Vermieterverein Newsletter 02/19

Sehr geehrtes Mitglied,

derzeit wird eine Reform der Grundsteuer unter Zeitdruck vorgenommen, entsprechende aktuelle Berichte sind Ihnen sicher bekannt. Thema ist dies bereits seit vielen Jahren immer wieder, wir hatten zuletzt im August 2016 an dieser Stelle darüber informiert.

Aktueller Hintergrund ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, dass die gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer bis Ende des Jahres 2019 neu geregelt werden muss, da die Bewertungsgrundlage völlig veraltet ist. Die sog. Einheitswerte, die geschätzten jährlichen Rohmieterträgen entsprechen und auf Grund derer die Grundsteuererhebung durchgeführt wird, sind mindestens 52 Jahre alt.

Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliches Eigentum, die relevantere Grundsteuer B wird für bebaute oder bebaubare Grundstücke erhoben. Da die Grundsteuer eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen darstellt, wird die Reform nicht scheitern, da ansonsten die Gelder nicht mehr erhoben werden könnten. Wäre bis Ende 2019 keine neue rechtliche Grundlage vorhanden, würde die Steuer entfallen.

Auch Mieter werden indirekt über die Betriebskostenumlage an den Kosten beteiligt. Vereinzelte politische Forderungen, diese Umlagemöglichkeit abzuschaffen, halten wir für falsch. Dies würde soweit möglich zu einer Berücksichtigung in den Kaltmieten führen, außerdem profitieren auch die Mieter von der kommunalen Infrastruktur.

Nach derzeitigem Stand wird das Berechnungsmodell für die Grundsteuer in etwa gleich bleiben. Sie berechnet sich aus dem Wert mal Steuermesszahl mal Hebesatz, wobei jede Kommune den Hebesatz selbst bestimmen kann.

Auch der Straßenausbaubeitrag ist wieder ins Gespräch gekommen. Es handelt sich dabei um eine Kommunalabgabe, die für bestimmte Maßnahmen des Straßenbaus sowie der Straßenentwässerung erhoben wird. Sie ist zu unterscheiden von dem Erschließungsbeitrag, der für die erstmalige Herstellung der Straße zu zahlen ist.

Der Straßenausbaubeitrag wurde erstmals in Preußen im 19. Jahrhundert erhoben, existiert so in der EU nur auch in Dänemark und findet seine Grundlage in den Kommunalabgabegesetzen der Bundesländer.

In § 10 Abs. 1 S. 1 KAG RLP ist etwa geregelt: „Die Gemeinden können für die Herstellung und den Ausbau öffentlicher Straßen, Wege und Plätze sowie selbständiger Parkflächen und Grünanlagen (Verkehrsanlagen) einmalige Beiträge erheben, soweit diese innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder in Gebieten liegen, für die die Gemeinde beschlossen hat, einen Bebauungsplan aufzustellen.“.

In § 10 a Abs. 1 S.1 KAG RLP ist die Alternative Heranziehung des Steuerzahlers durch sog. wiederkehrende Beiträge geregelt: „Die Gemeinden können durch Satzung bestimmen, dass an Stelle der Erhebung einmaliger Beiträge (§ 10) die jährlichen Investitionsaufwendungen für Verkehrsanlagen nach Abzug des Gemeindeanteils (Absatz 3) als wiederkehrender Beitrag auf die beitragspflichtigen Grundstücke verteilt werden.“.

Die Straßenausbaubeiträge werden wegen Ihrer Höhe zunehmend in Frage gestellt und die konkrete Anforderung durch behördliche Bescheide vermehrt auf dem Verwaltungsrechtsweg angegriffen. In Berlin, Baden-Württemberg, Bayern und Hamburg gibt es bereits keine Straßenausbaubeiträge mehr, die Finanzierung findet aus Steuermitteln statt.

Ein Denkanstoß: Die politisch viel diskutierte Traglast der Ausbaubeiträge sollte sachlich und praktisch abgewogen werden.

Sofern der Eigentümer selbst den Ausbaubeitrag zu zahlen hat, treffen ihn entweder ein großer Einmalbetrag in kurzer Zeit oder viele kleinere Einzelbeträge als wiederkehrende Beiträge auf einen langen Zeitraum.

