Sehr geehrtes Mitglied,

wir beobachten derzeit auf kommunaler Ebene wie folgt:

Aufgrund des aktuellen Baubooms, wohl meist geschuldet der Niedrigzinsphase, versuchen Gemeinden den Zuzug von Bürgern zu steuern. Hierbei stechen zwei Verhaltensweisen der Gemeinden besonders heraus.

Es werden bei der Schaffung von Neubaugebieten die vorhandenen Grundstücke zum „Wiesenpreis“ den Eigentümern abgekauft. Sodann werden die Grundstücke überplant und als Bauland, mit Baugeboten versehenen, nur an ausgewählte Käufer wieder verkauft. Die Gemeinden können sich dies leisten, da Sie meist einen Nullzins-Kredit für Grundstückskäufe erhalten oder selbst finanziell bereits gut dastehen. Dieses Verfahren hat den Beigeschmack einer Enteignung, denn darf ich nicht selbst entscheiden wann und an wen ich wenn überhaupt mein Grundstück verkaufe?

Ein Ortsbürgermeister beruft sich nun auf § 176 BauGB und möchte den Bebauungszwang auch auf im nicht gemeindlichen Eigentum stehende Grundstücke ausweiten. Hier sollte man sich jedoch den Abs. 4 S. 1 ansehen, der auf Art 14 Grundgesetz beruht: „Der Eigentümer kann von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn er glaubhaft macht[…]“. Art. 14 Grundgesetz lässt zwar an vielen Stellen eine Verpflichtung des Eigentümers zu, jedoch wird im vorliegenden Fall gerade die Berechtigung sichtbar. Der Eigentümer kann, muss aber sein Eigentum nicht der Gemeinde überlassen.

Der Eigentumsgedanke herrschte schon bei den Römern vor. Das im römischen Recht res mancipi genannte Grundstückseigentum wurde dort bereits besonders geschützt, in dem es nur durch die mancipatio übertragen werden konnte. Dies zieht sich wie ein roter Faden durch die Rechtsbücher und ist heute ähnlich angelegt im deutschen BGB. Im Öffentlichen Recht nach Art. 14 Abs. 1 GG unterliegen Inhalts- und Schrankenbestimmungen dem Gesetzesvorbehalt.

Auch im Hinblick auf die aktuelle Diskussion in Berlin zur Enteignung von Wohnraum ist die rechtliche Zulässigkeit eines solchen Vorhabens stets restriktiv zu prüfen.

Unter I. erhalten Sie wie gewohnt Erläuterungen zu aktuellen Beratungsanfragen von Mitgliedern, die auch für Ihren Vermieteralltag hilfreich sein können. Unter II. finden Sie den gewohnten Überblick über aktuelle mietrechtsrelevante Rechtsprechung.

Ihre Bundesgeschäftsstelle


I. Beratung

1. Betriebskosten: Leistungs- und Abflussprinzip
Man unterscheidet das sog. Abflussprinzip und das sog. Leistungsprinzip.

Beim Abflussprinzip werden dem Mieter alle im abzurechnenden Jahr bezahlten Beträge, unabhängig welchem Leistungszeitraum sie zugehören, in Rechnung gestellt. Beim Leistungsprinzip werden nur die im Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten abgerechnet.

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies: Leistungsprinzip = die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Mieter verursacht. Abflussprinzip =  die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Vermieter bezahlt.

Die meisten Betriebskosten können sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Nur für die Heizkosten machte der BGH eine Ausnahme – hier ist zwingend nach dem Leistungsprinzip abzurechnen, da der Mieter nur das an Heizkosten bezahlen soll, was er im Abrechnungsjahr auch verbraucht hat. Es ist daher immer eine Rechnungsabgrenzung vorzunehmen. Außerdem ist die verbrauchte Energiemenge vom Vermieter jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres zu erfassen.

Nicht entschieden vom Bundesgerichtshof ist allerdings der Sachverhalt, wenn im Abrechnungszeitraum bei Geltung des Abflussprinzips ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Dann könnte es sein, dass der neue Mieter Betriebskosten zu zahlen hat, die der Vormieter verursacht hat. Von daher wäre grundsätzlich eine Abrechnung nach dem sog. Leistungsprinzip vorzuziehen.

2. Kündigungsausschluss
Es ist zulässig, vertraglich einen Kündigungsausschluss für bis zu 48 Monate zu vereinbaren, wenn dieser für beide Mietvertragsparteien gleichermaßen gilt. Dabei ist allerdings auf die Formulierung zu achten.

