Vermieterverein e.V. Newsletter 12/2018

Sehr geehrtes Mitglied,

der Bundestag hat am 29.11.2018 die Gesetzesvorlage der Bundesregierung „zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ beraten und mit den Stimmen der CDU/CSU und SPD gegen die Stimmen der AfD und FDP sowie bei Stimmenthaltung der Linken und der Grünen angenommen. Es wurde dabei eine Änderung der sog. Mietpreisbremse sowie eine Änderung bei der Umlage von Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter – beide zum Nachteil der Vermieter – beschlossen. Das Gesetz tritt nach Verkündung im Kraft, die Änderungen werden daher demnächst anwendbar sein.

Hinsichtlich der Mietpreisbremse wird der bisherige § 556g BGB, der sich mit den Rechtsfolgen einer unzulässig hohen Miete beschäftigt, um einen Abs. 1a) ergänzt: Soweit die Vormiete höher war als die eigentlich nach der Mietpreisbremse zulässige (also die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 Prozent), in den drei Jahren vor Neuvermietung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt wurde, ist die Mietpreisbremse wie bisher nicht anwendbar. Allerdings wird der Vermieter nun zur Auskunft hinsichtlich der vorbenannten Ausnahmetatbestände verpflichtet. Als Rechtsfolge wird geregelt, dass sich der Vermieter nicht auf eine höhere Miete nach einer Ausnahme berufen kann, wenn er die Auskunft nicht erteilt hat. Wenn er die Auskunft nachholt, kann er erst zwei Jahre nach der Nachholung die höhere Miete verlangen.

Die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen darf gemäß der Neufassung des § 559 BGB zukünftig nur noch 8 Prozent der aufgewendeten Kosten betragen. Bisher betrug dieser Wert 11 Prozent. Eine weitere Einschränkung erfolgt dahingehend, dass innerhalb von sechs Jahren die durch Modernisierung bedingte Mieterhöhung nicht um mehr als 3 Euro pro m² erhöht werden darf, bei Miete weniger als 7 Euro pro m² Wohnfläche um nicht mehr als 2 Euro.

Allerdings wird für den Vermieter das sog. vereinfachte Verfahren mit dem neuen § 559c BGB geschaffen: „Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10 000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemachten Kosten abgezogen.“. Dies bedeutet, dass die in der Praxis oftmals schwierige Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen entfällt.

Im Zuge der Beratungen hat das Mitglied der FDP-Fraktion Daniel Föst wie folgt ausgeführt: „Sie von der GroKo glauben oder hoffen, das Mietproblem einfach wegregulieren zu können, und Sie drehen jetzt an allen rechtlichen Schrauben, die Sie finden. Damit wird die Wohnungssituation aber weiter verschlimmert, weil Sie Investitionen hemmen und Vermieter aus dem Markt drängen.“. Dieser Ansicht kann unseres Erachtens weitgehend zugestimmt werden.

Für Rückfragen stehen Ihnen die Geschäftsstellen gerne zur Verfügung.

Wir wünschen Ihnen eine schöne Advents- und Weihnachtszeit sowie einen guten Start in das neue Jahr.

 

I. Beratung

1. Mängel bei der Abrechnung von Betriebskosten
Man unterscheidet bei der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter materielle und formelle Mängel.

Der Bundesgerichtshof hat in verschiedenen Urteilen die formellen Anforderungen, die an eine Betriebskostenabrechnung gestellt werden, herausgearbeitet. Hierzu beispielsweise im Urteil vom 19.7.2017 – VIII ZR 3/17:

„Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.“

Demnach sind je Kostenart in einer geordneten Zusammenstellung die Gesamtbeträge, der jeweilige Verteilungsschlüssel, der auf den Mieter entfallende Anteil sowie dessen Vorauszahlungen anzugeben.

Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist die Abrechnung formell fehlerhaft.

Weiterhin ist zu beachten, dass dem Mieter innerhalb von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugehen muss.

In § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist geregelt, dass nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist. Das bedeutet, dass nach Ablauf der Abrechnungsfrist ein formeller Mangel nicht mehr durch Korrektur der Abrechnung geheilt werden kann. Würde die Abrechnung aber ein Guthaben des Mieters ergeben, wäre dies dennoch auszuzahlen.

2. Sonderkündigungsrecht des Vermieters

§ 573a BGB regelt dein einzigen Fall, in dem der Vermieter ohne Vorliegen eines sog. berechtigten Interesses seinem Mieter kündigen kann. Dies ist nach dem Wortlaut dann möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. Der Gesetzgeber hat diese Ausnahme wegen des in der Regel engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter geschaffen.

Nach dem Bundesgerichtshof ist das Sonderkündigungsrecht zugunsten des Vermieters allerdings auch dann gegeben, wenn eine dritte Wohnung vorhanden ist, diese aber schon vor dem Vertragsschluss mit dem zu kündigenden Mieter als Gewerberaum genutzt wurde.

