Vermieterverein Newsletter 05/19

Sehr geehrtes Mitglied,

am 25.05.2019 ist die in der Öffentlichkeit viel diskutierte Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) seit einem Jahr in Kraft. Gleichzeitig ist das bis dahin geltende Bundesdatenschutzgesetz durch ein neues Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) ersetzt worden, das lediglich noch als Ergänzungs- und Umsetzungsgesetz für die Verordnung dient. Wir nehmen diesen Jahrestag nochmals zum Anlass, die Auswirkungen auf Vermieter zu betrachten, da noch immer Irrtümer und Unsicherheiten bestehen, die sich aus Ihren Nachfragen ergeben haben.

Die DSGVO schützt grundsätzlich natürliche Personen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten. Dabei handelt es sich vor allem um Name, Geburtsdatum, Anschrift, Bankverbindung, usw.. Art. 5 der Verordnung nennt die allgemeinen Verarbeitungsgrundsätze wie etwa Rechtmäßigkeit und Transparenz der Datenverarbeitung. Art. 4 Nr. 7 definiert den sog. Verantwortlichen als die Person, die allein oder gemeinsam mit anderen über Zweck und Mittel der Verarbeitung personenbezogener Daten entscheidet. Neu eingeführt wurden mit der DSGVO die umfassenden Nachweis- und Rechenschaftspflichten des Verantwortlichen.

Die DSGVO geht davon aus, dass die Datenverarbeitung grundsätzlich unzulässig ist, wenn nicht ein gesetzlicher Erlaubnistatbestand vorliegt. Es muss also entweder die Einwilligung der betroffenen Person oder ein Tatbestand des Art. 6 gegeben sein, also beispielsweise die Verarbeitung zur Vertragserfüllung oder das Vorliegen einer rechtlichen Verpflichtung.

Unter nachfolgend I. gehen wir näher auf konkrete datenschutzrechtliche Vermieterfragen ein, unter II. finden Sie wie gewohnt eine Übersicht über aktuelle relevante Rechtsprechung.

Ihre Bundesgeschäftsstelle

I. Beratung

1. Vorvertragliche Maßnahmen zur Wohnungsvermietung

In der Regel wird sich ein Mietinteressent beim Vermieter melden, worauf eine Besichtigung der Mietsache vereinbart wird. Der Vermieter kann in diesem Stadium nur Name und eine Kontaktadresse verlangen. Will der Interessent die Wohnung nach der Besichtigung anmieten, muss er weitere personenbezogene Daten bereitstellen, da der Vermieter eine Auswahl unter mehreren Bewerbern treffen muss. Zulässig sind Fragen nach der Anzahl der Bewohner, nach Insolvenzverfahren sowie nach Räumungsklagen in der Vergangenheit. Auch das Einkommen darf abgefragt werden.

Soll mit dem Interessenten ein Mietverhältnis vereinbart werden, kann ein (geschwärzter) Kontoauszug sowie eine Bescheinigung des Arbeitgebers verlangt werden. Auch zur Einholung einer Bonitätsauskunft bei einer Auskunftei dürfte jetzt ein berechtigtes Interesse bestehen.

2. Erfassung der Verbrauchsdaten der Mieter

Will der Vermieter die Verbrauchsanzeige des Heizkostenverteilers oder die Wasseruhr ablesen, muss ihm mietrechtlich Zugang zur Wohnung gewährt werden. Datenschutzrechtlich ist dieses Vorgehen ebenfalls unproblematisch, weil es der Vertragserfüllung dient. Eine Einwilligung des Mieters ist daher nicht erforderlich.

Rechtlich zweifelhaft erscheint allerdings der Einsatz von Funkmessgeräten, wenn stets Daten übertragen werden: Der Vermieter hat nur einen Anspruch auf den Datenstand zu Beginn und zum Ende des Abrechnungszeitraums.

3. Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs

Die Überwachung des Hauseingangsbereichs etwa zur Verhinderung oder Aufklärung von Verschmutzungen oder Beschädigungen liegt im berechtigten Interesse des Vermieters. Die konkrete Zulässigkeit nach der DSGVO ist aber in jedem Einzelfall gesondert zu prüfen: Es muss eine Abwägung mit den Interessen der betroffenen Personen stattfinden.

Es ist dabei zu berücksichtigen, dass die Videoüberwachung jeden Mieter und Besucher erfasst, insbesondere auch Kinder. Die grundsätzliche Überwachung des Eingangsbereichs ist daher relativ schwer zu begründen und daher grundsätzlich unzulässig. Anders kann es sich darstellen, wenn die Mietsache in der Vergangenheit erheblich beeinträchtigt wurde (Einbruch, Sachbeschädigung, Diebstahl). Einfacher zu begründen ist die Überwachung von Nebenräumen des Hauses.

II. Rechtsprechung

WEG: Sondernutzung an Flächen zu Gemeinschaftsraum

Sondernutzungsrechte im Wohnungseigentumsrecht sind dadurch gekennzeichnet, dass einem Wohnungseigentümer unter Ausschluss der anderen ein Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird. Das Recht des Sondernutzungsberechtigten erstreckt sich dabei nur so weit, wie es ihm durch die Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt worden ist.

Das Oberlandesgericht München stellt mit Beschluss vom 10.04.2019 (Az. 34 Wx 92/18) zunächst fest, dass ein solches Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung zwischen den Eigentümern oder durch den teilenden Eigentümer begründet oder geändert werden könne.

Fraglich war im konkreten Fall, ob ein Sondernutzunungsrecht auch an Räumen begründet werden kann, die nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können, weil sie zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, wie Zähl- und Sicherungsräume oder solche, in denen sich zentrale Versorgungsanlagen befinden. Nach Ansicht des Gerichts können Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Eigentümer an Flächen oder Fluren vereinbart werden, die Zugang zu solchen zwingenden Gemeinschaftsräumen ermöglichen.

Allerdings könne eine missbräuchliche Ausgestaltung des Sondernutzungsrechts dann vorliegen, wenn dieses das Mitgebrauchsrecht der übrigen Wohnungseigentümer ganz ausschließe. Werde an den Fluren oder vorgelagerten Räumen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, hindere dies den Zugang zu zwingenden Gemeinschaftsräumen jedoch in der Regel nicht, da in einem solchen Fall immanente Schranken die Ausübung des Sondernutzungsrechts beschränken würden. Ein Sondernutzungsrecht unterliege Einschränkungen, die sich aus der Natur der Sache ergeben können. Erst recht gelte dies, wenn mit der Einräumung des Sondernutzungsrechts durch Vereinbarung ein Zutrittsrecht sichergestellt werde, wie im konkreten Fall geschehen.

Erhöhen Prozesszinsen die Kaution?

Das Amtsgericht Dortmund hat mit Urteil vom 05.04.2019 (Az. 425 C 1962/19) eine Mieterin zur Zahlung der mietvertraglich vereinbarten Kaution verurteilt.

Wegen § 291 BGB hatte die Mieterin auf diesen Betrag auch die sog. Prozesszinsen zu leisten, die gesetzlich ab Eintritt der Rechtshängigkeit, also ab Zustellung der Klage, zu zahlen sind. § 291 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB lautet: „Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist;…“.

Rechtlich problematisch stelle sich allerdings dar, dass es bei für die Vermieterseite bei der Mietsicherheit um Fremdgeld handele und daher durch die Nichtzahlung der Kaution kein Zinsschaden entstanden sei, auch wenn § 291 BGB der Vermieterin quasi als Strafe diese Prozesszinsen zugestehe.

Eine andere Frage sei die, ob diese Prozesszinsen die Kaution erhöhten.

Dafür spräche nach Ansicht des Amtsgerichts viel, da die Zinsen auf die Kaution grundsätzlich dem Mieter zustünden und deshalb die Mietsicherheit erhöhten. Dabei komme es nicht darauf an, dass die Zinsen gem. § 291 BGB höher als die Zinsen für die Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist seien.

