also folgendermaßen berechnet:

38.346,89 Euro x 2,6 ‰ → 99,70 Euro

60.000 Euro – 38.346,89 Euro → 21.653,11 Euro

21.653,11 x 3,5 ‰ → 75,79 Euro

99,70 Euro + 75,79 Euro → 175,49 Euro (Grundsteuermessbetrag)

175,49 Euro x 515 % → 903,77 Euro (jährliche Grundsteuer)

Familie Maier zahlt eine Grundsteuer von insgesamt 903,77 Euro im Jahr.  

Kann sich die Grundsteuer ändern?

Einige Punkte sollten Käufer und zukünftige Vermieter bei der Grundsteuer zusätzlich im Blick haben:

  • Veränderungen am Grundbesitz

Wenn Vermieter das Grundstück oder die Immobilie verändern, kann das eine neue Grundsteuer zur Folge haben. So kann zum Beispiel ein Anbau oder ein Abriss am Gebäude den Wert des Grundbesitzes beeinflussen und damit einen neuen Einheitswert hervorbringen. Im Zuge dessen verändert sich auch die Grundsteuer.

  • Gemeinde kann den Hebesatz erhöhen

Wenn Gemeinden knapp bei Kasse sind, können sie über die Erhöhung des Hebesatzes gut ihren Haushalt sanieren.

  • Wie verhält sich die Grundsteuer bei Eigentümerwechsel?

Wird eine Immobilie verkauft, hat das keine Auswirkung auf die Grundsteuer. Diese ist an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Steuerpflichtig ist derjenige, der zum 1. Januar des jeweiligen Jahres Besitzer der Immobilie war. Meist wird aber die Steuerlast für das betreffende Jahr bei einem Verkauf aufgeteilt.

  • Erlass der Grundsteuer

In manchen Fällen können Eigentümer einen Erlass der Grundsteuer für ihre Immobilie beantragen. Das ist der Fall

  • wenn die Immobilie unter Denkmalschutz steht

  • bei hohem Mietausfall, den der Vermieter nicht selbst zu verschulden hat (Wasserschaden oder stark zurückgehende Nachfrage).

Bei einem vollständigen Mietausfall wird die Grundsteuer zu 50 Prozent reduziert. Bleiben nur 50 Prozent der Einnahmen aus, beträgt der Erlass ein Viertel.

  • Grundsteuer auf den Mieter umlegen

Nach der Betriebskostenverordnung darf die Grundsteuer als laufende öffentliche Last auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter teilt sie nach einem Verteilerschlüssel auf die Parteien auf. Häufig wird hier die Gesamtsumme nach der Quadratmeterzahl der Wohnfläche berechnet.

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