Vermieterverein Newsletter 01/19

Sehr geehrtes Mitglied,

wir hoffen, dass Sie gut in das neue Jahr gekommen sind und wünschen Ihnen Zufriedenheit, Erfolg sowie Gesundheit.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist wichtig. Eine den Wohnungsmarkt widerspiegelnde ortsübliche Miete hat Bedeutung für Mieter, Vermieter und Investoren.

Der Verein begleitet in verschiedenen Städten die Erhebung der erforderlichen Daten und die Erstellung der Mietspiegel. Der neue Koblenzer Mietspiegel im Bereich der Bundesgeschäftsstelle ist das Ergebnis der zweijährigen Arbeit der kommunalen Statistikstelle und eines großen Arbeitskreises. Wir haben die anspruchsvolle Aufgabe der Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete gerne unterstützt.

Ein qualifizierter Mietspiegel hat bei fundierter Erstellung eine streitschlichtende Wirkung, da über 97% der mit einem Mietspiegel begründeten Mieterhöhungsverlangen außergerichtlich erledigt werden. Der qualifizierte Mietspiegel hat eine Vermutungsfunktion der Richtigkeit und kann nur noch durch die Gerichte überprüft werden. Je sorgfältiger er erstellt wird, desto weniger Angriffsfläche bietet er.

Wir sprechen uns allerdings entschieden gegen eine Verlängerung der statistischen Grundlage auf mehr als wie bisher vier Jahre aus, wie dies zum Teil überlegt wird. Mit einer Abbildung der wirklichen Mieten hätte dies dann nichts mehr zu tun. Wichtig ist eine nicht eingeschränkte und verlässliche Mietentwicklung, damit neuer Wohnraum entsteht, was nur durch Neubau und Verdichtung geschehen kann. Bereits jetzt weichen Investoren auf Büro- statt Wohnraum aus, weil dort weniger rechtliche Einschränkungen bestehen.


I. Beratung

1. Fütterung von Tauben in Wohnungseigentümergemeinschaft
Die WEG kann durch Beschluss Regelungen für die Hausordnung aufstellen, die für alle Eigentümer bindend ist.

Soweit daher in der Hausordnung festgelegt ist, dass das Füttern von Tauben unzulässig ist, kann die Gemeinschaft von einem dagegen verstoßenden Eigentümer die Unterlassung des Fütterns verlangen. Bei der Beurteilung des Fütterungsverbotes ist es unerheblich, dass das Futter nicht für Tauben gedacht war, wenn diese gleichwohl an das Futter gelangen können.

Aber auch wenn in einer WEG keine „verbietende“ Hausordnung vorliegt, besteht ein Anspruch auf Unterlassen des Fütterns.

Denn jeder Eigentümer ist verpflichtet, sowohl von seinem Sondereigentum als auch vom Gemeinschaftseigentum nur so Gebrauch zu machen, dass den anderen Eigentümern kein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus entsteht. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche konkrete und objektive Beeinträchtigung, wobei es ausreicht, dass lediglich die Gefahr besteht, dass ein Schaden entsteht. Durch das Anlocken von Tauben in letztlich nicht kontrollierbarer Zahl besteht nicht nur die konkrete Gefahr der vermehrten Verschmutzung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums anderer Eigentümer, sondern auch eine konkrete Gesundheitsgefährdung durch etwa von Tauben verbreitete Parasiten.

2. Zulässigkeit der Tierhaltung bei fehlender Regelung im Mietvertrag
Wenn im Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung enthalten ist, ist diese vom Grundsatz her erst einmal erlaubt und dem Mieter ist die Aufnahme eines Tieres in die Wohnung grundsätzlich gestattet, sofern Gefahren und Belästigungen für weitere Hausbewohner oder die Mietsache nicht zu befürchten sind und die konkrete Tierhaltung auch Inhalt des vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs ist.

Fehlt eine Vereinbarung bedeutet dies allerdings nicht, dass die Belange des Vermieters nicht berücksichtigt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in diesem Fall eine Interessenabwägung vorzunehmen.

Bei der Interessenabwägung sind folgende Kriterien zu berücksichtigen:

  • Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere,
  • Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Miethauses,
  • Anzahl, berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus,
  • bisherige Handhabung durch den Vermieter,
  • besondere Bedürfnisse des Mieters.

Je nach Ergebnis dieser Abwägung kann dies auch zu einer Unzulässigkeit der Tierhaltung führen.

3. Steuerberaterkosten und Mitgliedsbeiträge sind keine Betriebskosten
Steuerberaterkosten und Mitgliedsbeiträge zählen zu keiner der in der Betriebskostenverordnung benannten Positionen.

Darüber hinaus ist es aber möglich, auch sonstige, in der Verordnung nicht benannte Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Dazu müssen diese aber ausdrücklich im Mietvertrag benannt werden. Die bloße Angabe, dass auch „sonstige Betriebskosten“ umgelegt werden können ist zu unbestimmt und reicht für eine wirksame Vereinbarung nicht aus.