Es sei nicht zu rechtfertigen, dass die Rechtshängigkeitszinsen dem Vermieter zur eigenen Verwendung belassen würden und den Zinsbetrag von der getrennten Anlage zulasten des Mieters auszunehmen. Der Vermieter erhielte dann eine Geldsumme, obwohl er – wegen der Anlagepflicht zur Kaution selbst – schon systembedingt keinen Kapitalnutzungsausfall erleiden könne.

Verbot der Kurzzeitvermietung in WEG

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Mit Urteil vom 12. April 2019 (Az. V ZR 112/18) hat der Bundesgerichtshof entschieden, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

Im konkreten Fall enthält die Teilungserklärung eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste nicht mehr zulässig ist.

Der Bundesgerichtshofs hat festgestellt, dass dieser Beschluss rechtswidrig ist, weil die Zustimmung der Klägerin fehlte.

Die zulässige Wohnnutzung umfasse grundsätzlich auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt. Im Ausgangspunkt erlaube es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern.

Allerdings gehöre zu einem sog. „mehrheitsfesten“ Recht eines Sondereigentümers die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gebe vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden dürfe; deshalb habe sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Werde sie geändert oder eingeschränkt, betreffe dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise.

Derartige Eingriffe bedürften jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden solle. Dies ergebe sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trage, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum ausgestaltet sei.

Was die Kurzzeitvermietung angehe, müssten damit einhergehende Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste jedoch nicht hingenommen werden; sie könnten einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen.

Rückforderungsanspruch gegen WEG

Nach Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.03.2019 (Az. 2-13 S 135/8) kann für einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ein direkter Rückforderungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen fehlender Rechtsgrundlage bestehen. Einer gesonderten Beschlussfassung der Eigentümer bedürfe es hierfür nicht.

Im konkreten Fall war die Klägerin Miteigentümerin der beklagten Gemeinschaft. Diese hatte eine Sonderumlage wegen anstehender Renovierungsarbeiten beschlossen und die Klägerin den auf sie entfallenden Anteil auch gezahlt. Die Beschluss hinsichtlich Erhebung der Sonderumlage wurde allerdings zwischenzeitlich rechtskräftig für ungültig erklärt. Die Klägerin hatte Ihren Miteigentumsanteil zwischenzeitlich veräußert.

Zwar sei innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein besonderes Treueverhältnis gegeben, das im Grundsatz dazu führe, dass im Regelfall lediglich ein Innenausgleich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Grundlage beschlossener Abrechnungen zulässig sei, welches durch eigenmächtige Rückforderungsansprüche empfindlich gestört wäre.

Dies könne allerdings nicht einer Rückforderung in dem Fall entgegenstehen, in welchem ein Beschluss, welcher einen Eigentümer zur Zahlung verpflichtet, nachträglich für ungültig erklärt wird, zumal wenn der Zahlende nicht mehr Eigentümer ist, wie es hier der Fall sei.

Soweit die Gegenauffassung darauf abstelle, dass für derartige Rückerstattungsansprüche eine Jahresabrechnung erforderlich sei, so verkenne sie, dass die Jahresabrechnung derartige Rückerstattungsansprüche überhaupt nicht ausweisen könne. Nach der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung vertretenen Auffassung sei die Jahresabrechnung eine kombinierte Soll-Ist-Abrechnung, so dass in ihr geschuldete Vorauszahlungen den tatsächlichen Ausgaben, unabhängig von deren Berechtigung, gegenüber gestellt würden. Gegenstand der Beschlussfassung der Jahresabrechnung sei dabei nur die sogenannte Abrechnungsspitze, also die Differenz aus den beiden vorgenannten Werten. Demzufolge könne sich aus der Jahresabrechnung ein entsprechender Rückzahlungsanspruch nicht ergeben.

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