Auch das Geld, das die jeweilige Landesregierung verwenden würde, stammt vom Bürger, da es vorwiegend aus Steuern erwirtschaftetes Geld ist. Bis auf Hessen und Bayern dürfte auch keinem Bundesland das Geld unmittelbar zur Verfügung stehen.

Für den Bürger und im Besonderen für die jeweiligen Grundstückseigentümer stellt sich also die Frage: Bin ich bereit für mein Mitbestimmungsrecht über die Gestaltung der Gemeindestraßen einen großen oder mehrere kleine Beträge für den individuellen Straßenausbau zu zahlen oder überlasse ich das Ob und Wie des steuerfinanzierten Straßenausbaus der Landesregierung.

Uns liegt eine Anfrage der DHF Media GmbH vor, die unter anderem Dokumentationen und Reportagen für das ZDF produziert. Für einen Beitrag im Magazin „37 Grad“ im ZDF mit dem Titel „Immer Ärger mit dem Mieter“ werden Vermieter gesucht, die zu diesem Thema etwas beisteuern können. Falls Sie Interesse an einer Mitwirkung im Beitrag haben, melden Sie sich bei uns unter info@vermieterverein.de, wir leiten Ihre Kontaktdaten dann an die Produktionsfirma weiter.


I. Beratung

1. Kündigung des Mieters nach Eigentumserwerb
Mitglieder interessieren sich immer wieder für die Frage, ob und wann eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarf nach Eigentumserwerb möglich ist.

Der Grundstückserwerb ist erst mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen, erst zu diesem Zeitpunkt sind Sie rechtlich Eigentümer geworden und treten nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein. Dieser wird also mit allen Rechten und Pflichten des bisherigen Eigentümers und Vermieters fortgeführt. Ein Anspruch auf Abschluss eines neuen Vertrages besteht nicht.

Die Eigenbedarfskündigung kann also erst ab Eintragung im Grundbuch dem Mieter gegenüber wirksam erklärt werden. Wenn Eheleute gemeinsam Eigentum erwerben ist zu beachten, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gemeinschaftlich handeln müssen und beispielsweise das Kündigungsschreiben im Namen aller Vermieter ausgesprochen wird und auch von allen Vermietern unterschrieben wird.

Falls ein freundschaftliches Verhältnis zum Mieter besteht, kann die Kündigung angekündigt werden, rechtlich ist dies jedoch nicht notwendig.

Für eine Kündigung gilt die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB. Diese beträgt 3 Monate. Nach einer Mietdauer von 5 Jahren und von 8 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate.

Ein Kündigungsschreiben ist „nachweisbar“ zuzustellen, damit im Streitfall bewiesen werden kann, dass es dem Mieter zugegangen ist. Ein solcher Zugang kann natürlich dadurch nachgewiesen werden, dass der Mieter ein Empfangsbekenntnis unterschreibt und den Erhalt der Kündigung bestätigt. Eine Kündigung kann auch durch einen Boten zugestellt werden. Bote kann jede Vertrauensperson des Vermieters aus Familie oder Bekanntenkreis sein. Es könnte auch der Ehepartner sein, aber nur, wenn er nicht selbst Partei, also Vermieter, ist. Der Bote muss Kenntnis vom Inhalt des Kündigungsschreibens haben und dieses in den Briefkasten des Mieters einlegen. Das ist ausreichend. Ein Versand als Einschreiben-Einwurf wäre auch möglich, wenn eine Person, die nicht Vermieter ist, die Versendung des Kündigungsschreibens bestätigen kann. Den Zugang beim Mieter kann man online abfragen. Möglich ist auch die Vornahme der Zustellung durch den zuständigen Gerichtsvollzieher.

Hinzuweisen ist auf das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a BGB. Wenn in einem Haus nur zwei Wohnungen vorhanden sind und eine davon der Vermieter bewohnt, kann das Mietsverhältnis unter Berufung auf dieses Sonderkündigungsrecht ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes gekündigt werden. Das Gesetz bestimmt für diesen Fall, dass sich die sonst geltende Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert.

