Mietnebenkosten – Welche Kosten darf der Vermieter umlegen?

Vermieter tragen verschiedene Kosten – manche fallen regelmäßig an, andere einmalig. Leicht verliert sich der Überblick, an welchen Ausgaben der Vermieter den Mieter beteiligen darf. Welche Nebenkosten sind umlagefähig und welche nicht?

Was sind Mietnebenkosten?

Die Kosten, die eine Immobilie verursacht, sind vielfältig. Darunter fallen beispielsweise die Ausgaben für die Hausverwaltung, aber auch für Reparaturen und fließend Wasser. Die unterschiedlichen Posten werden in der Regel als Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten klassifiziert. Einen bestimmten Teil der laufenden Kosten darf der Vermieter auf seinen Mieter umlegen, der dann zur Kaltmiete hinzugerechnet wird. Die Mietnebenkosten werden häufig umgangssprachlich als Nebenkosten bezeichnet; das Gesetz wiederum verwendet den Ausdruck Betriebskosten.

Gut zu wissen: Grundsätzlich fallen die laufenden Kosten einer Immobilie in die Verantwortung des Vermieters. Wenn der Mieter also einen Teil dieser Ausgaben übernehmen soll, muss das explizit im Mietvertrag vereinbart werden. Fehlt neben der Kaltmiete der Betrag für eine Pauschale oder Vorauszahlung der Betriebskosten, ist der Mieter nicht verpflichtet, sie zu leisten.

Was zählt zu den Mietnebenkosten?

Was zu den Mietnebenkosten bzw. Betriebskosten zählt, listet der Gesetzgeber in der Betriebskostenverordnung einzeln auf:

  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer)

  • Wasserversorgung

  • Entwässerung

  • Betrieb der jeweiligen Heizungsanlage bzw. Kosten für die Lieferung der Wärme

  • Betrieb der Warmwasserversorgungsanlage

  • damit verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

  • Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs

  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung

  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

  • Gartenpflege

  • Beleuchtung (für gemeinsam genutzte Gebäudeteile)

  • Schornsteinreinigung

  • Sach- und Haftpflichtversicherung

  • Hauswart

  • Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage bzw. von Breitbandanschlüssen

  • Betrieb von Einrichtungen für die Wäschepflege

  • sonstige Betriebskosten

Generell gilt für Vermieter, dass nur laufende Kosten umlagefähig sind. Ausgaben, die beispielsweise in Zusammenhang mit Instandhaltungsarbeiten oder Anschaffungen anfallen, können nie auf den Mieter übertragen werden. Gleiches betrifft auch die Kosten, die durch die Verwaltung des Gebäudes oder der Eigentumswohnung entstehen. Dennoch darf der Vermieter sie von der Steuer absetzen. Im Übrigen gibt es auch für den Mieter in jeder Nebenkostenabrechnung Posten, die das Finanzamt anerkennt. Dazu gehören jene, die der Werterhaltung der Immobilie dienen.

Mietnebenkosten: Pauschale vs. Vorauszahlung

Gemäß § 556 Abs. 2 BGB dürfen Vermieter die umlagefähigen Nebenkosten entweder als eine Pauschale oder eine Vorauszahlung einfordern. Der Unterschied dabei: Mit einer Pauschale werden die umgelegten Kosten als abgegolten betrachtet, auch wenn sie tatsächlich höher oder niedriger ausfallen. Weder hat der Mieter Anspruch auf eine Rückerstattung noch der Vermieter auf eine Nachzahlung.

Das ist bei einer Vorauszahlung anders. Der Vermieter ist daher verpflichtet, jährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, um über die tatsächlich entstandenen Kosten zu informieren. Auf Grundlage dessen muss in der Regel eine Seite für einen Kostenausgleich sorgen.

Gut zu wissen: Der Vermieter hat für die Erstellung der Jahresabrechnung 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Zeit. Dabei zählt das Datum, zu dem das Schreiben beim Mieter eingegangen ist. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, verliert er ggf. das Recht auf eine Nachforderung.

Generell kann auch eine Nebenkostenpauschale für die Zukunft erhöht werden, wenn der Mietvertrag sowohl die Pauschale ausweist, als auch die Möglichkeit einer Anpassung. Der Vermieter muss dem Mieter die Erhöhung schriftlich und begründet erklären. Bei beiden Varianten sollten Vermieter eine angemessene Höhe einhalten.

Home unterstützt Sie bei der Vermietung Ihrer Immobilie und dem Mietvertrag. So können Sie bei der Formulierung zu den Betriebs- oder Mietnebenkosten nichts falsch machen, genau wie bei ihrer jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Wie erfolgt die Umlage der Nebenkosten?

Wohnen in einem Gebäude mehrere Parteien, müssen die entstehenden Nebenkosten nachvollziehbar aufgeteilt werden. Das geschieht in der Regel nach einem Umlageschlüssel, der sich an verschiedenen Punkten ausrichten kann:

  • Quadratmeterzahl der Wohnfläche

  • Personenzahl

  • Anzahl der Wohneinheiten

Bestimmte Kosten aber, wie Heizung und Warmwasser, müssen – nach gesetzlicher Vorgabe – zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig berechnet werden.

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