Wir schlagen beispielsweise die folgende Formulierung vor: „V und M verzichten wechselseitig für die Dauer von ____ Jahr(en) und ____ Monat(en) ab Vertragsschluss auf ihr gesetzliches Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten wird dadurch beginnend ab dem Abschluss des Vertrages bis zum Ablauf dieses Verzichtszeitraums ausgesetzt. Eine Kündigungserklärung kann damit erstmals zum Ablauf des vorgenannt vereinbarten Zeitraumes ausgesprochen werden.“ Dies bedeutet also, dass die Kündigung schon zu einem beliebigen Zeitpunkt während des Ausschlusszeitraums erklärt werden kann, jedoch erst nach Ablauf des Zeitraums wirksam wird.

Wird dagegen formuliert: „V und M verzichten für die Dauer von ____ Jahr(en) und ____ Monat(en) auf den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung. Das Mietverhältnis kann also nach Ablauf dieses Verzichtszeitraums gekündigt werden.“ bedeutet dies, dass erst nach Ablauf des Ausschlusszeitraums die Kündigung erklärt werden kann. Die ordentliche befristete Kündigung kann dann also niemals sofort nach Ablauf des Ausschlusszeitraums wirksam werden.

3. Kündigungserklärung bei mehreren Mietern
Sind mehrere Mieter Vertragspartner, muss die Kündigung gegenüber sämtlichen Vertragspartnern erklärt werden. Ansonsten wird die Kündigung insgesamt unwirksam. Maßgeblich ist also die Stellung als Mieter im Vertrag.

Sind die Mieter in der Mietsache zusammen wohnhaft, kann die Kündigung in einem einheitlichen Schreiben an beide Empfänger gerichtet werden, dies ist aber nicht zwingend.

Soll eine gerichtliche Räumungsentscheidung nach der Kündigung erlangt werden, ist darauf zu achten, dass sich der Räumungsantrag auf alle sich tatsächlich in der Mietsache aufhaltenden Personen bezieht, da der Gerichtsvollzieher dem Vermieter nur dann den Besitz durch Zwangsvollstreckung wieder einräumen kann.

4. Fristen nach Mieterhöhungsverlangen
Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Mieterhöhung, die beispielsweise im Dezember 2018 den Mietern gegenüber ausgesprochen wurde, ab dem 01.03.2019 von den Mietern zu zahlen. Hierfür ist allerdings die Zustimmung der Mieter in schriftlicher Form erforderlich, wobei es gemäß der aktuellen Rechtsprechung auch ausreichend ist, wenn die Mieter die erhöhte Miete zahlen. Die Zahlung bedeutet dann die Zustimmung.

Wird weder zugestimmt, noch gezahlt, muss der Vermieter seine Mieterhöhung mittels einer gerichtlichen Klage geltend machen, wenn er aus dem Mieterhöhungsschreiben seine Rechte weiter verfolgen möchte.

Die gesetzlichen Fristen für eine Zustellung des Mieterhöhungsschreibens im Dezember 2018 lauten wie folgt:

Ablauf der Zustimmungsfrist der Mieter ist der 28. Februar 2019

Beginn der Mieterhöhung ist der 01.03.2019

Ablauf der Klagefrist für den Vermieter ist der 31.05.2019.

Nach Fristablauf kann keine Klage mehr eingereicht werden.

 


II. Rechtsprechung

Mietrecht: Unterlassungsanspruch bei vertragswidriger Nutzung

541 BGB lautet: „Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.“.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2018 (Az. XIII ZR 5/18) entschieden, dass dieser Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verjährt, solange die zweckwidrige Nutzung während des laufenden Mietverhältnisses andauert.

Der Bundesgerichtshof stellt zwar fest, dass der Anspruch aus § 541 BGB der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist unterliege. Für den Beginn der Verjährung komme es aber auf die dauerhafte Aufrechterhaltung der vertragswidrigen Nutzung an. Dadurch verletze der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Mietzeit obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglichen Verwendungszwecks zu nutzen.

Es handele sich also um eine vertragliche Dauerverpflichtung des Mieters, die ständig neu entstehe und daher schon begrifflich nicht verjähren könne. Könnte sie während des Bestands des Mietverhältnisses verjähren, hätte es der Mieter in der Hand, nur durch Zeitablauf und Erhebung der Verjährungseinrede das Mietverhältnis umzugestalten, etwa – wie im vorliegenden Fall – von der gewerblichen Nutzung zur Wohnnutzung. Dies sei nicht Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften.

