Vermieterverein e.V. Newsletter 11/2018

Sehr geehrtes Mitglied,

nach dem Eckpunktepapier des Wohngipfels der Bundesregierung, der im September stattgefunden hat, soll „eine Senkung der Kosten für den Erwerb selbst genutzten Wohnraums bei den Maklerkosten“ angestrebt werden.

Dies bedeutet konkret nach den Aussagen der Bundesjustizministerin die Ausdehnung des sog. Bestellerprinzips auch auf den Verkauf von Wohnungen.  Eine solche Regelung bringt jedoch unserer Ansicht nach keine Vorteile: Der Kaufinteressent könnte dann grundsätzlich vom Makler keine Beratungsleistung fordern und der Verkäufer wird die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen.

In diesem Newsletter finden Sie wie gewohnt unter I. Erläuterungen zu aktuellen Mitgliederanfragen, unter II. erhalten Sie einen Überklick über aktuelle mietrechtliche Rechtsprechung.

Für Rückfragen stehen Ihnen die Geschäftsstellen gerne zur Verfügung.

 

I. Beratung

1. Vertragspartner bei Entnahme aus Versorgungsnetz
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nimmt derjenige, der aus einem Verteilungsnetz eines Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt, das Angebot zum Abschluss eines entsprechenden Versorgungsvertrages konkludent an. Eine Erklärung, er wolle mit dem Unternehmen keinen Vertrag schließen, ist unbeachtlich, da dies in Widerspruch zu seinem eigenen tatsächlichen Verhalten steht.

Das Angebot des Versorgers auf Erbringung der Versorgungsleistung richtet sich typischerweise an den Grundstückseigentümer, weil nur dieser einen Anspruch auf Anschluss an die Versorgung zusteht. Der Eigentümer bzw. Vermieter kann in der Regel auch nur durch die Versorgungsleistung seinen mietvertraglichen Pflichten dem Mieter gegenüber nachkommen, so dass die Entnehme des Mieters auch aus diesem Grund dem Vermieter zuzurechnen ist.

Etwas anderes könnte nur gelten, wenn zwischen dem Mieter und dem Versorgungsunternehmen ein schriftlicher Vertrag geschlossen wurde. In diesem Falle halten wir eine Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers für nicht gegeben.

2. Besichtigungsrecht des Vermieters
Ein allgemeines Recht, die Wohnung zu besichtigen, steht Ihnen als Vermieter nicht zu, auch dann nicht, um sich etwa alle 2 Jahre einen allgemeinen Eindruck vom Zustand der Wohnung zu verschaffen. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam.

Nach der Entscheidung etwa des AG Bonn Urt. v. 25. 5. 2005 (Az. 5 C 275/04) steht einem Vermieter ein allgemeines, periodisches Besichtigungsrecht nicht zu. Das Recht des Mieters auf ungestörten Besitz der überlassenen Räume wird unter Bezugnahme auf die neuere Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts als höherrangig eingestuft im Verhältnis zum allgemeinen Besichtigungsinteresse des Vermieters.

Der Mieter hat das aus dem Besitzrecht abgeleitete Hausrecht über die Wohnung und darf darüber verfügen, wer die Wohnung wann und wie betreten darf. Der Vermieter benötigt zum Betreten der Wohnung immer ein berechtigtes Interesse.

Dieses liegt beispielsweise vor, wenn er angezeigte Mängel begutachten will oder einen begründeten Verdacht hat, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird. Ein weiterer Grund liegt vor, wenn er die Wohnung Mietinteressenten zeigen will.

Sie müssen Ihren Wunsch rechtzeitig ankündigen, in der Regel also 3 bis 4 Tage vorher, bei Wohnungsbesichtigungen mit Interessenten sogar bis zu 14 Tage früher, zumindest bei berufstätigen Mietern. Die Ankündigung ist so zu formulieren, dass der Mieter über den räumlichen und zeitlichen Umfang der Besichtigung informiert wird. Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 23.02.2006 (Az. 49 C 513/05) betont, dass wegen der in Art. 13 des Grundgesetzes geschützten Unverletzlichkeit der Wohnung der Vermieter das Besichtigungsrecht in jedem Fall schonend auszuüben habe und daher vermeidbare Besichtigungen unterbleiben müssen.