2. Die Berücksichtigung von Terrassen als Wohnfläche
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Sie können auch außerhalb der Wohnungen liegen und werden für die Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt, § 2 WflVO. Aus § 4 Nr. 4 WflVO ergibt sich, dass die Grundfläche von Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zu 50 Prozent auf die Grundfläche der Wohnung anzurechnen ist.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit der Freifläche nicht zu berücksichtigen sind. Ansonsten würden in unzutreffender Weise qualitative, subjektiv beeinflusste Kriterien (also der Wohnwert) in unzulässiger Weise mit rein quantitativen, objektiven Kriterien (Wohnfläche) verknüpft. Der Wohnwert habe schon begrifflich nur Einfluss auf die Vergleichsmiete, nicht aber auf die Wohnungsgröße.

Auch ausweislich der gesetzgeberischen Begründung zur Wohnflächenverordnung soll die Regelanrechnung nur 25 Prozent betragen, die Anrechnung zur Hälfte soll nur in Ausnahmefällen möglich sein und muss durch den Vermieter im Einzelfall begründet werden. Auch nach der DIN 283, die in manchen Regionen noch zur Berechnung herangezogen wird, ist eine Terrasse mit sogar maximal nur 25 Prozent angesetzt.

Eine Terrasse sollte also in der Regel zu 25 Prozent auf die Grundfläche angerechnet werden.

3. Begründung der Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen
Soll die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden, sollte bei Vorhandensein eines Mietspiegels auf diesen zur Begründung Bezug genommen werden.

In manchen Fällen mag die alternative Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen für den Vermieter vordergründig formal das bessere Begründungsmittel sein: Drei Wohnungen zu finden, für die eine höhere Miete gezahlt wird, als für die konkrete Vertragswohnung ist selbst unter der Einschränkung, dass die Wohnungen vergleichbar sein müssen, nicht allzu schwierig, wenn die Wohnungen aus dem eigenen Bestand stammen.

Dass diese drei Vergleichsmieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben ist zwar theoretisch möglich, aber grundsätzlich unwahrscheinlich. Dies liegt daran, dass die ortsübliche Vergleichsmiete keine am Markt zu findende tatsächlich vorkommende Miete ist, sondern dass es sich um einen Querschnitt von Mieten handelt. Dieser Querschnitt kann zwar durch die drei Werte getroffen werden, wird es aber in der Praxis kaum, weil der Vermieter den richtigen Querschnitt selbst nicht kennt und diese Werte regelmäßig nicht nach den Repräsentativitätsgesichtspunkten aussucht, sondern nach der Höhe der Miete.

Deshalb zweifeln Mieter Mieterhöhungen, die mit Vergleichswohnungen begründet werden, eher an. Insbesondere in den Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert, ist es auch mittels der Begründung eines Erhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen kaum möglich, Mieterhöhungen über die Werte des Mietspiegels durchzusetzen. In Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel muss der Vermieter zudem gem. § 558 a Abs. 3 BGB im Mieterhöhungsverlangen auf dessen i. d. R. niedrigeren Werte hinweisen.

 


II. Rechtsprechung

Mietrecht: Rüge der zulässigen Miete durch Mietermehrheit

Bei einer Mietermehrheit ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24.01.2019 (Az. 67 S 277/18) eine Rüge nach § 556 g Abs. 2 BGB nur dann wirksam, wenn sie von allen Mietern oder für alle Mieter erklärt wird.

Nach dieser Regelung kann der Mieter u.a. eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe geltend machen, weil diese durch die sog. Mietpreisbremse begrenzt sei.

Das Gericht führt aus, dass der Gesetzgeber durch die Vorschrift sicherstellen wollte, dass der Vermieter objektiv überzahlte Mieten nicht zurückerstatten müsse, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahle.

Da mehrere Mieter dem Vermieter auf die Miete als Gesamtschuldner hafteten, müsse eine Rüge nach § 556 g Abs. 2 BGB auch von allen Mietern als Gesamtschuldner erhoben werden. Dies entspreche auch dem mietrechtlichen Grundsatz, nach dem bei einer Mehrheit von Mietern rechtserhebliche Erklärungen nur einheitlich gegenüber allen oder von allen abgegeben werden müssen.

Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber diesen Grundsatz habe aufgeben wollen.