Der Bundesgerichtshof begründet diese Ansicht damit, dass die Beschränkung auf „Wohngebäude“ in einer früheren Fassung der Vorschrift nicht mehr vorhanden ist und der Gesetzgeber diese Beschränkung bewusst aufgehoben hat.

3. Schäden nach Auszug des Mieters
Schäden, die der Mieter verursacht hat, sind von diesem zu ersetzen. Ein Schaden liegt aber nicht vor, wenn dieser auf einer bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache beruht.

So entsprechen beispielsweise Laufspuren auf einem Parkettboden einer bestimmungsgemäßen Nutzung. Tiefe Kratzer oder sonstige Schäden (auch durch Feuchtigkeit) übersteigen aber eine bestimmungsgemäße Nutzung und sind als Schaden zu ersetzen.

Es ist daher je nach Schadensbild zu entscheiden, Beispiel: Bei gerissenen Wandfliesen kann der Mieter dagegen gestoßen sein oder der Riss ist durch Spannungen im Mauerwerk entstanden. Problematisch ist dies, wenn die Verursachung des Schadens nicht bekannt ist, da immer der Geschädigte, also der Vermieter, nachweisen muss, dass  der Mieter den Schaden verursacht hat. Bei Abplatzungen ist zu vermuten, dass der Mieter diese durch unsachgemäße Behandlung verursacht hat, da andere Schadensursachen ausgeschlossen scheinen.

Im Rahmen des Schadensersatzes ist zu berücksichtigen, dass bei Beschädigung gebrauchter Sachen, die durch eine Reparatur nicht beseitigt werden können und ersetzt werden müssen immer ein sog. Abzug „neu für alt“ vorgenommen werden muss. Die Höhe des Abzugs orientiert sich am Verhältnis des Alters der beschädigten Sache zur Gesamtnutzungszeit dieser Sache. Ist eine Reparatur möglich, sind die Reparaturkosten ohne Abzug zu ersetzen.

4. Verwaltungspauschale als zusätzlicher Mietbestandteil
Es gibt verschiedene ältere Rechtsprechung, nach der es zulässig ist, eine Verwaltungskostenpauschale als zusätzlichen Mietbestandteil zu vereinbaren. So z.B. LG Mannheim, Aktenzeichen: 4 S 167/98 oder  Landgericht Düsseldorf, 21 S 182/95

„Der Mieter hat monatlich, bis jeweils zum 3. Werktag folgende Zahlungen zu leisten:

1) Die Nettokaltmiete in Höhe von (…) €

2) Eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von (…) € als zusätzlicher Mietbestandteil

3) Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von (…) €.“

Dies sei im Rahmen der bestehenden Vertragsfreiheit nicht zu beanstanden.

In einigen Entscheidungen der jüngeren Rechtsprechung wurde dies aber als unzulässig und unwirksam entschieden. So: LG Berlin, 12.10.2017 – 67 S 196/17 und OLG Hamm, Urteil vom 08.06.2017 – 18 U 9/17.

Insbesondere das  LG Berlin hat herausgearbeitet, dass eine derartige Regelung gegen 556 Abs. 4 BGB verstoße. Danach können neben der Miete nur Betriebskosten vereinbart werden. Nach den Regelungen der Betriebskostenverordnung sind Verwaltungskosten als umlegbare Kosten ausdrücklich ausgenommen. Werden sie dennoch vereinbart, ist dies als eine den Mieter benachteiligende Vereinbarung unwirksam. Das Urteil führt hierzu aus: Der Gesetzgeber hat durch die Schaffung des § 556 Abs. 1 BGB (n.F.) nicht nur festlegen wollen, dass sich die vom Wohnraummieter zu tragende Gesamtmiete allein “aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt” (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 50 li. Sp.), sondern ausweislich der Gesetzesbegründung gleichzeitig eine über den zulässigen Betriebskostenkatalog hinausgehende Abwälzungsvereinbarung – unter besonderer Hervorhebung der Verwaltungskosten – ausdrücklich ausgeschlossen (“Eine vertragliche Erweiterung über die aufgezählten Betriebskosten hinaus (z. B. auf die Verwaltungskosten) ist nicht möglich” (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50 re. Sp.)). Diese Auslegung entspricht auch der Gesetzessystematik des § 556 Abs. 1 bis 4 BGB, da ein abweichendes Verständnis die erst im Verlaufe des Gesetzgebungsverfahrens – auf Vorschlag des Rechtsausschusses (vgl. BT-Drucks 14/5663, S. 79, re. Sp.) – aufgenommene Erstreckung des Verbotstatbestandes des § 556 Abs. 4 BGB auf § 556 Abs. 1 BGB weitgehend leerlaufen ließe.