Die Kommentierung folgert daraus wiederum, dass Sie Ihr Informationsinteresse „bündeln“ müssen, also möglichst wenige Besichtigungstermine mit einer möglichst hohen Zahl an Interessenten durchführen. Auf mehrere aufeinanderfolgende Besichtigungstermine muss sich der  Mieter jedenfalls nicht einlassen. Umgekehrt muss der Mieter an einer von Ihnen gewünschten Terminvereinbarung aber mitwirken; insoweit trifft den Mieter eine aus § 241 Abs. 2 BGB ableitbare Nebenpflicht. Schlagen Sie  mehrere Termine vor, so ist der Mieter verpflichtet, sich dazu zu äußern.

Die Durchführung der Besichtigung kann, wenn der Mieter nichts anders gestattet, nur an Werktagen von Montag bis Freitag zur Tageszeit verlangt werden.

3. Mieterhöhung und Preisspanne des Mietspiegels
Für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung reicht es nicht aus, dass sich das Erhöhungsverlangen des Vermieters überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält. Dieses kann dem Grunde nach schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde.

Mit dieser erst seit einigen Jahren vertretenen Ansicht ist der BGH von einer zuvor verbreiteten Ansicht abgerückt, wonach der Vermieter ohne weiteres eine im Mietspiegel genannte Spanne nach oben voll ausnutzen, also den Höchstwert annehmen konnte. Aus dieser BGH-Rechtsprechung ist daher zu folgern, dass der Vermieter seine Einordnung in die Spanne begründen sollte. Spätestens in einem etwaigen Mieterhöhungsprozess braucht das Gericht – dies ist die Konsequenz der o. g. BGH-Entscheidung – einen entsprechenden Vortrag des Vermieters. Denn das Gericht benötigt für die Einordnung genaue Angaben über die konkrete Wohnung.

4. Dritter Werktag eines Monats bei Kündigung
Der Bundesgerichtshof hat bisher in einem Urteil aus dem Jahr 2005 (Az. VIII ZR 206/04) lediglich geklärt, dass der Samstag als erster oder zweiter Werktag eines Monats für den Ablauf der Kündigungsfrist mitzuzählen ist.

Wenn aber der Tag des Ablaufs der Kündigungsfrist auf einen Samstag fällt, existiert noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Für diesen Fall könnte § 193 BGB Anwendung finden, wonach erst der Montag der dritte Werktag wäre. Es gibt aber einige Ansichten, die die Vorschrift für nicht anwendbar halten.

Ein Samstag sollte daher für den Zugang der Kündigungserklärung immer als dritter Werktag des Monats angesehen werden.

 

II. Rechtsprechung

WEG: Entzug von Wohnungseigentum

Gehört Wohnungseigentum mehreren Miteigentümern und stört nur einer der Miteigentümer die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich, rechnet der Bundesgerichtshof nach Urteil vom 14.09.2018 (Az. V ZR 138/17) die Störungen auch dem oder den anderen Miteigentümern zu.

Im entschiedenen Fall beschmierte der psychisch gestörte Miteigentümer wiederholt das Treppenhaus, eine Wohnungstür sowie andere Gegenstände und äußerte sich mehrfach rassistisch. Auch nach mehreren Abmahnungen durch die Hausverwaltung wurde das Verhalten nicht unterlassen.

Die Gemeinschaft verlangt daher auf dem Klageweg die Veräußerung des Wohnungseigentums nach den §§ 18, 19 WEG. Dazu seien alle Miteigentümer nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs auch verpflichtet, da die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer den anderen Wohnungseigentümern nicht mehr zugemutet werden könne.

Das Gericht ist der Ansicht, dass der Entziehungsanspruch bei einer Beschränkung auf den Miteigentumsanteil des Störers jedoch nicht effizient erreicht werden könne. Denn in diesem Fall wäre der Störer zwar nicht mehr Miteigentümer der Wohnung, unter Umständen aber nicht aus der Wohnanlage entfernt. Dazu komme es erst, wenn der Ersteher des Miteigentumsanteils und der verbliebene Eigentümer den Störer nicht mehr in der Wohnung wohnen lassen würden. Dies entspreche nicht dem Sinn und Zweck des Gesetzes, so dass das Wohnungseigentum insgesamt entzogen werden müsse, wenn auch nur einer der Miteigentümer den Entziehungstatbestand des § 18 WEG verwirkliche.