WEG: Eigentümerbeschlüsse wegen Unbestimmtheit nichtig

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (Abteilung 359) hat mit Urteil vom 23.01.2019 (Az. 539 C 18/18) die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse hinsichtlich des Einbaus von Dachschrägfenstern wegen Unbestimmtheit für nichtig erklärt.

Ein Beschluss lautete etwa dahingehend, dass ein Eigentümer auf eigene Kosten „2 Velux-Fenster zur Gartenseite sowie 1 Velux-Fenster zur Straßenseite“ einbauen lassen könne.

Das Gericht führt aus, dass die Beschlüsse zwar grundsätzlich von der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 1 WEG gedeckt seien. Allerdings könne diesen keine hinreichend bestimmte durchführbare Regelung entnommen werden.

Die Beschlüsse regelten nicht einmal die wesentlichen Kriterien für den Einbau der Fenster. Es sei lediglich der Hersteller genannt. Modell, Material, Größe und Farbe der Fenster hätten keine Erwähnung gefunden. Eine solche konkrete Beschreibung der genehmigten Dachflächenfenster müsse jedoch Inhalt der Beschlüsse sein.

Das Amtsgericht zitiert eine Entscheidung des Landgerichts Berlin, die wie folgt lautet:

„Ein inhaltlich unbestimmter Beschluss ist nichtig, wenn er auch nach einer objektiv-normativen Auslegung keine durchführbare Regelung erkennen lässt. Enthält der Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann (!) ohne Weiteres erkennbar sind.“.

Die Beschlüsse hätten im konkreten Fall nach Ansicht des Amtsgerichts einen Blankett-Charakter, indem sie dem Wohnungseigentümer einen Freifahrtschein für die Wahl des für sie optimalen Dachflächenfensters überließen.

Mietrecht: Kautionsrückzahlungsklage stets zulässig

Das Landgericht Krefeld hat entgegen teilweise von den Instanzgerichten anders vertretener Auffassung mit Urteil vom 27.12.2018 (Az. 2 T 31/18) dahingehend entschieden, dass ein Mieter auch dann bereits Klage auf Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter erheben kann, wenn der Vermieter Gegenforderungen geltend gemacht hat.

Der Mieter sei also nicht verpflichtet, vorab auf Feststellung des Nichtbestehens von Gegenforderungen zu klagen, sondern könne das Nichtbestehen des Gegenanspruchs im Verfahren auf Kautionsrückzahlung inzident klären lassen.

Stelle sich der Gegenanspruch des Vermieters (hier: Schadensersatz wegen Beschädigungen am Parkettboden) als unberechtigt heraus, sei die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung begründet. Sei der Gegenanspruch ganz oder teilweise berechtigt, sei auch der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht fällig, weil feststehe, dass eine unbefriedigte Gegenforderung des Vermieters bestehe.

Mietrecht: Entfernung von Baulichkeiten bei Räumung

Wann erfasst der Räumungsanspruchs des Vermieters nach Kündigung gegenüber seinem Mieter auch den Abriss und die Entsorgung von Baulichkeiten? Dazu hat das KG Berlin mit Urteil vom 10.12.2018 (Az, 8 U 55/18) Stellung genommen.

Nach der Rechtsprechung des BGH gelte wie folgt: Werden von einem (Vor-)Mieter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spreche eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Mietverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S. von § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße „Scheinbestandteile“ nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben.

Sofern nichts anderes wirksam vereinbart worden sei, habe der Mieter daher gemäß § 546 Abs. 1 BGB den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand bei Räumung wiederherzustellen. Daher habe er die von ihm selber errichteten Einrichtungen, insbesondere auch Baulichkeiten, zu entfernen. Einer von ihm errichteten Einrichtung stehe es gleich, wenn er diese durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Eigentum übernommen habe.

Das KG führt ergänzend aus, dass es Sache des Mieters sei, das Eigentum an Gegenständen und Baulichkeiten etwa vom Vormieter zu erwerben. Nicht möglich sein eine mietvertragliche Formulierung, mit der das Eigentum an den Mieter übereignet werde. Die Übereignung von Baulichkeiten vom Vermieter an den Mieter dürfte objektiv ungewöhnlich sein, und einer solchen Vertragsgestaltung dürfte insoweit ein Überraschungs- und Übertölpelungseffekt innewohnen.

 



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