Das Gericht hat auch Bedenken wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 und 2 BGB geäußert, aber nicht weiter ausgeführt.

Nach unserem Kenntnisstand liegt eine Entscheidung des BGH noch nicht vor, so dass zu dieser Frage noch keine Rechtssicherheit vorliegt. Zumindest besteht die Gefahr, dass Mieter gezahlte Beträge zurückfordern können.

 

II. Rechtsprechung

Mietrecht: Vermieter muss Fenster nicht reinigen

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21.08.2018 (Az. VIII ZR 188/16) entschieden, dass Fensterreinigungsmaßnahmen nicht zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters zählen. Reinigungsmaßnahmen an den Fenstern gehören also zu dem Pflichtenkreis des Mieters.

Im konkreten Fall handelt es sich um eine Wohnung in einem ehemaligen Fabrikgebäude mit einer großflächigen Fensterfront, die der klagende Mieter selbst reinigen lässt.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, grundsätzlich dem Mieter obliegen, soweit die Mietvertragsparteien – wie hier – keine abweichende Vereinbarung getroffen hätten. Denn der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen seien dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Könne der Mieter die jeweiligen Flächen nicht selbst reinigen, müsse er sich professioneller Hilfe bedienen.

Mietrecht: Kündigungsschutz bei kommunaler Veräußerung

Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012 erwarben die klagenden Vermieter das Hausgrundstück von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthält der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung:

„Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

Im Jahr 2015 kündigten die klagenden Vermieter das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit – wie hier – nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2018 (Az. VIII ZR 109/18)  entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.

Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringe deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern eine eigene gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt werde. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können.

Für diese Auslegung der vertraglichen Regelungen sei zusätzlich die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer zu berücksichtigen. Darüber hinaus unterstreiche das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend von den Klägern ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, die (ebenso wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung) ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht voraussetze.


Mietrecht: Zwangsvollstreckung auf Herausgabe von Unterlagen

Die ehemalige Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde verurteilt, insgesamt 20 im einzelnen bezeichnete Unterlagen an diese herauszugeben. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg befasst sich im Beschluss vom 22.11.2018 (Az. 73 C 40/18) mit der Frage, wie die Herausgabe im Wege der Zwangsvollstreckung nach den Regeln der Zivilprozessordnung zu erfolgen hat.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Festsetzung eines Zwangsgeldes gegen die Schuldnerin beantragt.

Das Gericht betrachtet diesen Antrag jedoch als unbegründet, da die Zwangsvollstreckung durch die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers zu erfolgen habe, der die im Urteil bezeichneten Sachen bei der Schuldnerin wegzunehmen und der Gläubigerin zu übergeben habe. Könne der Gerichtsvollzieher die Sachen bei der ehemaligen Verwalterin nicht vorfinden, habe die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung über den Verbleib der Sachen.

Das Gericht setzt sich damit bei kritischer Auseinandersetzung in bewussten Widerspruch zu anderslautender Rechtsprechung und Kommentarliteratur, nach der das beantragte Zwangsgeld festzusetzen sei.

Die Zivilprozessordnung sehe für die Zwangsvollstreckung der nicht auf Geld lautenden Entscheidungen – wie hier – bestimmte Vollstreckungsmaßnahmen vor. Versuche, das Zwangsgeld damit zu rechtfertigen, die Herausgabe von Verwaltungsunterlagen sei Bestandteil der Rechenschaftspflicht eines Verwalters nach beendeter Verwaltertätigkeit sei für die Vollstreckung rechtlich ohne Belang. Ein Anspruch auf Rechnungslegung müsse immer gesondert tituliert werden, um vollstreckt werden zu können. In diesem Fall sei es der Wohnungseigentümergemeinschaft gelungen, einen vollstreckungsfähigen und bestimmten Antrag zu formulieren.


Mietrecht: Gerichtliche Überprüfung von Eigenbedarf

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 21.11.2018 (Az. 65 S 142/18) eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters geprüft und beispielhaft ausgeführt, welche Anforderungen die Rechtsprechung derzeit an eine solche Erklärung stellt. Zunächst kommt die neuere Vorgabe des Bundesgerichtshofs zur Anwendung, dass sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen kann. Das Gericht geht davon aus, dass der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung auf dem ernsthaften, bestimmt verfolgten, nachvollziehbaren und von vernünftigen Erwägungen getragenen Wunsch beruhen müsse, dass die gekündigte Wohnung selbst genutzt werden solle.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handele es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetze, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe habe, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reiche nicht aus; hinzutreten müsse unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf. Die Darlegungs- und Beweislast trage insoweit der Vermieter.

Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schütze den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte müssten den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich respektieren.

Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und müsse der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht werde oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden könne.

 



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