Mieteinnahmen versteuern: Wann müssen Vermieter Steuern zahlen?

Wer mit der Vermietung einer Immobilie Gewinne erzielt, muss diese versteuern. Doch es gibt Freibeträge, eine Bagatellgrenze und eine Reihe von anerkannten Ausgaben, die Vermieter von ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen. Womit können Vermieter rechnen?

Mieteinnahmen versteuern: Was gilt für Vermieter?

Mieteinnahmen sind im § 21 des Einkommensteuergesetzes als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung definiert und damit steuerpflichtig. Woher die Mieteinnahmen stammen, macht für das Finanzamt keinen Unterschied: Wenn Sie ein Grundstück verpachten, eine Eigentumswohnung, eine Ferienwohnung oder ein Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung vermieten, müssen Sie ab einer bestimmten Höhe Ihres Gewinns Steuern zahlen. In der Regel stellt die Jahreswarmmiete die Einnahmen dar. Davon werden alle Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Immobilie über das Jahr entstanden sind oder längerfristige Abschreibungen, abgezogen. Der ermittelte Gewinn wird in ihrer Einkommenssteuer berücksichtigt. Dazu nutzen Sie die Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Generell gilt hierbei das Zu- und Abflussprinzip. Das bedeutet, dass Einnahmen und Ausgaben zu dem Zeitpunkt in die Berechnung einfließen, an dem der Vermieter sie tatsächlich auf seinem Konto verzeichnet. Eine Ausnahme gibt es für regelmäßige Mietzahlungen um den Jahreswechsel. Geht die Miete im Zeitraum vom 22.12. bis zum 10.1. für das andere Jahr ein, zum Beispiel erhält der Vermieter am 30.12.2020 die Miete für den Januar 2021, gilt sie für das Jahr, in das sie auch wirtschaftlich fällt.

Ab welcher Höhe der Mieteinnahmen müssen Vermieter Steuern zahlen?

Nicht in allen Fällen müssen Vermieter auf Ihre Mieteinnahmen Steuern zahlen. Das gilt beispielsweise, wenn ihr gesamtes Jahreseinkommen, das ihnen aus allen Einnahmequellen zugeflossen ist, nicht den Grundfreibetrag überschreitet. Dieser steht jedem Steuerpflichtigen in Deutschland zu und lag im Jahr 2020 bei 9.408 Euro. Für 2021 wurde der Grundfreibetrag auf 9.744 Euro erhöht. Steuerliche Kinderfreibeträge können eventuell noch hinzukommen. Ist die Summe aller Einkünfte niedriger, fallen keine Steuern an. Erst wenn sie überschritten wird, werden die darüber liegenden Einkünfte mit dem jeweiligen persönlichen Steuersatz belegt.

Des Weiteren gibt es bei Vermietungen eine Bagatellgrenze von 520 Euro im Jahr. Das bedeutet, wenn Sie nur einmal Ihre Wohnung während Ihres Urlaubs untervermietet haben, und dafür nicht mehr als 520 Euro erhalten haben, müssen Sie diese Einnahme nicht versteuern.

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Gut zu wissen: Einen Eindruck, mit welchen Abgaben Sie rechnen müssen, können Sie über eine Einkommensteuertabelle erhalten, die Ihnen auch Ihren durchschnittlichen Steuersatz aufzeigt. Alternativ findet sich zum Beispiel auf der Webseite des BMF ein Einkommensteuerrechner, in den Sie ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen eingeben können.

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Mieteinnahmen versteuern: Was lässt sich absetzen?

Bei der Versteuerung der Mieteinnahmen können alle Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden, die in Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Sie sind als Werbungskosten anerkannt. Der Begriff bezeichnet auch bei Arbeitnehmern Aufwendungen, die der Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen. Der Vermieter, der in notwendige Instandhaltungen investiert, erhält damit den Wert der Immobilie und sichert die Einnahmen langfristig. Darüber lässt sich ihre Höhe – und somit die Steuerlast – mindern.

Aufwendungen, die das Finanzamt bei einer Vermietung anerkennt, sind vielfältig. So zählen u.a. folgende dazu:

  • Die Zinsen für die Finanzierung der Immobilie

(Tilgungsbeträge dürfen jedoch nicht abgesetzt werden.)

  • Nebenkosten, wie die Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Kosten für Heizung und Wasserversorgung u.v.m.

  • Kosten für die Hausverwaltung, den Steuerberater, den Anwalt oder die Maklercourtage

  • Auch Ausgaben für Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten dienen natürlich der Sicherung der Einnahmen. (Sie dürfen meist über einen Zeitraum von einem bis fünf Jahren abgeschrieben werden.)

