Sehr geehrtes Mitglied,

aktuelle Ereignisse haben das Wort Enteignung groß in den Raum und in die Politik gestellt.

Von vorschnellen Entscheidungen ist jedoch abzuraten. Vor allen Dingen aber von der Enteignung als solcher. Darüber, dass viele Bürger in Wohnungsbaugesellschaften investiert haben, um ihre Rente zu sichern, und was mit diesen Bürgern im Falle einer Enteignung passiert, haben sich Politik und demonstrierende Mieter bisher kaum  Gedanken gemacht.

Denn was geschieht dann mit den „ehemaligen“ Eigentümern, die dadurch unter die Armutsgrenze fallen? Ebenso wenig haben die demonstrierenden Mieter selbst Verantwortung übernommen und eine Eigentumswohnung erworben. Auch ist anzumerken, dass nicht jeder unmittelbar in der Stadt wohnen kann. Das hat ganz tatsächliche Gründe: Die Preisentwicklung, dass es in ländlichen Gebieten ohne große Infrastruktur erheblich niedrigere Mieten gibt, als in Städten, die auch Arbeitsplätze vorhalten, ist eine reine Angebots-Nachfrage-Verteilung. Natürlich dann auch eine Frage Liquidität des einzelnen Mieters.

Die Politik hat irgendwann die Aufgabe des sozialen Wohnungsbaus aus staatlicher Sicht abgegeben an private Eigentümer. Dies ist jedoch in dem Umfang nicht richtig und schafft letztlich  die Voraussetzungen für den Unmut in der Bevölkerung.

Unter I. erhalten Sie wie gewohnt Erläuterungen zu aktuellen Beratungsanfragen von Mitgliedern, die auch für Ihren Vermieteralltag hilfreich sein können. Unter II. finden Sie den gewohnten Überblick über aktuelle mietrechtsrelevante Rechtsprechung.

Ihre Bundesgeschäftsstelle

 

I. Beratung

1. Nachforderungen des Vermieters nach Ende des Abrechnungszeitraums

Zahlt der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, ist der Vermieter nach § 556 Abs. 3  S. 1, 2 BGB verpflichtet, jährlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Abrechnung mitzuteilen.

Die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter ist ausgeschlossen, wenn gegenüber dem Mieter erst nach Ablauf der maßgeblichen Frist abgerechnet wird. Nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt dies allerdings nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Etwas anderes gilt beispielsweise also dann, wenn dem Vermieter eine Forderung bezüglich einzelner Betriebskostenpositionen zunächst unbekannt ist.

Die Rechtsprechung hat sich hier etwa mit Fällen der Grundsteuernachbemessung beschäftigt. Eine Nachberechnung wurde dann als zulässig erachtet, wenn der Vermieter die Nachberechnung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses, also ab Erhalt des entsprechenden behördlichen Bescheids, vornimmt.

Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.02.2012 (Az. VIII ZR 264/12) ist die Nachberechnung innerhalb von drei Monaten ab Erhalt des behördlichen Bescheids gegenüber den Mieter vorzunehmen. Grundsätzlich scheint die Rechtsprechung zu fordern, dass für die nachträgliche Korrektur in der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung ein Vorbehalt vermerkt sein muss.  

2. Reservierungsvertrag

Bei dem sogenannten Reservierungsvertrag handelt es sich um einen Vorvertrag. Dieser kommt in Betracht, wenn ein Mietvertrag noch nicht geschlossen werden kann, beide Parteien wollen sich jedoch weitgehend binden. Dies ist zulässig, insbesondere bei Hindernissen rechtlicher oder tatsächlicher Art, die dem Abschluss des Hauptvertrages entgegenstehen.

Bei einem Mietvorvertrag erhält jede Partei einen Anspruch auf Abschluss des folgenden Mietvertrags als Hauptvertrag. Voraussetzung des Mietvorvertrags ist, dass sich die Parteien verpflichten, demnächst einen Mietvertrag abzuschließen, es wird also ein vertraglicher Kontrahierungszwang begründet. Ausreichend ist es aber auch, wenn sich nur eine Partei zum Abschluss des Hauptvertrages verpflichtet.

Der Vertrag sollte die Überschrift „Vorvertrag“ tragen und eine Klausel über die Verbindlichkeit des Vertragsinhalts enthalten, um eine eindeutige Abgrenzung zur bloßen Absichtsbekundung zu ermöglichen.

Der Vorvertrag muss ein solches Maß an Bestimmtheit, Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, das im Streitfall der Inhalt des Hauptmietvertrages durch ein Gericht, ggf. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, festgestellt werden kann.