Bei den sonstigen Betriebskosten ist aber immer zu prüfen, ob es sich um Betriebskosten i.S. des § 1 BKVO handelt. Ausdrücklich ausgeschlossen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Die Kosten für den Steuerberater zählen zu den Verwaltungskosten. Die Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen oder anderen Interessenverbänden gehören zu Verwaltungskosten im weiteren Sinne (so Rips in Betriebskostenkommentar, 2. Aufl. Rdn.1538 f.). Beide Kostenarten sind damit nicht auf die Mieter umlegbar.

4. Gewerbliche Nutzung von Wohnraum
Wird bisheriger Wohnraum an einen neuen Mieter zur Einrichtung eines Gewerbes vermietet ist baurechtlich zu beachten, dass durch die gewerbliche Nutzung der Räumung eine Nutzungsänderung vorliegt.

Nach den baurechtlichen Vorgaben besteht eine Nutzungsänderung auch dann, wenn keine baulichen Veränderungen durchgeführt werden, aber eine reine Umnutzung mit der Maßgabe erfolgt, dass eine neue Zweckbestimmung der bestehenden Anlage gegeben ist.

Es ist daher zunächst die ursprüngliche Baugenehmigung zu prüfen. Ist dort nur die Wohnnutzung genehmigt, ist ein Bauantrag auf Nutzungsänderung erforderlich.


II. Rechtsprechung

Mietrecht: Vermieter muss Telefonnutzung ermöglichen

Im konkreten Fall hatte die Mieterin eine Wohnung angemietet, die mit einem Telefonanschluss ausgestattet ist. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch den Keller des Hauses bis zur Wohnung der Mieterin. An dieser Verbindung vom Hausübergabepunkt bis in die Wohnung trat ein Defekt auf.

Der Bundesgerichtshof entscheidet in seinem Urteil vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 17/18) dahingehend, dass der Vermieter nach § 535 Abs. .1 S. 2 BGB verpflichtet ist, die Leitung auf seine Kosten instand zu setzen.

Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richte sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart hätten. Fehle es – wie vorliegend bezüglich der Telefonleitung – an einer vertraglichen Vereinbarung, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards, bestimmt. Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung könne der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Dabei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

Jedenfalls dann, wenn die Wohnung – wie vorliegend – mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet sei, umfasse der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen auch funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehöre die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls – wie hier – im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen.

Mietrecht: Räumungsschutzantrag in Revisionsinstanz

Hat der zur Räumung einer Wohnung verurteilte Mieter in der Berufungsinstanz keinen sog. Vollstreckungsschutzantrag gestellt, ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.12.2018 (Az. VIII ZR 146/18) eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung noch durch das Revisionsgericht grundsätzlich ausgeschlossen.

  • 712 Abs. 1 S. 1 BGB lautet: „Würde die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen, so hat ihm das Gericht auf Antrag zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung des Gläubigers abzuwenden.“.

Der Bundesgerichthof führt aus, dass dem Mieter noch in der Revision zwar nach § 719 Abs. 2 S. 1 BGB auf Antrag einstweiliger Vollstreckungsschutz zu gewähren sein kann. Dies gelte aber nicht, wenn er in der Berufung keinen dies betreffenden Antrag gestellt habe. Dann liege nämlich kein „unersetzlicher Nachteil“ vor, da der Schuldner den Verlust der Wohnung durch den benannten Antrag in der Berufung hätte vermeiden können.

In der Revision komme ein Einstellung der Räumungsvollstreckung dann nur noch ausnahmsweise in Betracht, wenn es dem Mieter im Berufungsverfahren aus besonderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar war, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen.

WEG: Einheitlicher Einbau von Rauchwarnmeldern in WEG

Mit Urteil vom 07.12.2018 (Az. V ZR 273/17) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Das Gericht führt aus, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen könnten. Die Beschlusskompetenz umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Der Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt würden, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprächen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden könne. Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiere zudem versicherungsrechtliche Risiken.

Es entspräche regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führten insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt sei.

Dies könne zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften sei das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wähle. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe, gering.

Mietrecht: Keine Minderung bei Wärmebrücken bei Üblichkeit

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder mindere, setze eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien könne der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.

Gebe es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, sei jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei sei nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprächen die Wohnungen der klagenden Mieter im konkreten Fall jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliege. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 habe noch keine Verpflichtung bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Es sei demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken der allgemein übliche Bauzustand gewesen.

Die Berufung des Landgerichts als Vorinstanz noch auf Erfordernisse „zeitgemäßen Wohnens“ rechtfertige es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei.

Vorliegend sei der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von „Querlüften“ (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, seien keine Anhaltungspunkte erkennbar.

 



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