Zusätzlich hat der Eigentümer die Möglichkeit, den Gebäudewert über viele Jahre abzuschreiben. Da sich alles im Laufe der Zeit abnutzt und so auch das Gebäude eben an Wert verliert, darf diese Abnutzung steuerlich berücksichtigt werden als eine „Absetzung für Abnutzung“. Eigentümer, die selbst in Ihrer Immobilie leben, können jedoch davon keinen Gebrauch machen.

Bei einer Abschreibung sind die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten relevant. Seit 2006 ist nur noch eine lineare Abschreibung möglich. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken dürfen beispielsweise für ein Gebäude, das nach dem 31.12.1924 erstellt wurde, über 50 Jahre zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Zu den Herstellungskosten zählen alle Ausgaben, die bei dem getätigten Kauf angefallen sind.

Auch wenn Sie zeitnah Renovierungen durchführen, werden diese als sogenannter anschaffungsnaher Herstellungsaufwand hinzugerechnet. Das gilt, wenn die Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf durchgeführt werden und die anfallenden Kosten 15 Prozent der Anschaffungskosten überschreiten.

Darüber hinaus ist für Vermieter wichtig, generell zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand zu unterscheiden: Von einem Erhaltungsaufwand spricht man beispielsweise beim Austauschen von Fenstern oder einer  Renovierung des Daches. Um einen Herstellungsaufwand handelt es sich, wenn dem Gebäude etwas hinzugefügt wird, was bisher noch nicht vorhanden war, etwa ein Anbau oder Einbauten. Ein Erhaltungsaufwand zählt zu Werbungskosten und lässt sich deshalb zeitnah absetzen.

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Gut zu wissen: Wenn Ihre Immobilienanlage zunächst nicht sehr einträglich war, kann das trotzdem Vorteile für Sie haben: In der Regel werden die Verluste, die innerhalb der Vermietung entstehen, mit Ihren anderen Einkünften, beispielsweise aus Kapitalanlagen oder Ihrem Gehalt, verrechnet.

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Verluste schreiben: Wann gilt ein Mietobjekt als Liebhaberei?

In manchen Situationen können Verluste bei einer Vermietung sogar vorteilhaft sein. Besonders für Gutverdiener, da sie somit die Steuerbelastung anderer Einkünfte mindern. Wer aber dauerhaft Verluste macht, muss dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen. Ist die Eigentumswohnung die meiste Zeit vermietet, besteht daran in der Regel kein Zweifel. Vorsichtiger sollten Vermieter sein, die nur befristete Mietverträge abschließen oder nur über kurze Zeiträume das Objekt an Mieter abgeben. Dann müssen sie, um ihre Verluste geltend machen zu dürfen, dem Fiskus glaubwürdig darlegen, dass es sich bei der Vermietung nicht um eine Liebhaberei handelt.

Eine andere Variante, die zu Problemen mit der Behörde führen kann, ist eine zu günstige Vermietung, beispielsweise an Familienmitglieder. Der Vermieter sollte hier beachten, dass die Miethöhe mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Andernfalls werden keine Verluste anerkannt.

Mieteinnahmen versteuern: Welche Vermieter sind umsatzsteuerpflichtig?

In der Regel muss jeder Teil einer Wertschöpfungskette, also jeder Unternehmer, ab einem bestimmten Umsatz eine Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent zu dem eigentlichen Preis addieren und an das Finanzamt abführen. Bei einer Vermietung ist das jedoch nicht der Fall. So können Vermieter von Gewerberäumen, wenn ihre Mieter umsatzsteuerpflichtige Unternehmen sind, frei entscheiden, ob sie Umsatzsteuer bzw. Mehrwertsteuer berechnen möchten oder nicht. Vermieter allerdings, die nur Wohnimmobilien vermieten, müssen nie Umsatzsteuer abführen, auch wenn sie Gewinne erzielen.

Eine Ausnahme gilt jedoch für Garagen und Stellplätze. Wird beispielsweise eine Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet, muss der Miete keine Umsatzsteuer zugeschlagen werden. Wird die Garage oder der Stellplatz dagegen einzeln – also ohne einen zugehörigen Wohnraum – vermietet, ist der Vermieter umsatzsteuerpflichtig. Zumindest, wenn er nicht von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch macht, also im Jahr 2020 mehr als 22.000 Euro eingenommen hat.

Damit das Finanzamt Sie nicht als einen gewerbetreibenden Immobilienhändler betrachtet, sollten Sie die Drei-Objekt-Grenze beachten: Demnach dürfen Sie innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte in kurzem zeitlichen Abstand nach Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkaufen.

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