 

Mietrecht: Pauschale für Verwaltungskosten

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2018 (Az. VIII ZR 254/17) entschieden, dass die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale unwirksam ist, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete handelt.

Das Gericht erläutert zunächst, dass  die Parteien gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB vereinbaren könnten, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trage, entweder als Pauschale oder im Wege angemessener Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedürfe es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen habe. Die Miete sei also von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten würden.

Hintergrund für die – in der Praxis auch seit langem allgemein übliche – gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten sei letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich. Insoweit solle der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das – wesentlich aufwendigere – Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein. Vielmehr könne er im Falle einer Betriebskostenpauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlungen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet sei.

Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sähe § 556 Abs. 4 BGB allerdings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam seien. Deshalb könnten in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können.

Allerdings stehe es dem Vermieter frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen – aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen – Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben. Dies habe aber zur Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bilde, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen sei.

 

Mietrecht: Anspruch auf ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung

Nach § 7 Abs. 1 S. 2 der Heizkostenverordnung (HeizKVO) ist der Vermieter verpflichtet, die Heizkosten zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch und zu 30 % nach der Wohnfläche abzurechnen, wenn es sich um ein Gebäude handelt, dass die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und in dem die Leitungen zur Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Der Mieter kann seinen Kostenanteil gesetzlich nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizKVO kürzen, wenn der Vermieter die Kosten der Wärmeversorgung nicht verbrauchsabhängig abrechnet.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.01.2019 (Az. VIII ZR 113/17) entschieden, dass der Mieter in dem oben beschrieben Fall verlangen könne, dass die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem gesetzlich vorgegeben Maßstab verteilt würden. Der Mieter sei nicht darauf beschränkt, bei fehlerhafter Abrechnung stattdessen immer wieder von dem Kürzungsrecht Gebrauch zu machen. Das Begehren des Mieters, zukünftig fehlerhafte Abrechnungen zu unterbinden, werde insoweit geschützt.

Eine andere Sichtweise widerspreche dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und Energieeinspareffekte zu erzielen. Namentlich durch die verpflichtende Festlegung des verbrauchsabhängigen Anteils auf 70% in den von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKVO erfassten Gebäuden solle der Einfluss des Nutzers gestärkt werden und dieser hierdurch zu sparsamerem Verbrauchsverhalten angehalten werden.

 

Gewerberaum: Rein verbrauchsabhängige Heizkostenumlage

Nach § 10 der Heizkostenverordnung können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.01.2019 (Az. XII ZR 46/18) entschieden.

Die Parteien stritten über die Abrechnung von Heizkosten aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Zwischen den Parteien bestand seit 2006 ein Mietvertrag über eine Praxisfläche von rund 360 m², der folgende Regelung enthielt: „Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von der G. K. GmbH & Co. KG gemäß §§ 7 und 10 der HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab. …“.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass § 10 HeizKV rechtsgeschäftliche Bestimmungen des Abrechnungsmaßstabs zulasse, die eine Überschreitung der in §§ 7, 8 HeizKV vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil vorsähen. Bei Gewerberaummiete könnten daher mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.

Im Mietvertrag ließen sich keine Hinweise darauf finden, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Vielmehr seien die Belange der Vermieterseite gewahrt, weil für bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran bestanden hätte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden könnten, während das Interesse der Mieterseite sich auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete.

Eine ergänzende Vertragsauslegung komme nur bei einem Mietvertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweise. Das sei hier aber nicht der Fall. Denn die Parteien brauchten für die Umlagefähigkeit verbrauchsunabhängiger Heizkosten keine Regelung zu treffen, weil nach dem Inhalt des Vertrags ausschließlich verbrauchsabhängige Heizkosten umgelegt werden sollten.

 



VermieterVerein e.V.

Unsere Experten sind für Sie da. Für Sie als Vermieter, Verwalter oder Eigentümer von Wohnraum und Grundvermögen. Unsere Experten stehen Ihnen bei allen Fragen rund um das Immobilien- und Mietrecht beratend zur Seite. Mitgliedschaft schon ab 50 EUR jährlich.

Home HT GmbH | Mulackstraße 19 | 10119 Berlin