Für die Wirksamkeit des Vorvertrages muss zumindest über die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die Mietdauer und den Mietzins eine Einigung erzielt werden. Die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen kann den weiteren Verhandlungen, die zum Abschluss des Hauptvertrags führen sollen, vorbehalten bleiben.

Darüber hinaus ist eine Einigung über solche Punkte notwendig, die zumindest eine Partei für zwingend regelungsbedürftig hält. Die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen wie etwa die Nebenkosten, Schönheitsreparaturen, Instandhaltung/Instandsetzung, Sicherheitsleistungen oder Konkurrenzschutz können dem Hauptvertrag überlassen bleiben. Charakteristisch für den Vorvertrag ist es nämlich, dass einzelne Punkte ungeregelt und den weiteren Verhandlungen überlassen bleiben sollen. 

3. Kellerraum nicht ausdrücklich bestimmt

Wenn der vermietete Kellerraum im Mietvertrag nicht genau bezeichnet ist, steht dem Vermieter ein sog. Leistungsbestimmungsrecht zu und er kann dem Mieter einen Kellerraum zuweisen.

Dieser Kellerraum wird damit Mietgegenstand und kann nachträglich nicht mehr einseitig durch den Vermieter anders zugewiesen werden. Möglich ist nur noch eine Vereinbarung mit dem Mieter, hierzu muss er jedoch bereit sein.

4. Pauschale oder Abrechnung?

Ist nach der mietvertraglichen Regelung unklar, ob eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart wurde, ist die vertragliche Vereinbarung nach den folgenden Grundsätzen auszulegen:

Im Zweifel ist von einer Pauschale auszugehen. Haben die Parteien bei Abschluss des Vertrags die Betriebskostenbelastung allerdings erörtert und ist dabei deutlich geworden, dass sich der Vermieter von den umlagefähigen Kosten freihalten will, ist eine Vorauszahlung auch dann anzunehmen, wenn im Mietvertrag der Ausdruck Pauschale gewählt wurde.

 

II. Rechtsprechung

Mietrecht: Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels

Kann auch ein einfacher Mietspiegel – also kein qualifizierter im Sinne der gesetzlichen Vorschriften – zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichen? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.02.2019 (Az. VIII ZR 245/17) bei Vorliegen bestimmter Umstände bejaht.

Gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, dem Tatrichter obliege. Allerdings komme einem sog. qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Maßstäben erstellt wurde, eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass dieser die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilde.

Dem einfachen Mietspiegel komme dagegen eine Indizwirkung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Es hänge dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreiche. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung seien dabei insbesondere die Qualität des einfachen Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spreche nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde.

 

Mietrecht: Kein Provisionsanspruch des Maklers

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.01.2019 (Az. I ZR 160/17) u. a. zu der Frage Stellung genommen, wann ein Provisionsanspruch des Maklers entfallen müsse, wenn der Makler selbst oder durch eine mit ihm verbundene juristische Person das Objekt erwerbe.

Jede Maklertätigkeit setze notwendigerweise das Zusammenwirken von drei Personen voraus, nämlich der Parteien des Hauptvertrages und des Maklers.

Von einer Vermittlung könne nur dann gesprochen werden, wenn der Vermittler „in der Mitte“ zwischen beiden Hauptvertragsparteien stehe, also nicht mit einer von ihnen identisch sei. Nur dann sei es ihm möglich, auf die Willensentschließung des vorgesehenen Vertragspartners einzuwirken. Für einen Nachweismakler gelte im Wesentlichen das gleiche. Wenn der Gesetzgeber in § 652 BGB vom Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages spreche, so meine er damit ersichtlich den Vertragsabschluss mit einem vom Makler verschiedenen Dritten.

Von einem – nicht provisionspflichtigen – Eigengeschäft des Maklers sei dann auszugehen, wenn zwar nicht der Makler selbst das Geschäft mit seinem Auftraggeber abschließe, aber ein mit ihm als identisch anzusehender Dritter. Wenn der Hauptvertrag mit einer Person zustande komme, mit der der Makler gesellschaftsrechtlich oder auf sonstige Weise verflochten sei, liege ebenfalls keine vom Maklerkunden zu vergütende Maklertätigkeit vor.

 

Mietrecht: Hohes Alter steht Eigenbedarf entgegen

Der durch eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters bedingte Verlust der Wohnung stellt für den Mieter hohen Alters in der Regel eine soziale Härte dar, die den Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit dem Mieter fortzusetzen. Zu dieser Entscheidung ist das Landgericht Berlin mit Urteil vom 12.03.2019 (Az. 67 S 345/18) gekommen.

Einschlägig sei hier die Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könne, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.

Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlustes der eigenen Wohnung seien alte Menschen ungleich härter betroffen, da sie sich bereits in einer Lebensphase befänden, die zusätzlich von zahlreichen sonstigen Beeinträchtigungen beeinflusst sei. Über den allmählichen biologischen Niedergang hinaus sei das Alter auch von erheblichen psychosozialen Veränderungen gekennzeichnet. Dazu gehörten nicht nur die Veränderungen der Rolle des alten Menschen und seiner gesellschaftlichen Stellung. Für einen alten Menschen bestehe die zusätzliche Notwendigkeit, den Verlust enger persönlicher Beziehungen und die damit verbundene Zunahme von sozialer Isolierung und Einsamkeit zu verkraften.

In dieser Lebensphase allgemein nachlassender Kräfte und zunehmender Beschränkung der persönlichen Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der eigenen Wohnung für einen alten Menschen eine schwerwiegende Zäsur dar, die wegen der altersbedingt verengten und sich fortlaufend weiter verengenden Lebensperspektive die erfolgreiche neuerliche Begründung eines auf Dauer angelegten Lebensmittelpunktes unter gleichzeitigem Erhalt der bestehenden sozialen Strukturen in der verbleibenden Lebensspanne nicht nur ins Ungewisse rücke, sondern überwiegend unwahrscheinlich mache.

Eine Entscheidung darüber, ab welchem Lebensjahr ein hohes Alter als Härtegrund anzunehmen sei, bedürfe keiner Entscheidung, da die Mietpartei hier bereits mehr als 80 Jahre alt war.

 

Mietrecht: Keine Einholung eines Gutachtens von Amts wegen

Nach hier bereits erläutertem Urteil vom 31.05.2017 (Az. VIII ZR 181/16) hatte der Bundesgerichtshof vorgegeben, dass es im Mieterhöhungsverfahren auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Der Vermieter muss dabei den Beweis für die von ihm zugrunde gelegte Wohnfläche erbringen, wenn die Mieterseite die vorgetragene Wohnfläche bestreitet.

Im vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 27.02.2019 (Az. VIII ZR 255/17) entschiedenen Fall hatte die Vermieterin auch auf Nachfrage des Gerichts die Stellung eines Beweisantrags ausdrücklich abgelehnt, möglicherweise um ein Kostenrisiko zu vermeiden. Fraglich war, ob das Gericht nicht verpflichtet gewesen wäre, von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass das Gericht zwar nach § 144 Abs. 1 ZPO auch ohne Antrag des Beweispflichtigen die Begutachtung durch Sachverständige anordnen könne. Da die jeweilige Partei aber beweisbelastet bliebe, sei der Tatrichter nur angehalten, die betroffene Partei auf die Notwendigkeit eines Parteiantrags hinzuweisen.

Eine andere Ansicht würde verkennen, dass der Zivilprozess vom Grundsatz der Parteiherrschaft bestimmt werde. Grundsätzlich bestimmten die Parteien darüber, worüber und mit welchen Erkenntnismitteln Beweis erhoben werde. Vor diesem Hintergrund sei es regelmäßig nicht ermessensfehlerhaft, wenn der Tatrichter – wie auch im Streitfall – wegen des nach einem erteilten Hinweis auf die Erforderlichkeit eines entsprechenden Beweisantritts offen ausgesprochenen entgegenstehenden Willens der beweisbelasteten Partei von der amtswegigen Einholung eines Sachverständigengutachtens absehe.

 

Mietrecht: Miteigentümer bleiben Vermieter bei Veräußerung

Im mit durch den Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 09.01.2019 (Az. VIII ZB 26/17) entschiedenen Sachverhalt waren die Klägerin und ihr Ehemann zunächst Miteigentümer eines Zweifamilienhauses und vermieteten im Jahr 2013 eine der beiden Wohnungen an den Beklagten. Die Klägerin wurde im Verlauf des Mietverhältnisses durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Hauses. Sie kündigte dem Beklagten – jedoch rechtsunwirksam, wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat.

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer blieben beide auch dann Vermieter – und sei eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußere. Auf einen solchen Eigentumserwerb finde § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. Diese Vorschrift regelt den Fall, dass der neue Eigentümer an die Stelle des bisherigen in den Mietvertrag eintritt.

Im konkreten Fall hätte die Kündigung also auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB müsse die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, das heiße, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssten personenverschieden sein, der Erwerber dürfe bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein.

Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt, wenn – wie hier – einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache werde. Denn der nunmehrige Alleineigentümer sei weiter an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs sei somit nicht zu besorgen. Damit scheide eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus.

 


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