Dem nicht störenden Miteigentümer sei aber zur Wahrung seiner Interessen die Befugnis einzuräumen, den Miteigentumsanteil des Störers selbst zu erwerben. Der Störer müsse dann allerdings dauerhaft und einschränkungslos aus der Anlage entfernt und der Gemeinschaft alle im Zusammenhang mit der Störung entstandenen Kosten ersetzt werden.

WEG: Balkonmöbel als Verstoß gegen Teilungserklärung

Das Amtsgericht Potsdam hat mit Urteil vom 04.10.2018 (Az. 31 C 12/17) über die Auslegung einer Teilungserklärung entschieden, die zwischen den Eigentümern von zwei Wohnungseigentumseinheiten hinsichtlich der Zulässigkeit von Balkonmöbeln streitig war.

Die Teilungserklärung lautet dazu: „Das Anbringen von weiteren festmontierten Balkonverkleidungen (aus festem Material) ist nicht gestattet.“ und „Ein Sonnenschutz einschließlich Markisen und/oder ein Wind oder Sichtschutz ist während des Gebrauchs des Balkons – vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen der Auflagen der Baugenehmigung – grundsätzlich zugelassen, wenn die vorgenannten Gegenstände nach dem Gebrauch in einen solchen Zustand versetzt (abgenommen, eingerollt oder in ähnlicher Weise beseitigt) werden, dass die sichtbare äußere Gestalt des Baukörpers nicht verändert oder beeinträchtigt wird. Die Form und Farbgebung ist mit dem Verwalter abzustimmen, soweit nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung beschlossen hat.“.

Auf dem Balkon des beklagten Eigentümers befanden sich brüstungshohe Flechtmöbel, die die Sicht des klagenden Eigentümers einschränkten. Die Kläger waren der Auffassung, dass das dauerhafte Aufstellen solcher Möbel auf dem Balkon unzulässig sei.

Das Gericht sieht das jedoch anders. Ein solcher Anspruch ergebe sich nicht aus der Teilungserklärung. Balkonmöbel seien Balkonmöbel und keine befestigten Balkonverkleidungen. Sie seien solchen auch nicht gleichzusetzen. Balkonmöbel dienten vorwiegend dem Sitzen und Verweilen auf dem Balkon, wohingegen Balkonverkleidungen dem Wind- und Sichtschutz dienten.

Dabei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass ein Gleichsetzen von Balkonmöbeln mit Sichtschutz auch deswegen problematisch wäre, weil unklar sei, ob Hochlehner dann auch stets zu beräumen wären und welche Höhe für Balkonmöbel tatsächlich unzulässig sein könnten – ob Möbel, die 2 oder 3 cm niedriger oder höher als Brüstungshöhe aufweisen, regelmäßig zu entfernen wären oder Ähnliches.

WEG: Beschluss bei Abweichung von HeizkVO anfechtbar

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.06.2018 (Az. V ZR 193/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem einen Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hatte, für eine Jahresabrechnung von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abzuweichen.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass dieser Beschluss mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht zu vereinbaren sei, da die Heizkosten nur auf die Wohnfläche verteilt wurden.

Der Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben – konkret § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkVO – habe jedoch nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge.

Denn alleine eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen hätten. § 3 S. 1 HeizkVO schreibe die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung zwischen den Wohnungseigentümern vor. Insoweit bestehe kein Unterschied zu den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung einen mit der Teilungserklärung nicht zu vereinbarenden Kostenverteilungsschlüssel anwendeten.

Ohne Anfechtung, würden die Beschlüsse bestandskräftig. Damit solle das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht werden, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage hergestellt wird und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander längere Zeit belasten.


Mietrecht: Kein Widerruf der Zustimmung zur Mieterhöhung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.10.2018 (Az. VIII ZR 94/17) entschieden, dass die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Denn ein Widerrufsrecht solle der Gefahr psychischen Drucks sowie einem Informationsdefizit begegnen. Dieser Zielsetzung trage das Gesetz in den §§ 558 ff. BGB bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das in Textform zu erklärende Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen könne (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden könne, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimme.

Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

 



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